上半年洛阳房价9910元/㎡，上涨3%；而下半年洛阳楼市将...

2024年上半年，洛阳市场政策延续宽松环境，一方面是按照央行下发的政策，进行了首付比例以及首套房商业贷款利率、公积金贷款利率的调整，目前施行首套房最低首付比例为15%，首套房商业贷款利率为3.25%，而下半年洛阳楼市将...

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洛阳市场：弱中提稳，预期下半年呈现结构性机会

2024年上半年，洛阳市场政策延续宽松环境，一方面是按照央行下发的政策，进行了首付比例以及首套房商业贷款利率、公积金贷款利率的调整，目前施行首套房最低首付比例为15%，首套房商业贷款利率为 3.25% ，公积金贷款利率为 2.85% (二套房3.325%)，相较于2023年同期有了明显的下滑。另一方面继续以契税补贴、购房补贴、公积金贷款额度提升，并支持提取住房公积金余额支付新房首付款等形式来缓解购房客户压力。

政策反馈有效，2024年上半年洛阳市区(不含孟津、偃师)商品住宅市场呈现弱中提稳的趋势，总量同比2023年同期有所下滑，但是环比2023年下半年正向增长。具体数据表现为:商品住宅供应56万㎡，同比+44%，环比+33%；成交66万㎡，同比-35%，环比+35%；成交均价9910元/㎡，同比+3%，环比+3%。叠加宽松政策环境，具备产品力或者核心地段优势的项目反应速度快于其他项目，导致市场整体均价结构性上涨。

政策篇：继续下调购房门槛，满足置业需求

2024年上半年，洛阳新出台相关行业调整政策继续围绕需求端，一方面通过降低首付比例、降低贷款利率等形式降低客户购房门槛，满足合理需求;另一方面通过购房则享的刺激政策，比如限制性周期的契税补贴，以及人才住房公积金贷款提额，激发需求，缩减客户的置业周期。

对于目前客户来说，在市场不达销售预期的行业周期内，平衡稳定性收入以及真实的居住需求是最真实的场景，反馈到市场层面，一部分需求可能向二手房转移，另一部分需求则被延后。

市场篇：上半年政策有效，但是效果有限

2024 年上半年，洛阳商品住宅市场月均成交 11 万㎡，相较于 2023 年下半年环比上涨，但是效果暂未达 2023 年上半年水平，政策带给市场的促进作用具备一定效果，整体效果有限，更多的是结构性的变化。

具体数据表现：商品住宅供应56万㎡，同比+44%，环比+33%；成交66万㎡，同比-35%，环比+35%；成交均价9910元/㎡，同比+3%，环比+3%。

从供应数据看，2024 年上半年市场供应出现上涨，这也是 2022 年至今市场供应连续呈现下滑趋势之后的首次上涨，但是主因是中成九都城项目的集中释放，供应12.45万㎡，基本占据城市整体的 22%；而其他项目依然是以销定产，适量供应核心去库存，同时市场新入市项目有限，难以形成新增体量。

从成交数据看，商品住宅相较于 2023 年下半年正向上涨，同比 2023 年上半年则依然是下滑的形势。主因是受 TOP 项目的影响，2023 年上半年TOP10项目销售套数3144套，占比市场的 37.86%，一方面当期对市场形成了正向的带动作用，另一方面这些项目目前基本处于尾盘在售的状态，可售房源较少，难以再支撑市场。而 2024 年上半年 TOP10 项目销售 1590 套，占比市场的 44%，市场更加聚焦，宽松政策背景下波动仅限于优质项目，比如产品、地段相对明显占据优势的项目。这也是 2024 年上半年整体均价上涨的核心原因，市场结构愈发向核心聚焦，项目依托强销售道具才能在竞争中脱颖而出。

2024年上半年，洛阳市区成交产品以100-120㎡为主，其次为120-140㎡，套数占比分别为39%、25%，其中 100-120 ㎡产品继续呈现放大的趋势。此类刚改性产品兼具舒适以及功能性，在当下首付比例、贷款利率下调的政策利好下，目前购置100-120㎡的产品与过往购置 80-100 ㎡产品所承担的月供压力可能一致，因此成为首置客户置业首选。另外 120-140 ㎡改善产品处于占比第二位，主因是客户购房选择愈发向核心区位倾斜，这部分项目打造以舒适性改善为主，通过面积段的扩大以及项目品质的提升，树立整个项目的高端形象，吸纳客户的二次置业。

