业委会雄起，民法典撑腰，14年停车费向物业公司追回？

最近几年，随着各地业委会的雄起，追讨物业公司侵占的诉讼也就多起来了，不过有赢有输，最近披露的一起福建省福州市的业委会与物业公司的诉讼纠纷一案，倒是给很多业委会更多的启示。现在有着民法典，有着更完备的行业管理规范，那么小区业主的权益会被保护的更好。

案例其实比较简单，福建省福州市仓山区吉苑小区，在2005年建成入住。当时的第一届物业公司，银典物业公司，就是开发商当时指定的。后来小区一直没有业委会，那么物业公司也就一直行使着物管责任。就停车收费问题，开发商就车位管理与物业公司还签订协议，室外机动车每辆每月60元，地下室车库每辆每月70元，这些停车费一直被物业公司收取。

到了2018年，小区第一届业委会成立，因为觉得银典物业公司做的不好，管理相对混乱，于是在2019年依照程序解聘了银典物业公司。物业撤出，当时就这13年的停车费收益问题一直没有达成一致意见，第一届曾经考虑法院起诉。当时后续随着改选停下来了。

第二届业委会成立后，最终赶在诉讼三年有效期之前，向法院提交了诉状，要求追讨13年的停车费。法院查明小区一共有着442个停车位在收取停车费。这些车位并无独立产权，都是利用小区公共位置划分的车位，于是法院认为车位实际占用了小区共有场地，故应认定为全体业主共有。

在车位所有权问题解决之后，剩余的经济利益划分就好处理了。法院认定既然车位是小区所有，那么物业公司收取的费用也应该为全体业主所有。但是物业公司辩称每车每月60元的停车费用，不是占用车位支取的费用，而是物业公司收取的停车管理服务费，并非案涉小区的公共收益，所以应该收益应该为物业所有。

最终法院判定物业公司的说法缺乏依据，法院不予采信。法院依据了《民法典》，进行了事实认定：

民法典第275条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时该条第二款也明文规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

那么13年的停车收益都是归业委会所有，不过也考虑到物业公司为小区停车管理也做了付出公司，在双方协商和对于人工付出的责任划分后，判决所有停车收益中，物业公司可扣除总额的25%，作为物业停车经营管理费用，剩余的75%的地面停车收益，返还给业委会，共计340余万元。

其实在上海，曾经也有过此类案例，上海市金山区法院在2023年，针对一起物业服务合同纠纷案件中发现的问题，向某业委会及时制发司法建议。也就是停车费收益分成问题，只不过业委会与物业公司是口头协议，五五分成，业委会收取了停车费。后来物业公司起诉，要求得到停车管理费。

最终法院也给业委会提出司法建议，要注意规范业主大会议事流程，这样才不会有争议。《民法典》及《物业管理条例》对于业主大会参会人数及表决人数都有明确要求，业主委员会在召开会议时应严格遵守。

这一次福建福州中院的判决则是最新最清晰的，值得处于觉醒年代的各地业委会学习参考！