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按照成交面积看，规模最大的小区也是绿都东澜府，，其次是悦贤里、星合映公寓、祥生群贤府和京杭府，与小区的套数排序基本一致。

1、初识崇贤新城

崇贤板块位于杭州北部，方位上北至绕城高速，南至龙腾街，东至半山国家森林公园，西至京杭大运河。板块上东南面为杭钢新城板块、西南面为运河新城板块、北面为老崇贤板块。定位上，是杭州北部的刚需板块，购房主力有主城区外溢刚需、本地地缘客户及房产收藏爱好者。

从板块间的生态位来讲，崇贤新城是主城区刚需能接受的最北边的刚性板块。再往北就要过绕城高速，这是一条绕不过的发展“红线”，用尽洪荒之力也难以快速发展的区域。

买房和炒股一样，买的是预期，卖的是既成事实。有预期在，才有下单的动力。崇贤新城的开发，在2013年之前少有人关注，2013年后旭辉、恒基、赞成、佳源等开始进驻板块，开发了最早的一批商品房，如十四中康桥小区北面的恒基旭辉府就是板块早期的楼盘之一。

G20峰会之后，崇贤板块的开发进入了快车道。说其发展快，其实知识地卖的更快了，配套不见得快，甚至还没有达到城市的平均水准。比如地铁在杭州全市通车里程数超过500公里、线路超过十条后，偌大的板块依然没有落下一条线。好在四期有规划线路落地，但时间已等不起这个先发板块。待地铁落成时，板块已不再年轻。当年买入板块的刚需，也要迈入35岁这一万人嫌的年龄门槛。当年买入的投资朋友，也没有耐心等到地铁建成时。时间成本，太高了！

2、板块成交数据分析

昨天开启了板块价值分析的第一篇章，申花板块的家底分析。今天来梳理2017年以来崇贤新城板块新房成交情况，希望能对板块的二手房交易做个数据支撑。

（1）板块开发商

崇贤板块近7年来，新建小区21个。崇贤板块的中轴线是崇杭街，小区大多分布在崇杭街的南北侧。板块就开发商品牌而言，呈现多元化，毕竟门槛比较低，大多开发商都有实力可以进去玩的板块，比如招商、远洋、绿地、旭辉、西房、祥生、圣奥、路劲、众安、景瑞、宋都、银城、长住等等。但是我们也能发现，杭州本土品质房企滨江从未在板块开发过项目，而入驻的开发商大多不是以品质著称。在最近两年开发商暴雷潮中，板块有近一半开发商进入雷区。

西房、祥生属于板块深耕房企，皆独立操盘或者合作开发了4个项目。路劲独立操盘或合作开发了3个项目，远洋独立操盘或合作开发了2个项目，招商、宋都、绿地、景瑞等各有一项目落地。板块中热度较高的项目有京杭府、北杭宸章府。北杭宸章府也就是路劲远洋上河宸章，是杭州2019年第一个现房销售项目，当时销售是比较火爆的。

（2）板块成交情况

崇贤板块近7年来，成交套数共计14856套，年均成交2000套以上。各年份之间成交量差异极大，其中成交套数最多的年份为2021年，总共成交3887套，其次是2019年的3796套，接下来是2020年的3113套，上述三年成交了10796套房子，占总成交量的72.6%。2018年成交了1635套，剩下的三年成交不到1000套。

为什么年份间差异这么大？主要与土地供应节奏有关。2019年，板块成交6块土地，是土地成交量最大的一年。2021年，成交了3块土地。不得不说在土地供应节奏上，崇贤打的一手好牌，趁着行情好的时候，货出的完了，地卖的七七八八。倘若若这时候再拿出来卖，土地热度必然下降，新房也难以如此快速去化，也难以顺利交付。毕竟，业主要不赚钱，各种问题就会暴露出来。

崇贤板块过去7年，新房的成交额近350亿，年均50亿的规模。成交新房套均225万，这是板块的门槛，按照板块限价22000~23000元/平米的价格体系，基本是90平米小三房的上车总价。7年来成交新房面积1554027平方米，套均面积104平方米，板块刚性十足，是杭州典型的刚需板块。

按照各小区套数排序，可以看出近7年新小区中，户数600套以上的小区占据多数，1000套以上的小区有5个，其中户数最多的小区为绿都东澜府，为1368户。京杭府的户数也有953户。

（3）小区套均总价

按照各小区套均价升序排列，可以看出小区均价方差较小，大多集中在200-250万区间，说明板块总价没有区分度。月语和风里、京杭府、杭语宸鹭院、晓风望月府的套均价在280~370万之间，与其存在低密产品有关。

（4）板块产品类型

板块的产品以高层为主，体量占近9成，套数达13219套。其次是7-1层的小高层，套数在812套，占比5.5%，联排别墅套数753套，占比5%，多层套数较少。板块的高层一统江湖，部分追求联排性价比的客户也会选择联排产品，但是稀缺度不是太足。

（5）板块面积段

接下来在分析2017~2023年崇贤板块成交14856套新房中，各面积段的套数和占比。90平米以下的户型占比37%，是板块中体量最大的户型，刚性较强。90~110平米的面积段4712套，占比31.7%，110~130平米面积段2993套，占比20%，上述三个面积段总的归类应该还是刚性面积段，整个板块占比近9成。

改善面积段中130~150平米套数1104套，占比7%，150~200平米431套，占比3.6%。应该说板块改善产品中没有大平层户型，大户型可能更多集中在联排产品中。

总的来看，崇贤板块的刚性产品过于集中，同一时期项目过于密集，产品的同质化是比较严重的。新房客户在居住几年后，如果要在板块内改善，是难以匹配的。如此大量的刚需客户群体，改善的方向会往市区方向改善，首先承接的板块主要是杭钢新城板块、运河新城板块及勾庄板块等。

对于手握刚需户型的房产收集爱好者而言，应该尽早的出掉类似产品。首先板块建设已基本完成，住宅占比过多，剩下的市政配套，能级上在杭州仍没有竞争力。

无论是投资买房还是自住买房，买入时应考虑退出或者置换的时候，要想清楚谁会来接盘自己的房子。对于崇贤板块来说，大多是预算有限的外来家庭的首选。现在刚需客户中，无房户面临的选择较多，很多会积累首付去摇一些套利较大的盘，而不一定非得直接进入刚需板块，或者选择众多不一定就必须买崇贤的二手房。这就会对板块带来一定的承压。

谁来接手自己的二手房呢？是地段好？还是小区物业好？或是小区品质好？对于很多刚需小区来说，上述都不是优势项。再说想出货的远比进去的多，恐怕降价才是跑得快的必然选项。毕竟随着时间的推移，大多数小区的产品是下降趋势，昔日板块明星也会沦为流星。

以上是崇贤板块近7年新房的一个大盘点，整理的数据采用的是榆叶飞云平台数据，在此表示感谢！

本篇是板块房源系列的第二篇，接下来会陆续刊登杭州各大主流板块的房源分析，敬请阅览！

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