楼市破防，只脱裤子不放屁

城投现在尴尬了，手上3.3亿的土地拿下来了但是没有开工，因为城投的钱也不是黑洞，能无限去托底。而只拿地不开发，这是以前李嘉诚用的囤地套路，但是那时候是楼市启蒙期和暴涨期，连很多房企都不知道只囤地就能赚到发展的钱，所以李超人的操作可以说是神来之笔了，当然后面也被各地政府发现了这个bug，所以后面拿地后就有开发时限的要求了。但是现在城投所处的环境完全不同，手上的地不是囤了就能上涨，而是没有这个运营和开发能力了。

就在前几天，温州成交了三块宅地，一宗由龙港市城建集团底价拿下的，另外两宗由苍南县城投拿下，三块地都是城投托底了，可以说这种把戏已经玩的比较丝滑了，而且不止是温州这么玩，其实这几年全国很多城市都在安排城投托底拿地，而民企现在都砸加紧收缩自己的投资。从数据来看，2021年之前，TOP100拿地的房企中，民营房企保持在2万亿以上，占比超60%；而2022年以及23年这个拿地比例呈现了断崖式下滑，拿地金额占比已经下降近40%，金额也比2020年高峰期下降超九成了。

而民企不拿地的原因主要是有三个，一是三道红线之下，民营房企过去三高模式下带来的资金流动性危机，包括但不限于烂尾楼、债务暴雷、地王亏本入市等；二是市场价格的下探导致整体市值的下降，融资能力出现明显下调，包括国际评级的降低、股价暴跌、资本市场的不看好等；三是市场的分化，大部分的项目出现了销量疲软，政策不断刺激，但是能有量拉上去的城市就北京、上海等少数几个，多数的二三四线城市的销量短期很难提上去，而且很多城市的购房政策基本都已经裸奔了，是在这个背景之下才实现的目前状态，已经算是透支了不少刚需的需求了。

既然民营房企不积极拿地了，但是地方的财政收入又得依靠土拍来维持，至少目前还没出台房地产税去替代这个收入，所以在这几年楼市下探期，央国企和城投没有悬念的扛起了拿地的责任，央国企在22年和23年投资金额占比已经超过60%了，比2020年增长了近28%。而城投在2021年到今年5月来看，30个重点一线城市里面就有46%的地块由城投公司拿下了，拿地的金额占比超33%，不管是从增幅还是金额的角度，城投现在都是占比最高的一个主力，也是市场下行期还在支撑土拍市场的重要一极。

但是，对于央国企来说好哈，毕竟是有开发和运营实力了。但是对城投来说，吃了这么多的地块，后续的开发节奏却显得德不配位，克而瑞数据来看，从2021年到现在，城投拿地项目中全部开工的地块仅仅只有20%，加上部分开工的话，这个开工率也才22%，而同期央企的开工率是去到了75%以上，地方国企更高达到了85%，民企也是有近五成的开工率。

而这里面的原因咱们分析有几方面，一个是城投拿地其实就是为了演给市场看的，让其他房企看看咱们本地的地块还是有人在拿着的，这是地方稳定土地市场的一种策略，所以人家从拿地之初就没想着要去尽快开发；

第二方面，城投过往拿的地块都没能很好的卖出去，多数本金都在以借新还旧的方式进行续期，虽然利息很低，但还是要偿还利息的，就像去年城投付息支出就有3.43万亿了，而咱们全国政府性基金收入也才6.62万亿元，而这些收入中就有城投托底拿地的部分，而且还有算上征地、拆迁、补偿等等费用，所以估计还是会有偿付的缺口；

第三方面，在资金不足的情况下，如果城投还投入钱去开发的话，后续卖不出去的房子又将成为更大的资金负担，加上不少城投拿的地块是市场根本没人要的这种，贸然去开发，结局只会更加惨一些。

而随着现在土拍的持续降温，其实从侧面也印证了城投托底的能力也越来越弱了，从华泰证券数据显示，今年1-5月，中指口径的全国土地出让金为7513亿元，同比是下跌37%，广东、安徽、宁夏等地区的下降幅度比较大，而城投前五月拿地金额为1784亿元，同比下跌了16%，现金流压力也在城投身上逐步体现了，托底能力我估计要进一步下降。

当下可以说是楼市的焦灼期，房价已经跌了不少了，目前市场不会让大家高位接盘，但是仍然是存在着不少不确定性，我们要从不确定中去寻找更多确定的因素和数据，所以我也计划在后续带给大家购房以及置换的咨询服务，是完全从大家的角度进行出发的，在持续落地中不断改善，因为独立的房产自媒体人，所以能给出非常客观的观点，大家有任何建议都可以给到我，希望助力更多人在楼市中行稳致远。