卖房者与中介签订《独家代理销售协议》后，还能自行出售吗？

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案情概况

2023年6月，卖房人小胡（化名）将自己的房屋信息公布在某房产交易平台上，某房屋中介公司销售小敏（化名）看到信息后联系小胡并相约洽谈房屋出售事宜，小敏承诺向小胡每月支付租金600元，以“以租代售”的方式代理销售该房，并将房屋出售信息在58同城置顶广告宣传、发布抖音视频主推销售。

双方于2023年7月1日签订《独家代理销售协议》，约定小胡委托小敏销售房屋，并同意以523000元为目标价联系客户，小敏保证小胡所得房价款不低于523000元；委托期限为2023年7月1日至2024年1月31日；在委托期间，小敏按本协议约定开展工作时，小胡不得以任何理由终止协议，也不得与小敏的客户或其他房产公司直接交易该房，如小胡违反该规定自愿承担违约责任，按双方约定的成交价格的2.5%支付违约金给小敏等内容。

签订协议后，小敏支付600元给小胡。后小胡于2023年7月8日通过微信转账600元给小敏说“撤销委托”，小敏未接收该600元款项。2023年7月30日，小胡将该房屋出售给他人，小胡自认房屋出售价格为52.4万元。

小敏认为小胡违反了《独家代理销售协议》的约定，主张小胡按协议的约定支付违约金。小胡辩称其不存在违约行为，且认为《独家代理销售协议》约定的违约金过分高于损失，拒绝向小敏支付违约金。小敏遂诉至法院。

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法院审理

法院审理认为，双方签订的《独家代理销售协议》合法有效，双方均应按照协议约定履行合同义务。小胡在签订《独家代理销售协议》后仅7天就擅自将交由小敏“独家代理”的房屋出售他人，违背了《独家代理销售协议》约定，除应返还原告已支付的600元租金外，还应承担相应的违约责任。小敏在签订《独家代理销售协议》后向小胡支付了600元租金，将小胡的房屋信息通过58同城置顶及拍摄抖音视频进行宣传，带装修师傅上门查看小胡的房屋。小胡于签订协议的7日后告知小敏因故解除合同，未让小敏在之后的协议期限内白白浪费功夫而造成更大损失。综合考量案涉《独家代理销售协议》履行情况、小敏付出的劳动及损失、小胡的过错程度，最终判决小胡向小敏退还600元租金并支付2000元违约金。

小敏在收到判决书后，感慨地说：“当初为了违约金与小胡闹得不可开交，虽然没有得到预期中的违约金数额，但这样判是比较合理的了”。小胡说：“签协议的时候没考虑好，所以自己就把房卖了，其实也愿意支付违约金，只是因为当时商量不下来，判决的违约金数额是合理的”。

什么是独家代理？

独家代理除具备普通代理关系的一般特征外，还具有其“独家”特点。

一是代理身份稳定性。即签订独家代理合同后，代理人身份不得随意变更，对于代理一方的交易地位及相应权利应当具有稳定保障，任何一方不得随意解除代理合同。

二是代理范围特定性。独家代理通常会限定一定的区域，大可至全国区域，小可仅限一省或一市范围，在限定区域内不得再有其他代理方。

三是代理合同期限性。即独家代理一般会约定固定的代理期限，期限届满后可再续签合同。

四是代理目标明确性。独家代理合同通常给代理方设置明确的工作目标，完成目标即视为合同履行完毕。

五是违约赔偿惩罚性。独家代理合同中一方违约会有明确的带有一定的惩罚性的赔偿约定。

《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”在签订合同时，要“三思而后行”，秉持审慎、负责的态度且充分考虑缔结合同的法律后果而行事。特别是签订具有排他性质的“独家”合同或协议，切不可为失信于人之事，否则，要承担相应的法律责任。

诚实守信是做人的基本准则，是社会道德和职业道德的一个基本规范，也是中华民族的传统美德，希望每个公民都做个诚实守信的人，共同构建诚信社会。

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郭军律师

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