补交“加梯费”能否搭上电梯“顺风车”

引言

随着人口老龄化的加剧和居民生活品质的提升，老旧小区加装电梯成为改善居民居住条件、提升生活品质的重要举措。同时，既有住宅加装电梯也是当前城市更新和民生改善的重要项目之一，旨在缓解老旧小区居民特别是老年人和行动不便者的出行难题。

然而，这一看似利好的民生工程，在实际推进过程中，从规划到实施的每一步都面临着诸多挑战与矛盾。目前，既有住宅加装电梯主要存在着三个矛盾。在电梯加装前期，最显著的矛盾围绕在业主利益诉求差异导致的意见不统一；其次是资金筹措以及费用分摊所产生的矛盾，最后还有技术难度和公区规划的问题。

加梯项目不仅需要克服技术难题，更需协调好业主之间的利益关系，确保项目顺利进行且真正造福于民。

加梯完成后就皆大欢喜了吗？

只要能够突破上述种种难题，促使电梯加装成功，对于各方来说就皆大欢喜了吗？事实上，即便电梯成功加装，也并不意味着矛盾的终结。在日常使用过程中，电梯的维护、保养费用以及运行管理等问题同样可能引发业主间的分歧。

此外，部分加梯初期持反对态度的业主，看到电梯正式投入使用后所带来的便利，开始转变了态度，希望能够补交起初的加梯费来搭上这班“顺风车”。然而，这一行为往往面临着诸多障碍与争议。

首先，让我们明确几个关键点。

一是加梯条件。根据民法典，既有住宅增设电梯应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。因此，若参与表决且同意人数一直未达条件将持续延缓加梯进程。

二是加梯费用。加装电梯所需的总费用会按照一定的计算方式分摊到每位业主头上的金额，它涵盖了建筑结构补强、改造，电梯建设、安装、维护等各个环节的费用。这笔加梯费通常由已同意并参与加装电梯的业主共同承担。当有业主不同意加梯时，所产生的资金缺口将由参与加梯的业主共同承担，或是由部分业主进行垫资。而补交加梯费，则是指当初反对加梯的业主，在电梯投入使用后希望支付相应费用以使用电梯。

因此，对于想要补交加梯费的业主而言，他们面临的首要难题是过去的反对态度可能被视为对前期加梯进程的干扰和延误，需要承担相应的责任。其次，如何公平、合理的计算补交费用，以确保既不影响已出资业主的利益，又能让补交者感到满意，也是一大难题。

以下将聚焦两个案例，让读者对此矛盾能有更好的理解。

案例一

上海市杨浦区国和二村15号楼的业主许女士

三年前因考虑卖房未同意加装电梯

如今电梯建成，许女士房子也没卖成

考虑到有用梯需求

希望补交费用以使用电梯

但却遭遇部分业主反对，反对的业主认为

正是由于许女士不同意加梯

才导致项目延误一年多

并需四户居民垫资才得以推进

经街道和居委协调

许女士最终同意补交2.8万元费用以获得电梯使用权

然而许女士认为

按照原始出资比例，她应当交2.1万元

如今却付了2.8万，并不合理

案例二

广州市荔湾区某栋住宅楼的业主郭某

居住于3楼，并且年近八旬

电梯投入使用后

郭某提出希望在补交相应集资款后使用电梯

但已出资业主认为

郭某前期对加装电梯有异议

导致加装电梯工程延误一年多

反对其使用电梯

郭某向人民法院起诉

已出资业主认为

郭某除支付10077元集资款外

还需额外支付8000元作为

电梯施工延误的滞纳金

并承担其在本次诉讼中产生的

25000元律师费

但郭某表示仅同意支付集资款

最终法院判决

郭某支付增设电梯集资款10077元后

由该住宅业主代表向郭某提供电梯卡供其搭乘电梯使用

法律支持与居民矛盾的交织

从法律层面来看，民法典第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。若让未出资业主无偿使用电梯并不符合公平原则。而民法典第二百七十一条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。加装电梯属于建筑物专有部分之外的共有部分，因此所有业主对加装电梯享有使用权和共同管理的权利。同时由于补交加梯费使用电梯并不属于法律所规定的有关共有和共同管理权利的重大事项，且并不会导致住宅其他住户或业主使用电梯的合法权利受到损害，故无需经多数业主同意。所以，补交加梯费以使用电梯在法理上是可行的。

但是，从前面两个案例可以看出，无论是通过法院的裁决或是社区的协商调解，已出资人与未出资人之间的矛盾与心理隔阂仍难以一蹴而就地化解。法院裁决虽然提供了明确的解决路径，但也难以抚平已出资业主的心里不平衡；社区调解虽然同样解决了使用电梯的问题，但原本未出资的业主无法从心底认可结果。在实际的解决过程中，双方难以达到真正的调和，具体来看，两者存在着两大矛盾：

01

已出资业主的心理不平衡：

由于前期未出资业主的反对，导致已出资业不仅面临着工程延误的风险，同时也需要承担更大的经济压力。在看到未出资业主轻松“搭便车”后，难免产生心理不平衡。如何对已出资业主因工程延误或垫资产生的成本进行合理补偿，是一个复杂且敏感的问题，事实上也很难对这部分隐性成本进行合理的补偿。

但值得一提的是，针对因为阻挠加梯工程过程而产生的损失应该要求补偿。如广州市海珠区某住宅楼某单元加装电梯项目已取得规划部门核发的行政许可，但业主钟某认为电梯加装工程影响其住宅采光，遂采取多种方式阻挠施工，导致加梯工程长期未能正式开工。法院认为，钟某的行为已影响了施工方的施工，构成侵权，最终判决钟某不得对案涉住宅楼电梯施工进行阻挠和破坏，并赔偿施工方3600元损失。所以，针对反对加梯的业主采取违法违规手段主张权利、妨碍加梯工程的行为，其他业主可以采取合法的方式追究其责任。

