黄浦：百年中心城区的蜕变，全域加快建设CAZ

今年，地产申度将继续为大家关心上海中心城区的旧改拆迁进度。此前推出的徐汇和静安篇，受到粉丝的广泛讨论。《上海城市焕新记Urban renewal》专题今天推出第三期黄浦篇，欢迎持续关注。

以下为正文：

黄浦区是上海的老牌市中心。2022年，随着黄浦区建国东路68和67街坊东块签约生效，宣告了黄浦区推进了30年（1992-2022年）的成片二级旧里以下房屋改造全面完成。可以说，黄浦区的旧区改造历程，就是整个上海城市更新的缩影。

2024年，黄浦区在住宅方面仅剩下部分零星二级旧里改造，将重点工作从“拆”转向“建”。众所周知，黄浦区在上海历史风貌建筑入市走在全市最前面。未来，黄浦区将在商业上发力，“大豫园-老城厢”、新天地和世博板块都将迎来焕新升级，董家渡金融城、南浦、世博等大项目同时在推进。黄浦全域都在加快建设CAZ，巩固自身的地位。

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蜕变：全域CAZ

现在的黄浦区曾是由南市区、卢湾区和老黄浦区合并而来。其全境都在内环，相比起静安区、徐汇区等区域可以向中外环区域发展，而黄浦区只能在有限的土地上，通过旧改来实现内在的更新升级。

黄浦区的发展可用“一带双核三区”来概括，建设高能级外滩金融集聚带，是黄浦十四五规划中最重要的一极。黄浦区也堪称上海市区二次崛起最为重要的一个区，全域都是CAZ。

提起上海的金融中心，很多人首先想到的会是陆家嘴，其实外滩在上海乃至全国的金融中心地位中也占有重要一席。陆家嘴代表了上海的现代，外滩见证了上海百年的变迁，万国建筑博览群，包括中国银行上海分行、工商银行上海分行、盘谷银行上海分行都在外滩，中国外汇交易中心、全国银行间同业拆借中心都在外滩。近年来外滩的版图也在扩张，董家渡金融城就是外滩外扩的重要一环。

此外，黄浦也是上海商圈资源最丰富的区域。“南京东路-人民广场”和“淮海中路-新天地”堪称黄浦发展的“双核”，同为黄浦两大高能密度经济区。

首先，老城厢片区在上海2035规划中，是黄浦全域CAZ(中央活动区)的核心承载区，更是“一江一河”的核心功能区，豫园一期改造升级和二期项目开发都在进行中。

而打浦桥-思南路街区的日月光中心二期、江南总部大楼的建设等都是新亮点。未来，世博浦西园区更新也是黄浦发展重点。

除了金融和商圈之外，黄浦区作为的历史文化风貌保护区城市更新方面也有很多成就，同时南外滩也在扩容增能。

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焕新：三大“王炸项目”

（1）黄浦豫园复星&阿里福佑地块

2022年10月，复星集团旗下豫园股份联合阿里旗下的蚂蚁科技集团拿下的福佑地块。最终出让价格129.3亿元。该地块至外滩及黄浦江的最近直线距离仅数百米，西邻豫园、城隍庙，东临外滩、黄浦江，这一区位条件堪称“皇冠上的明珠”，是黄浦区老城厢“四大地王”之一。

福佑地块总占地面积超10万平方米，合计建筑面积约48.75万平方米。内部包含了商业、办公、住宅及风貌建筑（主力建面约258-454㎡）。

复星是黄浦老城厢片区的深耕者。在福佑地块旁，42万平方米建面的BFC外滩金融中心，以及豫园商城一、二、三期，都是复星的手笔。

“大豫园片区”示意图，图源网络

（2）上海黄浦嘉里金陵东路项目，65万㎡“史诗级”改造

图源网络

上海唯一的骑楼马路，也进入焕新时刻，金陵东路配套住宅的房地联动价：高层15.1万元/㎡，多层达25万元/㎡。

嘉里建设计划将该区发展成以交通为导向的综合发展项目，地块将可直达豫园地铁站，该站为地铁线10号线和14号线的主要换乘站，交通便利。作为地标级超大城市综合街区，该项目总建筑面积约66.3万平方米，项目共有10个地块（部分还未出让），涵盖住宅、办公、商业以及酒店等多元业态。

根据规划，整个项目预计将于2027年至2029年间分期竣工。其中住宅面积约12.4万㎡，商业、办公面积约32万㎡，总投资额预计超500亿。

项目住宅部分有4栋超高层住宅，其余均为3层别墅项目。据网上文件显示地块高层公寓的指导价是15.1万/㎡，别墅售价可高达25万元/㎡。

首批由嘉里建设开发的四幅地块，目前064-01、065-01两幅地块的规划方案已公示，由四幢44层的高层住宅+12幢三层的低密住宅组成，还有部分商办建筑和社区配套用房。

