康鹭“破局”：广州城央最贵旧改项目迎“首建”

7月24日，广州海珠康鹭片区城中村改造项目首次迎来“破旧”后的“立新”，F37和F57两个地块同时破土动工。

十余台施工器械现场待命，康鹭旧改迎来“首建”。

康鹭片区位于中心城区海珠区，改造范围110.27公顷。因需要近347亿元的投资总金额，又被称为广州城央“最贵”旧改项目（以下统称“康鹭旧改”）。

两地块同时动工建设标志着该旧改项目正式进入了建设阶段，实现了“破局”。在广州大力推动城市更新的当下，如何面对来自城中村的复杂利益矛盾，顺利推进城中村改造，康鹭旧改具有窗口和示范意义。

局面

城央最贵旧改，十年分四期进行

康鹭片区西至瑞康路，东至广州大道，南至逸景路，北至新港西路，改造范围110.27公顷，规划建设总量为377.98万平方米，划分为59个单元地块，其中49个复建地块（含公服地块），10个融资地块。

康鹭片区规划示意图。

2021年1月，康鹭旧改完成公开招商及村民表决。海珠区凤和经济联社村民代表公开投票表决，合生创展以全票获得通过，成为凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目合作企业。

该项目改造投资总金额约为346.67亿元，是彼时广州旧改公开招商以来，投资总额最大的项目。

进入2023年以来，康鹭片区改造项目进入加速期，在短短8个月内相关重要方案先后获批。2023年10月，片区策划方案获批通过；2024年1月，城市更新单元详细规划正式公布实施；2024年5月，改造实施方案（不含拆补内容）获批通过并完成村民表决，同意率达92.27%；2024年6月，完善历史用地手续（第一批）获批复，F37、F57两个地块项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证获批。

今年6月，康鹭片区F37、F57两个地块项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证获批。

2023年12月31日，该项目实现“首拆”。在历经7个多月后，项目便实现了“首建”。本次率先开工的F37、F57两个复建地块总用地面积合计约3.55公顷，规划总建筑面积10.94万平方米，将建成8.42万平方米、650套复建住宅，0.17万平方米公共服务设施，以及2.35万平方米产业空间。上述2个地块预计于2027年底完成建设，优先保障首批村民回迁安置。

F37地块拆除前。

F37地块拆除后。

F37地块规划效果图。

F57地块拆除前。

F57地块拆除后。

F57地块规划效果图。

按《海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》（下称《详细规划》），康鹭旧改按照“民生先行、灵活分片、动态分期”原则，更新改造过程拟分为四期进行，预计花费十年时间。

据介绍，康鹭旧改完成后，将系统解决城中村环境、安全、产业、空间等系列问题。其中，片区建筑密度将由59%大幅降低至22%，绿地面积增加至9.33万平方米，交通路网密度上升70%；将新增一批学校、医疗等公共服务设施；预计村集体物业固定资产将由70亿元增加到约288亿元。

广州是一座拥有大量城中村的城市，在发展数字经济、都市工业等新兴产业的过程中，对城市空间提出了量与质的新需求，这使得城市更新在经济发展中的角色更重要和迫切。

今年1月，广州市人民政府批复同意《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》（以下简称《专项规划》）。

《专项规划》提出，至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里）。拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个，其中旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个）。

今年3月，广州还出台了国内首个针对城中村改造的地方性法规条例——《广州市城中村改造条例》，为全市城中村改造护航。

难点

利益矛盾复杂，层层转租至七手房东

在开工建设现场会现场，一批海报详细展示了康鹭旧改的情况，包括难点。康鹭片区人口高度密集，人口密度达11.96万人/平方公里，超过世界人口密度最大城市孟加拉国首都达卡（11.27万人/平方公里），是香港（6.84万人/平方公里）的1.7倍。

生活居住在康鹭片区的人以外来人员居多。据统计，康鹭片区本土村民3194人，仅有约1000人在村内居住，只占13万常住人口的0.7%，99.3%的常住人口为外来人员。村内遍布各类小制衣厂、小作坊、商户近1.6万户，其中个体户13547户、企业2430家，个体户占比85%。

康鹭片区位于广州中心城区海珠区，旧改项目有城央“最贵”之称。

片区内存在大量的非村民建房。数据显示，康鹭片区非村民建房1932栋，占总住宅4336栋的45%；建筑面积共102.76万平方米，占住宅总建筑面积的53%。非村民住宅面积比村民住宅还多出12.71万平方米。“握手楼”“一线天”随处可见，住宅、工厂、仓库、商铺、小餐馆等各类生产生活形态交织。

