郑州的房子，真的过剩了吗？

很多人说郑州的房子过剩了。

未来，房价如葱。

我对此结论嗤之以鼻。

想找数据去驳斥他。

寻找这个数据是艰难而痛苦的过程。

因为，需要知道郑州主城区到底有多少套住房？

1、先界定主城区的范围：

看上图，郑州主城区范围为：

西绕城以东，南绕城以北，东五环以西，北五环以南。

主体包含一环城市空间、二环城市空间、三环城市空间、四环城市空间及四环外主城边界内城市空间。

其中，三环又分为老三环和大三环城市空间。

目前，郑州主城区里的住宅社区，大多集中在三环内。

大三环和老三环的区别分界线是中州大道——机场高速。

【东哥探盘】团队对三环内地块和楼盘社区系统做了统计。

1、三环内，有楼盘社区大概3022个。

2、老三环内，有楼盘社区大概2662个。

以上楼盘，包含同一个大社区的不同地块，比如XX社区几号院。

也就是说，实际楼盘社区数量比这个数字少。

这些社区楼盘中，包含：

商品房，经济适用房，廉租房，家属院，单位房，军产房，回迁房，小产权房。

房龄最大的都有60年了，绝对的老破小。

仔细想想，1998年中国正式取消了持续几十年的福利分房政策，全面推行住房公积金制度，开放了商品房市场。

1998年，中国才真正有了自己的纯正房地产市场。

郑州也如此。

满打满算，郑州的商品房小区历史也才26年。

按照江湖中的说法：

位于二七区淮南街与淮河路交叉口的绿云小区，1995年开建，称为郑州第一个商品房小区。——至今，也不到30年。

1998年前后，郑州第一代商品房如同乐小区、建业金水花园、英协花园、关虎屯小区、明鸿新城、科技绿苑小区等已经进入当时的“富人”家庭。

郑州大规模的商品房住宅小区出现，从2003年才开始。

问题来了：

郑州老三环内这2662个楼盘社区，属于1998年后建设的正统商品房小区有多少？

有662个吗？

其余那2000个社区，是什么样的？

我们眼中的供应过剩，是真的吗？

开始第二个逻辑：

三环四环之间。

据统计，郑州三环——四环之间住宅楼盘小区，有1045个。

这些社区楼盘，包含：

商品房，经济适用房，廉租房，家属院，单位房，军产房，回迁房，小产权房等。

三环四环之间，基本都是2000年后才开始发展建设，相对而言商品房较多。

大概：600个。

四环外主城边界内的住宅楼盘社区有：520个。

这些社区楼盘，包含：

商品房，经济适用房，廉租房，家属院，单位房，军产房，回迁房，小产权房等。

真正商品房社区，大概有300个。

也就是说：

主城区范围内商品房社区也就662+600+300=1562个。

大概，1500个商品房小区。

1500个小区，平均一个小区800套房子，120万套。

平均一家4口，480万人。

主城区有多少人？

常住人口：700—800万之间。

很多人的住房条件，其实很差。

甚至，压根不是商品房。

请问：

这1500个商品房小区，真正知名的又有多少？

真正的好房子又有多少？

你能叫出来名字的又有多少？

房龄在15年之内的有多少？

房龄在10年之内的有多少？

有新风、地暖、中央空调的小区有多少？

有纯落地窗、大横厅、精装、铝板、干挂石材的小区有多少？

郑州有点名头的商品房小区，绝对不会超过500个。

郑州的好小区，也就100个之内。

问题来了：

1、郑州常住人口不增长了吗？

2、郑州人不需要好房子了吗？

3、郑州人对美好生活的追求没有了吗？

4、地市县城农村人不来郑州买房了吗？

NO，NO，NO，这些假设都不存在。

郑州还要发展，郑州还要发展新城，郑州还要更新换代，郑州还要建设更多的好房子，新郑州人还很多，老郑州人和新郑州人都需要好房子。

我真不觉得郑州的房子过剩。

相反，郑州的好房子，还严重不够。

不够，不够，真不够。

本文完。

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