南京小行荟彻彻底底火了，究竟怎么回事？来看以下图文，就懂了！

南京「小行荟」

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编者按：近年来，市国资委认真贯彻落实市委、市政府关于盘活存量资产资源、扩大有效投资的决策部署，指导推动市属国企积极构建存量资产资源盘活常态化体系，通过证券化、市场化和专业化运作，加快盘活利用、流转增值、结构优化，激活闲置资产的“重启”密码。

本期，让我们走进地铁集团，看其如何聚焦“盘存量、促增量、提质量”，化“低效”为“实效”，助力城市更新，激发城市活力，推动存量资产资源盘活利用、提质增效。

城市轨道交通线网正逐步成为各大城市发展的“骨架”与“脉络”，在飞速发展的过程中，沿线产生了存量及低效用地，这部分土地资源具备可观的用地潜力。盘活轨道交通低效用地，对于优化城市功能和结构、提升城市品质，进一步反哺轨道交通发展具有积极作用。近年来，地铁集团牢固树立“资源变资产、资产变资本、资本服务高质量发展”的工作理念，向“存量”要“增量”，不断挖掘存量资源的盘活潜力，在盘活中创特色、树品牌，引领和助力城市提档升级。

01

城市更新，用心打造“宜居地标”

南京地铁小行荟实景

南京地铁小行荟实景

从南京地铁10号线小行站1号口出，步行五六分钟，“南京地铁小行荟”便映入眼帘。三座多维立体的塔楼简洁明朗，让人眼前一亮，也给南京城市立面增添了一道亮丽的风景线。

改造前照片（1）

熟悉这一片区的人都知道，从前这里只是个地铁运营材料总库，几间破旧的小型建筑散落其间，作为物资仓库和材料加工厂。由于这一地块面向城市的主要界面被宁芜铁路隔断，内部又有地铁废弃联络线，地带地形狭长、交通压力大、噪音干扰严重、场地周边环境差，多年来一直被视为城市的“边角料”，难以发挥作用。

改造前照片（2）

然而，伴随着城市的更新，这里也愈发显得“格格不入”，严重影响着整个片区的发展。如何盘活“边角料”，使之变成身边的“小美好”？围绕这个目标，2016年起，地铁集团以“城市更新、环境整治”为抓手，设立了小行材料总库环境整治工作专班，开展盘活地铁沿线存量地块研究，统筹协调地块内房屋拆除、资产评估、土地补偿、销售运营等工作。

伴随着地块挂牌、成功摘牌，很快，一个将土地一二级联动开发收益最大化的“商办住”综合体便赫然而生。以往不被看好的“边角料”，逐渐被盘活成为让人眼前一亮的“宜居地标”，在为区域内居民提升生活配套的同时，也极大地改善了区域面貌。值得一提的是，在规划部门的支持下，该项目加强有效利用，将北侧狭长部分划分为公园绿地，绿地率指标与北侧公园绿地综合平衡。这一举措极大地提高了土地使用效率，解决了用地紧张导致绿地指标不充足的问题，同时也提升了区位环境品质，为周边居民提供了优质公共休闲绿地。如今，这里已成为地铁低效用地盘活的典型案例。

02

腾挪改造，悉心弥合“发展洼地”

小行车辆段

在密集的铁轨之上支起9米高的巨大盖板，盖板上建设社区中心、学校、居民楼和公园。您是否能想象，这将是怎样的场景？2023年底，南京地铁1号线小行车辆段导改及综合开发特定意图区城市设计进行公示，这片存在近20年的开阔大场地，将在TOD（以公共交通为导向的开发）理念引导下打造“空中之城”，弥合主城南部的“发展洼地”。

