惊了！京城地铁盘也分三六九等？

前阵子发布了拆哥北京地铁新房地图，对，就大家现在看到的这一个图片。因为微信会有压缩，想看大图的文末私信梦麟。

这张图耗时个把月，拆哥团队为大家从步行距离（注意是步行距离!），开车时间，是否有新线路，是否有社区接驳巴士查的清清楚楚。

说实话那几个月，看见地铁就头疼。尤其跑了几个特别好的二手盘之后，更不想坐地铁了。心想要不直接卖房吧。

好了，上会拆哥留了个坑，这个图上会有些盘有星标。代表从小区大门开始步行距离600米内有地铁的新盘。

为什么是600米？？？

一个重要的数据指标，整个21世纪以来所追捧的“TOD城市建设”。它的硬性指标就是610-650米。美国城市规划学家P. Calthorpe提出的时候是610米。

在东京实际规划建设时候，则是最大650米。

咱再说得接地气点，一般走600米大约要步行7分钟。这七分钟就刚刚正好，既不会让人感到太累，也不会觉得太短无法锻炼身体。这大夏天的，要是让拆哥我走七分钟以上我也不愿意。

而大多数人对步行7分钟以内的距离是可以接受的，从家出门到地铁站十分钟内过安检，这个才真的叫做地铁盘。尤其这十分钟最好再来点商业设施，那就是真TOD了。就比如拆哥之前说过的：

轨道交通做的最出色的东京，地铁房的一大指标也是离地铁站步行多少分钟，大部分情况下，都不会超过15分钟。大部分也在十分钟以下，过了就不礼貌了。

（悄悄带一句啊，这个时代下，地铁是固定利好，尤其大基建时代过去了，某些没有地铁的板块，可能以后也不会有了）

说完这个，再看看北京新盘市场，步行多远的盘都恨不得加个地铁盘的称呼。这就像是我隔壁小区是汤臣一品，我就说我住汤臣一品一样。我和马云年薪平均看，我也年入过千万。

不得不承认，地铁盘是分三六九等的。

而拆哥甚至制作了一个表格记录了这些盘的优缺点。

拆哥现在把我们内部的评选资料大公开，来谈谈一个地铁盘到底怎么分出三六九等。

第一等：交通便利性

买地铁盘为了啥，还不是为了方便。但是如何量化这个方便呢？

拆哥的评判标准是去往区域的广度，也就是换乘的可获得性，北京井字棋的布局导致了地铁很难有天津、上海地铁那样的斜线规划。

这也意味着，像是从顺义到北京南站，就需要换乘多次，更加耗时。（参见）

比如龙湖最近的龙湖·观萃，不仅有昌平线直线通往海淀方向；市郊铁路则会并线日后通往朝阳CBD。

超级合生汇 图源网络

还有就是，是否可以通过十分钟内到达主要商场，商场作为北京主要的高端商业业态，也代表着板块潜力。

不谈合生汇这个存在，比如西红门荟聚和超级合生汇这两个bug级别的商场，能给周边楼盘保值提供便利的同时还能外溢到地铁沿线楼盘（更别提地铁还能直通商场内）

还有一点，叫覆盖区域特殊性，每一条地铁线，联动了不同的产业地区，也会带来不等值的房地产效应。

丽泽上班族势必优先选择14号线（参见拆哥文章：），或者你让一个在朝阳门上班的人选，是住一号线还要换乘一次的梨园，还是六号线直达目的地的草房，他大概率选草房。

第二等：交通舒适性

与其说上面喊着保值，在这点上则关注了交通的舒适性。就和刚刚六号线一样，在北京久了都知道，某些上班时刻的某站地铁站，那简直绝了，完全上不了人。比如青年路、十里堡地铁站早八点半时段，那是一个挤。

再者，也有编组的差距，8A编组设计时速更快所以更便捷更舒适，而某些地铁线的4a在载客能力没那么出色，也势必代表挤地铁时候更加难受。当然拆哥也考虑到了“是否出过事故”“旧线路折旧”两个评判指标。

第三等：交通未来性

上面两点都是现在可以判断的，至于第三点则关注交通的未来性。

也就是说，以后有没有地铁开通，有的话都能通到哪？

在这里拆哥特地分了两个垂直细分评判标准，一个是已经确定的站点位置（饼画的很完全），一个是未确定站点位置（饼若隐若现，没准不会有地铁站）。

这也是考虑的重要标准，就比如十七号线的海鶄落站——北七家站和定泗路——北七家站之争。

第四等：特殊项目

这点比较特殊，拆哥不做太多表述。

首先，轨道深浅，轨道越浅扣分越多。比如一号线二号线，轨道浅也代表着噪音值振动大。

拆哥在此建议离地铁站近的楼别买底层，再说一遍，离地铁站特别近的楼栋别买底层。

还有就是借道而行，就是地铁轨借了小区的地，或者地铁在小区正下方。这个不多说，和上面一样。

但是需要注意的是，比如京投银泰公园悦府，常楹公元这种，楼盘下直接是超大商场的，这就不能算在减分项里了而是加分项，毕竟低楼层的共振和噪音都给楼下底商了。下面底商还能给上面地产增值。

还有，小红书上若有具体位置的吐槽，拆哥也会一并记录。同时如果下了地铁有商业存在，满足下地铁-购物-归家这个路径动作，则也会被列作加分项！

说了这么多，拆哥现在的听听粉丝意见，粉丝想了解哪个盘！咱们下期就说哪个盘。下方评论回复楼盘的名字，咱们挑几个讲讲！多点点赞，多留点言，拆哥讲的越多！

再说一遍，下面评论回复你想知道的楼盘名，多点赞多留言哦！

如果有你想要知道的地铁盘，下面留言或者私信梦麟；也可以获取拆哥的新房地铁图！！

拆哥近期重点看的房，北燕园板块的北京城建·国誉燕园（）、和御璟星城·元启也可以看起来了！