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（3）黄浦世博滨江

当前，黄浦区仅剩的可供开发的空地仅剩黄浦世博滨江这一块大衣料。

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在此前公示的规划中，覆盖的是黄浦区滨江地区的核心地段：世博会地区文化博览区（黄浦世博滨江），即原来的浦西世博园所在地。这次规划的黄浦世博滨江还有另外一个名字：里滩。

黄浦江沿岸的核心段北端是“老金三角”——“陆家嘴-外滩-北外滩”，南端是“新金三角”——“徐汇滨江-前滩-后滩”。黄浦滨江世博地区紧邻上海的新“金三角”，位于徐汇滨江北部。目前，黄浦世博滨江基本上是世博会的展馆和工业建筑的遗址，功能也以运动和文化休闲为主，尚未建设大规模的写字楼和商品房。这次新公示的控规中，黄浦世博滨江重新定位，并要大幅增强黄浦滨江商业商办、住宅的功能，可以说要来一次脱胎换骨的大更新。

黄浦滨江虽然占据天时地利，但它的发展也将面临严峻的挑战，因为离它不远处就是徐汇滨江。徐汇滨江的西岸金融城在未来若干年即将建设完成，作为浦西CAZ滨江最后两块待开发区，西岸金融城属于徐汇滨江的核心段，一系列配套都是顶尖的，也拥有徐汇滨江最强的豪宅天际线，而黄浦滨江想要迎头赶上，也并非易事。

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旧改进行中，上海黄浦区最新消息

今年黄浦在住宅方面的旧改集中在零星旧改地块。2024年，黄浦第一个“两旧”改造项目，正式拉开群众工作序幕。3月19日上午，在区房管局、瑞金二路街道、永业集团的牵头下，复兴中路565弄21-22号、23、24-25号旧住房综合改造项目居民通气会召开。律师团队、设计团队，区人大代表及改造范围内的居民们济济一堂，交流答疑，为接下来意愿征询工作打下扎实基础。

（1）黄浦区乔家路东北块一轮征询高比例通过

2024年7月27日，黄浦区乔家路东北块迎来了旧改意愿征询投票日，第一轮旧改征询意愿以99.62%的高比例同意率顺利通过。

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地块位于小南门北侧区域，属于乔家路所剩不多的二级旧里。此前，鲁能绿发将主导乔家路地块的开发，未来在保留优秀历史建筑和文物保护单位同时，还会打造联排+别墅+小高层+商业等多种业态。

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（2）黄浦区四川南路地块征收范围公布

2024年7月26日，公布黄浦区四川南路地块房屋征收范围。

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地块内环境狭小局促，配套设施老旧，近600证居民旧改愿望一直较强烈。从位置来看，这幅地块靠近外滩，属于游客较为聚集的区域。

（3）黄浦区187、188街坊（一期）征收范围公布

2024年7月22日，公布黄浦区187、188街坊（一期）旧城区改建项目房屋征收范围的批复。

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黄浦区187、188街坊（一期）房屋征收范围为：东至广东路138弄、江西中路135弄11号，南至广东路、新泰大楼，西至江西中路、河南中路，北至东氏大酒店、五洲大楼。

（4）上海海关大楼

7月5日，黄浦区政府发布了一则房屋征收决定文件，征收范围涉及中山东一路13号部分房屋，就是上海鼎鼎有名的海关大楼。出于对历史建筑的保护，本次动迁当然也不是动迁整个大楼，而是搬迁里面居住的住户。

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据悉，大楼内合计有392个房间，大部分是政府机关单位用房，少部分是当年职工分房。按照目前的征收补偿方案来看，暂未公布动迁评估价，参考位于外滩源旁的，黄浦区166、167和168街坊的75243元/平方米，40多平到手700万+。

如果选择安置房的话，房源有浦东三林、曹路、奉贤南桥，以及徐汇馨宁公寓等。等这一批居民搬走后，上海海关大楼，就会变成一栋完整的办公建筑

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结语

作为上海最市中心的区域，黄浦是很多购房者高攀不起的区域。在近10年的城市更新中，包括徐汇、静安、虹口等区域都在迎头赶上，而黄浦仿佛还沉浸在过去的辉煌中。当然，由于家底实在太厚实，“老虎打了瞌睡”，醒来后依然是头猛兽。占据内环内及黄浦江“绝对C位”的黄浦区，如今在推进各大板块的更新发展，或许到了2030年，一个崭新的黄浦区将展现在市民眼前，让世人为之瞩目。

附：黄浦区2024待拆迁、待开发等储备地块明细