凯诺律师事务所：农村拆迁、国有土地上房屋拆迁补偿方式是什么？

　　征地拆迁与国家的发展，其实有着必然的关系，且也是必然趋势，比如说一些基础性的建设项目，像修建公路、修建铁路以及能源、水利工程等等其他具有公共利益的项目。不过，说到征地拆迁，那自然就会涉及到咱普通老百姓的利益，与广大被征收人的切身利益息息相关了。

　　因此，无论是什么样的建设项目占用老百姓的耕地或是房屋所占用的土地，即征收农村集体土地、征收国有土地房屋，都需要严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》《土地管理法实施条例》中规定的程序推进，保障被征收人知情权、参与权、监督权、救济权以及选择权等等。

　　其中选择权主要体现在两个方面，一个选择权体现在评估阶段。按照《国有土地上房屋评估办法》中的规定，评估机构是由被征收人协商选定，被征收人在规定的期限内协商不成的，由征收方按照少数服从多数、抽签等方式确定。

　　但实现中，有的被征收人压根就不知道自己还有选择评估机构的权利，评估机构在被征收人不知情的情况下，直接由征收方选定，有的虽然告知了被征收人这一权利，但在此过程中却进行各种干扰。

　　对此，凯诺律师在这里提醒大家，在征地拆迁中，评估机构是由被征收人自己协商选定的，征收方无权干涉，也无权直接选定评估机构，如果在对房屋进行评估时，发现评估机构并非是自己所选定的，甚至不知道房屋价值还要经评估机构这一程序，直接评估机构上门才知道，那很明显，是征收方侵害了自己的选择评估机构的权利，被征收人需要马上向上一级有关部门反映，保障自己的合法权益。

　　另一个选择权体现在补偿方式方面。

　　集体土地征收中，根据《土地管理法》中的规定，在土地征收中，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　国有土地上房屋征收中，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿。

　　从上面的法律法规中我们可以看见，农村房屋在遇上拆迁后，征收方需要提供重新安排宅基地建房、产权置换、货币补偿等方式来对被征地农民进行补偿。而国有土地征收中，也是需要提供产权置换及货币补偿，或是两种相结合的方式对被征收人进行补偿安置。

　　也就是说，无论是集体土地征收中还是国有土地征收中，被征收人可以就提供宅基地建房、产权置换、货币补偿等这三种方式任意选择，却自主决定，征收方无权干涉，无权决定被征收人应该选择哪一种补偿方式。

　　那么，在遇上拆迁后，就这三种补偿方式而言，都是如何补偿的呢？

　　一般情况下，被征收人选择货币补偿的话，一般是需要具有相关资质的评估机构结合房屋的具体情况评估确定的。比如说，被征收房屋周边房屋的市场价格是每平方米1000，那么，评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，也应当要参照这个价格对被征收房屋进行评估，如果低于这一价格，那么，从原则上来说对被征收人就不公平。

　　对于集体土地上的农村房屋拆迁，被征收人选择货币补偿的，一般情况下，也是需要评估机构评估确定。比如在今天（2024年7月1日）起施行的《济南市征收集体土地房屋补偿办法》中规定，被征收人选择货币补偿的，按照本办法确定房屋安置面积后，由区人民政府（功能区管委会）参照同地段安置房市场价格，经依法评估后予以补偿。

　　对于被征收人选择货币补偿的，大家一定要审查评估机构评估出来的结果是否有利于自己，或者说是否符合《土地管理法》第四十八条规定“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的征收原则，如果发现评估结果不合理，评估范围内没有将应该评估的地上附着物等纳入在其中等，那么，广大被征收人一定要将尽早提出来，避免自己的补偿有所减少。

　　而对于被征收人选择产权置换的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，市、县级人民政府应当提供用于产权置换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　也就是说，在国有土地上房屋征收中，如果被征收人选择的是产权置换这一种补偿方式，那么，征收方需要提供与被征收房屋面积差不多的安置房，不过这里需要提醒大家一下，这里所说的面积，并非是说房屋的真实面积，而是房屋所占用的土地价值，比如说，被征收房屋地理位置在市中心，其每平方米的价格上万左右，但是安置房的位置却在市郊区，相对于来说，市场价值是没有被征收房屋所占土地的价值高的，那么，此时如果征收方就只提供被征收房屋面积一样大的安置房，那对被征收人来说是不公平的。当然了，如果安置房的位置与被征收房屋位置差不多，且价格也差不多，那么则可以按照拆一还一的原则进行。

　　对于农村集体土地上房屋拆迁的，被征收人选择产权置换的，需要按照房屋面积或是被安置人口来作为确定安置房屋建筑面积的依据。比如《济南市征收集体土地房屋补偿办法》中规定，以宅基地面积作为安置依据的，严格执行“一户一宅”政策，对于一户多宅的，只按照其中一处宅基地予以安置。安置房屋建筑面积原则上按照宅基地批准面积或认定面积确定。

　　以被安置人口数量作为安置依据的，房屋安置人口应当依法依规予以认定，在充分考虑公共面积分摊的情况下，原则上多层建筑人均安置建筑面积不低于40平方米、小高层不低于43平方米、高层不低于47平方米。原房屋面积超出每人40平方米的部分，按照省政府批复的济南市征地地上附着物补偿标准予以补偿。

　　另外，宅基地上房屋拆迁时，被征收人还可以选择宅基地迁建这一种方式，不过，这一种补偿方式，一般情况下需要符合条件，如果不符合条件，可能实现不了，比如说没有多余的宅基地提供给大家，那么，被征收人可能就需要重新选择补偿方式了。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，一旦遇到相关的问题，广大被征收人一定要马上咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，尽快通过法律途径来维护自己的权益。