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科技城板块 三发·和岳府159-241平 洋房大平层

三发·和岳府位于科技城片区，地处历下区工业南路以北、化纤厂路以东、华龙路以南、奥体西路以西，占地面积13382平，总建筑面积57441.08平，开发商为三发集团。

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项目东侧日本住友集团的商业用地，这块地是当年日本住友联合历下控股一起拿的，后续大概率住宅要交给金地去建设，在项目的北侧。规划图已经出来了，除了西北角是一栋25层的住宅之外，其他高度都在十七层及一栋十五层的小高层。

项目南侧的商业地块，大部分是10米到20米的高层，从商业红线距离三发是15米，商业退线五米，就是二十米的距离，最南侧的商业楼高度是74.8米。

但三发2号楼在报规的时候就没有居住公寓，由此可以得知，商业虽然影响采光，但是并不会造成2号楼产生居住公寓，也就是说冬至日、全屋、满窗、采光时间满足并且大于2个小时的时间。虽然如此，可二号楼还是存在隐私暴露和视野压迫感的问题，毕竟是属于落地窗的设计。

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项目容积率2.8，层高3.15米，车位比例1:1.2，项目规划6栋住宅，毛坯，190户，包含4栋9+1层洋房、1栋10+1层洋房、1栋25层高层。

项目1#楼、2#楼、3#楼、5#楼为9层洋房，户型面积为241平。

6#楼为25层高层，户型面积为159平、168平；

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7#楼为10层洋房，户型为193平。

今年5月初，首开楼座：5#、6#、7#

亮点：除6号楼外，其它楼座一楼和顶楼带上跃下跃

公摊：5、7号楼:12%左右（赠送一半阳台）；6号楼：24%左右

容积率：2.8

车位比例 ：约1:2

交房标准：毛坯

物业 ：第一太平戴维斯（全球物业五大行之一）

交房时间：2026年6月

价格：5号楼:3.35w/㎡；7号楼:3.25w/㎡；6号楼:2.75-2.8w/㎡

外立面风格：现代简约风格

立面材质 ：进口蓝眼睛高定石材+铝板＋玻璃幕墙+真石漆

尊享会所：恒温泳池、有氧健身房、瑜伽室等

景观主题：一轴五重、一环四园，以高定珠宝美学为主题。以清泉为魂，珠宝美学为笔，写意隐奢豪宅。

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设计风格&园林景观

小区大门借鉴故宫太和殿的建筑精髓，项目精心设计宽达25米的高檐封顶大门，壮观又气派，并采用非洲蓝翡翠奢石镶嵌，定制奢华星空穹顶。

项目立面由浅灰色、中灰色的的铝线条、蓝灰色玻璃幕墙组成，颜值简洁大气。

洋房均为开放式阳台设计，带来更多的面积赠送和较低的公摊。或打造空中花园、或用作休闲空间、或作为健身区域，也给了业主更多的生活可能。

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项目的园林采用国内顶级园林景观设计公司奥雅操刀，以五重四园，隐奢于府，瑰丽九景，藏美于内的理念，将星级酒店入口、入口花园、中央会客厅24 小时健身盒子、 全龄儿童寻宝乐园等多个空间镶嵌串联。

项目还配备了沉浸艺术级会所，涵盖恒温泳池、健身房、普拉提瑜伽馆等。

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周边配套

1.交通：项目靠近工业南路、奥体西路，附近有地铁3号线、7号线。其中，距离地铁3号线的丁家庄站约450米，距离地铁7号线的工业南路站约1400米。

2.商业：项目周边有万象城、龙湖天街、高新万达、印象城、大馆里、复星商业步行街等商业配套。

3.教育：项目北侧规划2班幼儿园，西侧规划有一所42班九年一贯制学校，区域内规划有1所国际学校（中小学）。

项目点评

1.项目容积率2.8，作为一个高端改善盘，这个容积率并不低。

2.户型159和168这俩是三房设计，在济南当下这个面积段4居室户型才是主流，少一间房间，就少了一个功能区（室内书房、宠物房、储物间…）

3.拿地时挂牌条件有规定：需定向销售给历下区政府指定单位3.37万平（约170户）住房，也就是说，实际可对外销售的面积仅有3700平（不到20户，总共190户），具体对外销售多少，还看人家开发商哈。

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4.紧邻地块的12-18规划确定，预计对三发产生重大的采光遮挡。

12-18地块将建设一座地上19层、地下2层的高层办公楼，并带有商业裙房。办公面积约1.96万平方米，商业面积约0.86万平方米。

从位置上可以看出，这几乎是贴着了。

这张鸟瞰图南侧的绿地部分，应该就是19层的高层办公楼吧。这样三发和岳府主推的241㎡户型， 估计有一半要受到采光的影响。

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