小行车辆段

地铁场段是地铁车辆停放及运营管理、整备检修的基本生产场所，占地面积较大。在轨道交通建设早期，场段多规划于城市边缘低价值用地区域。随着经济发展和城市圈范围迅速扩大，这些车辆段建筑物零散、整体风貌较差，逐渐成为一道道“城市伤痕”。据了解，小行车辆基地建成于2005年，由于建设时间较早，建筑物较分散，整体风貌不佳，对片区发展造成阻碍，亟待城市更新。通过地块的复合利用，一方面，可弥合城市发展割裂带，完善区域路网，另一方面，露天的轨道藏身于盖板之下，打造看不见的车辆基地，也可改善周边居民居住环境，提供一个更加整洁优美的生活空间。

小行车辆段综合开发项目效果图

据悉，小行车辆基地将按照“统一规划，分阶段实施”的原则开展。近期将围绕东南门入口右侧绿地和电子楼等开展地块更新，中远期，将针对铁轨、厂房等区域开展复合开发，盖板下停列车，盖板上建设停车库、居民楼、公园等设施。

03

高效利用，精心构建“空中廊道”

小行地铁站旁“空中”地铁接轨线

除了“空中之城”，地铁集团在存量资产盘活中，也动起了“空中廊道”的“心思”。同样是在小行地铁站旁，那里有一段闲置的空中地铁接轨线。地铁集团相关人员介绍，这段轨道与宁芜铁路接轨，此前主要用于地铁1号线运输材料的车辆通行。据了解，由于宁芜铁路外绕，这段接轨线便闲置下来，长度约400米，桥面宽度5.2米。

改造效果图

“这段空中地铁接轨线是去是留？我们更多的是考虑留，且要‘留得其所’。”地铁集团相关人员介绍。如何“留得其所”？既要方便周边居民出行，又要美化城市景观。为此，这段离地约3.5米至13.5米，差不多相当于1层楼至4层楼高的接轨线，便进入了设计畅想阶段。根据南京市规划和自然资源局公布的设计要求，闲置的400米小行地铁接轨线将改造为景观结合设施与建筑的“高线公园”。业内人士介绍，所谓“高线公园”，关键词一个是“高”，一个是“线”。“高”，通常与废弃的空中轨道、高架桥等有关，不是在地面上的公园；“线”，指的是线性设计，这种公园宽度有限，但长度较长，并非一般意义上的一“座”公园。

“高线公园”也是旧城改造的一种方式，它利用存量空间打造城市活力，同时链接起周边的社区、服务休闲设施等。此番，将闲置接轨线化为居民“空中廊道”，在为居民提供休闲新去处同时，也方便乘客“直线直达”地铁站。

“空中廊道”并非此地独有。根据已公布的《南京地铁10号线王武庄车辆段综合开发特定规划区城市设计》，片区内在公园附近设置了较多的“空中廊道”，用以连接各个区域，将车行系统和人行系统分离，也方便了文锦路两侧人员的通行。

王武庄车辆段综合开发项目效果图

近年来，地铁集团始终致力于盘活存量低效用地的开发策略，把存量的轨交“边角料”变成弥补城市发展所需，融合城市配套、便民服务、商业开发为一体的新增用地，对城西路车辆段、小行车辆段等既有车辆段的低效用地再开发，其中城西路项目（即兰溪樾府）已基本完成土建工程，正在开展室内精装修，有3种户型的软装样板间可以参观，项目正在销售中，预计年底前完成竣工验收。同时，积极探索了地铁自有土地的一些边角地利用，梳理出5个加油站，并陆续进行出让开发经营。目前，金马路加油站已于今年初营业。此外，南京地铁既有土地及房产不动产确权工作历时12年，从一个几乎空白的领域，到如今制度化、规范化、常态化的确权水平，成功办理约580公顷土地权证及15万平方米划拨转商业房产权证，在全国城市轨道交通确权领域处于领先地位……

乘势而上、创新作为。地铁集团围绕“立体复合、站城融合、功能耦合、业态混合”的主线，激发用地潜力，使建筑与地铁场站有机结合，在让存量资产发挥更大作用的同时，提升城市功能、增强城市活力，积极为“轨道上的现代化强国”贡献南京力量。

南京「小行荟」

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