2024 年上半年洛阳开盘项目数量呈现个位数，仅一个项目公开对外释放房源集中销售，一方面是新入市项目较少，另一方面是行业波动频繁，但是预期不明朗，项目销售重要节点多与市场波动期进行联动，在这种背景下，平销叠加政策刺激是最快的去化方式。

从顺销项目监控周度认购访交数据来看，2024 年上半年市场访交持续下滑，基本处于近三年低位，在春节、五一、端午等节假日节点期间，人流量的上涨叠加项目营销政策的推出，市场呈现波动性的“小高峰”，效果相较于历年已经打折。2024 年上半年，市场主力在售项目单盘单周来访35 组，成交2-5 套，均同比下滑。

土地篇：以缩减放量，支持去库存

按照洛阳市区 2024 年度国有建设用地供应计划，计划出让土地总计约22916.6 亩，其中住宅用地约 10457 亩，占地 697.14 万㎡，从历年土地供应完成度来看，基本在20-40%之间。2024年已过半载，上半年涉宅供地占地仅13.07万㎡，建面41.71万㎡，与供地计划相差较大。

从历年主城涉宅用地供求规模来看，总量持续下滑，一级市场当下开发节奏以稳为主，通过减少市场放量达到去库存的核心目的。一方面以消化历史摘地暂未动工的存量用地为主；另一方面消化已开发地块达到预售条件的市场库存。

2024 年上半年成交地块全部0溢价，但是相较于过往，有宗低容积率1.6 的地块入市，低容积率相对而言在产品的开发层面具备较大的突破性，利于城市出现好的产品，吸纳客户置业。

房企篇：头部房企易主，洛阳本土强势回归

从2024 年企业金额榜来看，洛阳本土房企中成集团、浩德集团以及河南省本土房企绿都，分别以5.36亿、4.01 亿、3.23亿位居前三。对比2023 年上半年，除绿都与去年同样稳居第三外，中成集团以及浩德集团均为今年的新入围的强势企业。

两家房企当前于洛阳布局的项目不在多而在精，在售项目的单盘贡献力都相对较强。以浩德集团项目为例，浩德悠然居和浩德伊河湾作为品质新盘，今年上半年同时入围项目销售金额榜。

从2024 年上半年项目金额榜来看，入围项目均为“熟面孔”，刚需类项目依托短平快的营销政策来促进成交，改善类项目则坚持以品质以及阶段性的营销手段来吸引客户。以保利和府以及保利堂悦为例，为加速库存出清，项目阶段性的提升佣金点位，并定期推出特价房源。在央企奠定的安全性的大基础上，高性价比确实给项目带来了客户流量。

预判篇：下半年向细分市场结构性发力

因去年全国地市成交规模大幅缩量，今年预期也将成为“供应小年”。以洛阳为代表的三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，楼市成交规模难有显著表现。更多是聚焦典型项目，就典型城市热销项目来看，当前热销盘更多是复合优势、高性价比（产品力强+价格优势）项目方能实现热销。

细分来看，主要有以下几类共性特征：

一是区域板块内供应稀缺，一般是处于城市核心改善盘，部分甚至出现了一二手倒挂迹象，僧多粥少，因而使得短期内热度较高。

二是性价比较高、折扣力度较大、营销到位的刚需盘，同样迎合了部分首置价格敏感度较高的客群需求。

三是拥有学区、商圈、医疗等核心配套资源的优质楼盘。

四是开发商具备央国企背景、或是地方龙头企业，口碑较好，或是产品设计独具特色，软实力较强的部分项目。

结合洛阳来看，2024 年上半年的洛阳市场主要围绕老项目的存量出清开展，整体来说算是平稳过渡。从市场调研情况下，下半年即将入市产品以改善类居多，比如格润华府和柒号院项目规划公示（相关链接：），都是主打小高层和洋房社区，预期后续入市，将刷新市场的品质及价格天花板。市场依托好的地段、好的产品等迎来结构性机会。

洛阳近期土地供应及成交明细

下面来看看洛阳近期的土地供应及成交明细，洛阳市近期供应6宗地，5宗地上：住宅用地兼容城镇社区服务设施用地、商业用地；地下：停车场、人防设施，1宗地上：商业用地；地下：停车场、人防设施、商业用地。

数据来源：洛阳市公共资源交易中心

洛阳市此次公示成交结果土地2宗地，2宗二类居住用地（R2）兼容商业用地。

数据来源：洛阳市公共资源交易中心