F37地块拆卸期间，周边的制衣厂生产工作如常。

康鹭旧改的难点主要集中在物业经济价值高、物业“清租难”和非村民与村民利益诉求存在矛盾三个方面。

现场的海报内容显示，康鹭片区内住宅平均月租金约为80-100元/平方米、经营性物业平均月租金约100-200元/平方米。村集体分红最高每股69万元/年，村社人均每股分红约21.3万元/年（含联社分红、经济社分红和联队分红），部分村民住宅出租年收入可达40-70万元，全年收入可达100万元，眼前既得利益大。

康鹭片区位于广州中心城区海珠区，旧改项目有城央“最贵”之称。

片区住宅厂房层层转租，涉及大量三、四手甚至六、七手的转手房东，每次转租还需支付5-30万元不等的“顶手费”。为数众多的转手房东不是改造补偿主体，但实际掌控大量物业，日常获取巨额转租和租金利润，成为“清租”的严重障碍。

非村民住宅普遍地理位置好，建筑体量大、物业租金高，分布在村各处。但因拆迁补偿方案只由村民表决确定，形成了建筑面积占少数的村民决定了占多数的非村民补偿利益的情形，两者经济利益产生矛盾，阻碍动迁工作推进。

位于城央城区的城中村。

此外，康鹭片区位于全国最大纺织面辅料交易基地——中大纺织商圈内。经过三十多年的发展，片区经济产值大幅上升。纺织面料行业成为海珠区的传统优势产业，也是国内国际纺织服装产业链的重要源头之一。

城中村改造以及当前正在进行的产业转移转型会对本地纺织面料产业带去什么样的影响，也是各界广泛关注的焦点。在推进改造的过程中，延续产业发展也是需要面对的难题之一

行动

多项工作“齐步走”，寻求各方利益“最大公约数”

涉及更新改造、人居环境治理、产业有效转型和有序转移，康鹭旧改的多项工作“齐步走”，同时推进。

2023年6月，海珠区成立康鹭片区综合改造提升指挥部，以13个经济社地域为界，将康鹭片区划分为13个网格，由13位区领导挂任网格长，并从全区抽调干部进驻推进综合改造提升相关工作。同时，海珠区选派14名驻村“第一书记”进入康鹭；出台党建引领城中村治理22条、村社干部管理10条、“飞地”管理等制度。

海珠区推进康鹭旧改工作机制。

如何在各方利益中寻求“最大公约数”，成为村社在改造过程中面临的最大难题。凤阳街道办事处副主任隆斌介绍：“为了充分听取群众关于改造工作的意见，片区13个网格全部设立了专班，由经济社社长、网格长担任‘双班长’，主动对外公布办公地点，让群众可以在‘家门口的平台’喝茶聊天、表达诉求、碰撞思想，打造‘康鹭街坊议事厅’。这也帮助村社‘一碗水端平’，分好改造的‘蛋糕’，凝聚起各方共同推进改造的强大合力。”

在人居环境治理方面，海珠区对康鹭片区各类安全隐患全面“亮剑”“破冰”，打出九个专项行动“组合拳”，集中整治违建、消防通道堵塞、违规简易吊机等顽瘴痼疾。累计拆违32.9万平方米；打通楼栋间消防外通道1342处、房屋通往天面的消防内通道2291处。2023年下半年以来，康鹭片区连续四个季度火情分别环比下降30%以上，实现安全生产“零事故”。

人居环境治理前后对比。

海珠区还出招扭转招工乱象，建成5000平方米的新招工广场，让原本拥挤混乱的“招工一条街”蝶变为通行顺畅的“康鹭步行街”；开发康鹭制衣智慧招工系统，利用AI算法精准推送岗位和订单，让“智慧招工”取代“线下招工”。

在产业转移转型方面，海珠区在“育”和“转”上下功夫，制定了中大纺织商圈产业规划，通过升级改造专业市场焕新产业空间23万平方米，培育了一批高端设计平台，并推动龙头企业在商圈新设了一批制造业主体等；建立海珠清远两地招商联动机制，多方联动帮助一批企业有序转移。

南都广州新闻部出品

采写：南都记者 代国辉

图片：南都记者 张志韬 海宣