专业文章丨租期六个月以上但未签合同承租人是否享有任意解除权？

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声 明

1.本专栏文章，旨在普及《民法典》及交流学习之用，文中观点仅代表作者本人，仅供参考。

2.为简明扼要阐述问题，专栏文章会对所采案例进行适当的修改或简化处理，以使重点突出，特此说明。

租期六个月以上但未签合同，承租人是否享有任意解除权？

2024/8/8

本文法律条文如无特别说明，皆指《民法典》。

甲欲从事洗车等业务，与乙口头协商租赁其位于某区的房屋一处。甲主张，双方口头协商年租金7万元，租期为3年。甲于2021年8月2日已支付了第一年租金7万元。之后，甲要求与乙签订租赁期限为3年的房屋租赁合同，乙则认为，该7万元为第一年的租金，之后的租金应有所上浮，双方因此发生争议未能签订书面房屋租赁合同。2021年12月2日，甲搬离案涉房屋并向乙交回案涉房屋的钥匙，同时要求乙退还剩余8个月的租金。乙则认为，案涉房屋租赁期限为一年的定期租赁而非不定期租赁，且租赁合同过程中，乙不存在任何违约行为，甲不享有任意解除权。乙同意解除合同，但要求甲支付合理的违约金。

本则案例涉及的焦点问题是租期六个月以上但未签订书面租赁合同是否属于不定期租赁。

定期租赁与不定期租赁，一个显著区别在于不定期租赁享有任意解除权。因而，很多时候，判定该租赁系定期或不定期就显得格外重要，尤其是在双方未签订书面租赁合同的时候，本期，我们就具体聊聊该话题。

一、关于“不定期租赁”

房屋租赁的期限既可以是定期租赁，也可以是不定期租赁。二者的一个显著区别是，不定期租赁的当事人享有任意解除权（只要在合理期限之前通知对方即可）。由于不定期租赁享有任意解除权的性质，有的时候，正确判定该租赁是否属于不定期租赁就显得尤为重要，《民法典》规定了以下三种情形属于不定期租赁：

其一，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁（第707条）；

其二，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方（第730条）；

其三，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期（第734条）。

二、如何理解“无法确定”租赁期限

这里重点说一下第一种情形。

根据第707条的规定，对于租期六个月以上的租赁，只有同时符合“未采书面形式”且“无法确定租赁期限”这二个条件，该租赁性质才能被认定为不定期租赁；如果该租赁仅仅“未采书面形式”，但“能够确定租赁期限”，比如，双方当事人对租赁期限并无争议，则该租赁系定期租赁而非不定期租赁。

那么，实务中，对于该“无法确定租赁期限”中的“无法确定”又该如何理解？

首先，“当事人对租赁期限有争议”并不等同于“无法确定租赁期限，”如果一方能举证证明双方约定了确切的租赁期限的，则应为定期租赁；其次，双方对租赁期限有争议，可以适用第730条情形下的规定，即双方对“租赁期限没有约定或约定不明”，可以协议补充，不能达成协议补充，按照合同相关条款或交易习惯确定，根据该等规定仍不能确定，视为不定期租赁；第三，司法机关也可以依据法律规定的关于合同约定不明情况下，根据交易习惯、行业标准等进行推定。法律这么规定的目的在于充分保障当事人意思自治，增加了认定为定期合同的可能性，有利于维护交易的维定性。

三、法律的具体适用

回到本案。

如前所述，对于租赁期限有争议，并不能等同于无法确定租赁期限。本案中，甲乙双方确定每年的租金是7万元，且甲已经向乙支付了一年的租金，法院认为，根据甲和乙的诉辩意见可以确定案涉房屋租赁合同的期限为一年，属于能够确定租赁期限的合同，不应视为不定期租赁。甲虽对此不予认可，但未提交有效证据证实租赁期限不确定，退一步讲，即使双方因第二年、第三年的租赁费问题未达成一致意见，未签订书面租赁合同，但甲支付的该7万元系第一年的房屋租金是确定的，甲在未与乙就三年租赁合同达成一致意见的情况下，贸然支付第一年租金，也与常理不符。综上所述，案涉房屋租赁合同应认定为一年期租赁合同，在乙不存在根本违约的情况下，甲不享有任意解除权。甲在租赁期限内提出解除合同存在违约，甲应承担相应的违约责任。

律师简介

李悦

北京京师（杭州）律师事务所

律师

教育背景 ：华东政法大学法律硕士（在职）

专业领域：

1.破产法律实务及研究 民商事权益争议

2.出版著作：《合同的新常识——解读民法典合同编66条新规》