借名买房纠纷中登记人无视约定低价售房 我方起诉获支持合同无效

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某峰向本院提出诉讼请求：1、请求确认王某均与李某鹏签订的关于北京市海淀区一号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、诉讼费由王某均、李某鹏承担。

事实及理由：李某鑫与秦某兰是夫妻关系，二人共育有三女二子，分别是长女李某凤，次女李某花，三女李某娟，长子李某鹏，次子李某峰。1988 年李某鑫所在单位分得公房一处，即北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋），李某峰作为小儿子，一直与父母一同生活并在一号房屋内居住。1991 年李某峰结婚，李某鑫将一号房屋交给李某峰一家居住使用，并表示日后该房屋归李某峰所有。后一号房屋房改，全家均一致同意该房屋由李某峰购买并继续使用。

由于当时李某鑫已去世，不能折算李某鑫工龄购房，而李某峰工作年限尚短且经济能力有限，李某鹏工作年限较长可以争取到最大优惠，经全家协商由李某峰出资折算李某鹏的工龄并借其名义购买一号房屋，且约定一号房屋所有权归李某峰，并由其一家继续居住使用，根据李某峰的要求李某鹏需无条件配合为其办理房屋所有权过户手续。购房手续均由三姐李某娟办理，房本同样由李某娟保管，一号房屋自1988 年至今一直由李某峰居住。

2011 年李某鹏起诉李某峰返还一号房屋，海淀法院做出判决，现在该判决仍处于执行阶段。2019 年 3 月，李某峰接到北京市海淀区人民法院通知，得知李某鹏已经在 2018 年 4 月将一号房屋出售给王某均，王某均起诉李某峰要求返还原物。李某峰认为，王某均明知一号房屋权属存在争议，仍然与李某鹏签订买卖合同购买该房屋，且王某均在购买一号房屋前从未实际看过房，合同中房屋交易价格明显过分低于同期市场价，且无法确定是否实际支付购房款，足可见王某均与李某鹏之间存在恶意串通的情形。因王某均与李某鹏的恶意串通行为实际侵害了李某峰的权益，应认为定其二人签订的房屋买卖合同无效，并将因合同取得财产予以返还。故诉至法院。

被告辩称

李某鹏辩称：1、李某鹏是一号房屋的合法产权人，有权处分一号房屋。2、一号房屋不存在权属纠纷，原有纠纷已经得到三级法院的生效判决确认，李某鹏是产权人。3、李某鹏卖房是因为生病经济困难，有合理理由。4、李某鹏通过正常的交易渠道与王某均进行正常的市场交易行为，其事先与王某均不认识，也不存在所谓串通行为。5、一号房屋销售价格不属于明显不合理的价格。综上，李某鹏销售一号房屋不存在恶意串通的行为，与王某均签订的房屋销售合同依法有效。

王某均辩称：1、我方并不知道一号房屋权属有争议。2、没有证据证明一号房屋交易价格明显低于同期市场价格。3、一号房屋的购房款款已经全部支付给李某鹏。4、李某峰长期怠于主张自己作为实际购房人的权利。5、假设李某峰和李某鹏之间存在借名买房的合同关系，那么因借名买房产生的风险，应由李某峰自行承担。

法院查明

李某峰与李某鹏系兄弟关系。一号房屋系李某峰、李某鹏之父所在单位公房，经过房改后李某鹏购置并下发房产证。2011 年 6 月 20 日我院作出判决书（李某鹏起诉李某峰返还原物纠纷案），判决李某峰向李某鹏返还一号房屋。李某峰不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院作出，维持原判。李某峰不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院驳回李某峰的再审申请。

2021 年 1 月 21 日，我院作出判决书（王某均诉李某峰返还原物纠纷案），载明：2018 年 5 月 4 日，王某均取得一号房屋的所有权证书，王某均占有房屋应源于房屋出卖人应依约交付房屋，王某均也理应依据合同要求出卖人交付房屋，其径直要求买卖行为之前房屋占有人“返还原物”的请求应予驳回。判决：驳回王某均的全部诉讼请求。王某均不服提出上诉，北京市第一中级人民法院作出判决书，驳回上诉，维持原判。

2020 年 12 月 28 日，北京市丰台区人民法院作出判决书（李某峰诉李某鹏合同纠纷案），判决：确认李某峰与李某鹏之间就一号房屋存在借名买房的合同关系。李某鹏不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

2018 年 5 月 4 日，李某鹏与王某均签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某均以 260 万元的价格购买一号房屋，一次性付款。经询，李某鹏及王某均均认可房屋的实际成交价为 360 万元，并提交《房屋买卖合同签约文件》。王某均于 2018 年 5 月 4 日取得一号房屋的产权证。

王某均称买房时未进入一号房屋看房，且李某鹏告知其一号房屋存在纠纷，给王某均看了三份判决，故实际成交价360 万元比市场价低。关于购房款来源，王某均称自己有积蓄 120 万 - 130 万元左右，剩余的是跟朋友借的钱。购房用途是由于房价较低，为了赚取差价。关于售房款，李某鹏称用于其治病花费完了。

裁判结果

李某鹏与王某均签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

房产律师点评

恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。根据已生效的法院判决书，李某峰系一号房屋的实际权利人。本案中，首先，李某鹏与王某均均明知一号房屋权属存在争议，且王某均在购买房屋时未进入房屋查看；其次，李某鹏与王某均均认可实际成交价低于房屋当时的市场价；

再次，王某均认可其购买房屋的目的系赚取差价，且资金来源并非全部是王某均本人自有资金；最后，李某鹏及王某均对房屋交易的具体过程未能做出准确表述。故法院认定李某鹏与王某均就一号房屋所签订的买卖合同存在恶意串通情形，损害了房屋实际权利人李某峰的利益，应属无效。综上所述，对李某峰要求确认李某鹏与王某均之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

办案心得

借名买房的风险：在本案件中，借名买房的行为虽有家庭内部的约定，但由于未及时办理产权变更，导致了后续一系列的纠纷。这警示我们，借名买房存在极大的法律风险，即使有内部协议，也可能因登记产权人的擅自处置而使实际权利人的权益受损。

恶意串通的认定：法院对于恶意串通的认定十分谨慎，需要综合考虑多个因素，如房屋权属争议的知晓情况、交易价格、购房目的、资金来源以及交易过程的合理性等。这提醒我们，在房产交易中，必须遵循诚实信用原则，任何试图通过不正当手段谋取利益的行为都可能被法律否定。

证据的重要性：原告能够成功主张合同无效，关键在于能够提供相关的证据证明房屋的实际归属以及被告之间可能存在的恶意串通。这凸显了在房产纠纷中，充分收集和保留证据的重要性，证据往往是决定案件胜负的关键。

产权登记的效力：尽管实际权利人与登记产权人存在差异，但在法律上，产权登记具有公示公信力。这提示我们，对于重要的房产，应当确保产权登记的准确性，以避免不必要的纠纷和法律风险。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！