02

补交费用合理性之争：

在前述的两个案例中，既有只需出资筹资款即可使用电梯的案例，也有需要出资超过原始比例的案例。已出资业主与未出资业主对于加梯补交费用的看法也存在着极大地差异。

已出资业主一方面会认为自己在前期承担了更多的成本，甚至部分业主存在垫资的情况，因此担心过低的补交费用会损害其利益。另一方面，已出资和未出资业主在选择权利上存在不对等性。已出资业主在做出决策时即承担了相应的风险，并且一般无法退出。而未出资业主则拥有更得的灵活性，可以在切实需要的时候选择补交加梯费以使用电梯。因此已出资业主认为在补交费用上也应该体现这一差异。

未出资业主则认为，业主有依据实际情况表达是否有用梯需求的权利，无论赞成或反对都属正常的意见表达范围。因此未出资业主认为补交费用应当以公平原则，仅按照原始出资比例进行补交。

虽然法理规定补齐款项后，居民有权使用电梯。但是目前并未有相关规定明确补交费用的具体标准，导致实际操作中难以达成共识，补交费用的标准如何确定仍是难题。

平衡双方权益的解决之道

亿翰物研认为，未出资业主想要补交加梯费使用电梯并不全都是因为“后悔”，更多根植于同一楼宇内不同业主对于电梯的需求时间存在错位。每户居民的用梯需求各有其时，部分业主当前用梯的迫切性不高，尤其是投资型业主的需求可能在未来某一时刻才显现。因此，矛盾的核心在于，尽管长远来看电梯需求广泛，但亟需者却需先行承担全部费用。

为解决这样的矛盾，可以在加梯前期的就将沟通协商工作做好，提前提出合理的补交加梯费机制，并在加装电梯项目启动之初，就应明确补交费用的相关条款与流程，确保所有业主在充分知情的基础上做出决策。例如，新修订的《黄浦区既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见》就做出明确规定，后来想加入的居民具体补缴多少，由参与加梯的居民在加梯之初商定，并在加梯前就明确告诉对方。通过这样的方式既能减少后期纠纷的发生，也能为补交费用提供明确的依据。

除此之外，亿翰物研认为，化解矛盾还可以建立一种新的机制，旨在让已有用梯需求的业主无需额外负担或垫付即可推动加梯进程，同时确保未来有需求的未出资业主能通过合理补交费用享受电梯的便利。实现这样的机制，需要突破两个关键挑战：

01

首先要做好业主的用梯规划，预测长期下有用梯需求的业主数量：

前期筹划加梯时，应该详细进行用梯需求调查，通过问卷调查、座谈会等形式，详尽收集每户业主的用梯需求及预期时间。这有助于更精确地预测长期下具有用梯需求的业主数量，从而厘清合理的分摊费用。而为了保障已同意加梯业主的权利，应该只对他们收取基于长期需求业主数量计算的加梯分摊费用。

此外，应该积极让潜在用梯业主也参与到电梯加装的决策过程中，一方面考虑到部分业主未来也将使用增设的电梯，另一方面可以提高业主对加梯项目的理解和支持度。

02

多渠道解决资金缺口：

在实施上述机制时，不可避免的会面临资金缺口问题，而如何有效筹集资金成为亟待解决的关键。为此，我们构思了三种可能的资金来源途径：

A) 政府先行垫付，后续合理回收。政府可扮演先行者的角色，为项目提供初期垫资。待未来未出资业主产生用梯需求时，政府再依据合理标准向其收取费用，该费用可设定为原始出资额加上合理的时间成本与行政成本，或直接参考当前市场价值进行灵活调整，确保资金回收的公正与透明。

B) 通过金融方案缓解居民经济压力。政府正在积极引导金融机构推出“加梯贷”，为居民提供低利率、免抵押信贷支持。通过普惠性的加梯贷既能缓解业主经济压力，又能促使潜在用梯业主参与电梯加装。以闵行区莘庄镇东湖花园小区9号楼加装电梯的成功案例为例，居民每个月仅需支付68元-387元不等的按揭费，大幅缓解了居民的经济压力。此外，金融机构也可以积极针对既有住宅加装电梯定制金融产品，包括但不限于贷款、分期付款等灵活形式，确保这些方案能够精准对接项目项目的实际情况。

C) 活用住宅专项维修资金。充分利用专项住宅维修资金作为临时性资金来源，既为项目提供了有力的资金支持，又确保了资金的合规使用。待未出资业主补交费用后，再将资金归还至维修基金，实现资金的良性周转与高效利用。例如，广州与成都等地已出台相关政策，明确允许符合条件的既有住宅申请使用住宅专项维修资金增设电梯。

通过上述措施，不仅能有效平衡已出资与未出资业主之间的利益，还能避免因费用分摊不均引发的心理失衡及定价争议，促进社区和谐与共赢。

结语：

老旧小区加装电梯，作为城市更新与民生改善的重要一环，在其推进过程中具有多方利益交织的复杂性，也因此面临着诸多挑战。各方矛盾不仅只存在于加梯前，加梯后想要“补票上车”所产生的矛盾也不断显现。解决过程中不仅需要业主间充分的沟通和理解以及社会各界力量的帮助，同时也需要建立更加透明、公平、灵活的机制，确保每位业主的权益得到妥善保障，这将是持续推动老旧小区加装电梯工作的关键。

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