德国房市的逆转已确定：来了！

目前的房价上涨的不再只是住房的要价。新的可靠数据显示，两年来房主卖房获得的实际房价也上涨了。

房地产市场的趋势逆转似乎终于到来。基尔经济研究所 (IfW) 计算的 Greix 房地产价格指数显示，房价再次上涨。

很多人感到困惑，一会儿说近几个月来价格已经再次上涨了；可联邦统计局6月称，房价跌了。到底是哪一出？

事实上，当时的情况很混乱。Immonet 和 ImmoScout24 等房地产门户网站4月份报道称，房价再次上涨，尤其是在大城市。IfW的经济学家则强调，自 2022 年利率调整以来观察到的价格下跌尚未在 2024年第一季度结束。

由于数据库不同，不同的来源的房地产市场报告的房价也各不相同。ImmoScout24 等门户网站主要使用报价数据。这个数字表示卖家希望为其房产实现的价格，而不是他们实际可以卖出的价格。然而在疲软的市场环境下，卖房报价数据无法反映现实情况，而买方最终协商的降价并未记录。此外，自利率调整以来，交易的房产数量减少且不同，加大了比较的难度。

新的房价动力

Greix房地产价格指数的计算是基于当地专家委员会的数据。这些包含经过公证的价格，即实际销售价格。因此，Greix 指数虽然有点滞后，但是德国房地产市场实际发展的可靠指标。IfW 周四公布的今年第二季度 Greix 数据现在给人们带来了房市价格止跌的希望。

IfW Kiel 房地产专家 Jonas Zdrzalek 表示：“过去几年和几个月的巨大不确定性显然正在减少，利率下降的预期正在稳定市场。” “投资者似乎对房地产的长期升值重新燃起信心。除此之外，新建筑业务的低迷导致供应减少，从而支撑了价格动力。”

根据 Greix 的数据，德国房地产2024年第二季度的价格两年来首次全面上涨。包含公寓、单户住宅和多户住宅的所有住宅领域的价格相比上一季度，均出现上涨，在某些情况下甚至高于通货膨胀率。公寓价值平均上涨 2.4%，单户住宅上涨 2.0%，多户住宅甚至上涨 4.4%。经济学家表示，价格继续剧烈波动，尤其是在最后一个阶段。

企稳或新一轮反弹？

德国七个最大城市（柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、科隆、慕尼黑、斯图加特）的房价也有所上涨，其中汉堡和法兰克福的上涨最为明显，分别为4.3%和 3.7%。杜塞尔多夫上涨2.2%。斯图加特涨0.6%。科隆下跌了0.6%，柏林和慕尼黑的最新数据尚未出炉。

然而，七大城市之外的房价趋势不太一致。明斯特的公寓价格大幅上涨了5.6%。IfW认为，主要由高利率引发的房地产市场价格下跌阶段可能会结束。Greix的价格指数在两年左右的时间里下降了约 14%。斯图加特的调整最为强烈，价格下跌了 20% 以上。专家表示，目前这些地区的总体趋势也是向上的，但市场的波动性明显更大。这也是由于房地产交易数量仍处于较低水平所致。

虽然近期房价略有上升，但仍仅为2019年至2021年平均水平的60%左右。新楼盘的成交量仅为此前平均水平的35%左右。与2023年相比，所有住宅领域的房价比2023年还是低一些。

Zdrzalek称，房地产市场的崩溃“是短暂而严重的，如果现在以同样的速度上涨，那将是惊人的”，但他也强调：“如果确认了价格的逆转，调整阶段将只是长期持续上升趋势的一个中断。”