典型案例:申请执行人参与拍卖房产竞买的,是否应当缴纳保证金?|保全与执行

典型案例: 申请执行人参与拍卖房产竞买的, 是否应当缴纳保证金?

阅读提示:拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。当申请执行人作为竞买人参与案涉房产拍卖时，其是否应当缴纳保证金呢？本文通过一则江西高院发布的案例对该问题进行解答。

裁判要旨

申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。

案情简介

一、原告李某与被告红某公司房屋买卖合同纠纷一案，江西高院于2018年9月29日作出（2018）赣民终386号民事判决：红某公司返还李某购买“金橙花园”店铺款和车位款共29551834元及相应利息，并承担案件受理费、保全费共计199560元。因红某公司未履行该生效判决确定义务，李某向赣州中院申请执行。

二、赣州中院作出（2018）赣07执保31号民事裁定，并依此于2018年4月26日保全查封红某公司开发的10处房产，且为首封。2018年11月28日，该院作出（2018）赣07执342号之二执行裁定，拍卖该10处房产。经推送淘宝网公开拍卖，申请执行人李某于以4930236元最高应价成功竞得，并于3月8日取得成交确认书。

三、异议人金某公司对案涉房产拍卖裁定不服，以“金某公司对案涉房产价款的优先受偿权阻却赣州中院对该房产的拍卖。”为由向赣州中院提出书面异议，请求撤销(2018)赣07执342号执行裁定（案涉房产拍卖裁定），中止司法拍卖程序。赣州中院审查后驳回其异议。

四、红某公司向江西高院申请复议称，赣州中院作出的（2018）赣07执342号之二执行裁定违反法定程序，本案申请执行人（竞买人）李某对于本案拍卖的10处房产，既未缴纳竞拍保证金，又未缴纳拍卖成交价款，即案涉房产根本没有拍卖款，现实情况是既无拍卖款又无房产将导致即便金某公司请求支付工程款及确认优先受偿权一案判决出来后也无法分配，据此，申请执行人李某的债权实现侵害了异议人金某公司的优先受偿权。故请求撤销本案原审异议裁定，发回重新作出裁定，确认李某2019年3月8日拍卖成交确认书无效。

五、江西高院审查后，驳回其复议请求。

裁判要点及思路

本案的争议焦点：申请执行人参与拍卖房产竞买的，是否应当缴纳保证金？江西高院的裁判要点如下：

1.依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十七条第一款、第二款的规定，保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。

2.本案中，参加竞买人李某系本案申请执行人，依法可以不交保证金，复议申请人红某公司以此为由请求撤销本案执行法院对案涉10处房产的拍卖缺乏法律依据。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

因申请执行人自身对拍卖处置的财产享有债权请求权，从简化执行程序，提高执行效率，减轻申请执行人负担等角度考虑，司法解释规定申请执行人其作为竞买人参与竞买时可以不预交竞买保证金，允许以其债权数额冲抵应交纳的保证金数额。同理，基于提高执行效率，便捷执行的理念，申请执行人参与竞买时亦无必要由其向人民法院交付拍卖款后再由人民法院再向其支付应受偿债权数额，允许其债权数额冲抵拍卖款数额，亦能实现债权受偿、债务消灭的法律效果。但如拍卖财产上有担保物权及其他优先受偿权，该先权益会因拍卖而消灭，为妥善保护各方当事人的合法权益，执行程序中经形式审查，对拍卖财产上可能存在担保物权及其他优先受偿权的，应通过合理的方式保障其他在先权利人权益的实现，方可允许申请执行人以其债权冲抵拍卖款。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

1.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）

第十七条　保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。 竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。 交纳保证金，竞买人可以向人民法院指定的账户交纳，也可以由网络服务提供者在其提供的支付系统中对竞买人的相应款项予以冻结。

2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2020修正)

第十条　拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。 应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。

法院判决

以下为该案在江西高院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

关于本案申请执行人李某参加竞买所拍卖房产是否应当缴纳保证金的问题。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十七条第一款、第二款的规定，保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。本案中，参加竞买人李某系本案申请执行人，依法可以不交保证金，复议申请人红某公司以此为由请求撤销本案执行法院对案涉10处房产的拍卖缺乏法律依据。

案件来源

赣州市红某房地产发展有限公司、湖北金某建筑工程有限公司民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书【江西省高级人民法院(2019)赣执复118号】

本文作者检索到以下2个同类案例供读者朋友参考：

案例1:某银行广州分行、山东胜某投资股份有限公司等与公司有关的纠纷执行复议执行裁定书【最高人民法院(2021)最高法执复80号】

最高法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第十条规定：“……申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。……”；第二十八条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十七条规定：“……申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。”据此，因申请执行人自身对拍卖处置的财产享有债权请求权，从简化执行程序，提高执行效率，减轻申请执行人负担等角度考虑，司法解释规定申请执行人其作为竞买人参与竞买时可以不预交竞买保证金，允许以其债权数额冲抵应交纳的保证金数额。

案例2: 季某涛与康县山某矿业开发有限公司合同纠纷一案执行裁定书【甘肃省高级人民法院(2018)甘执复38号】

甘肃高院认为：关于拍卖程序是否违法的问题。根据已查明的事实，陇南市中级人民法院在拍卖公告中，明确规定竞买人的条件为：凡具备完全民事行为能力的法人和其他组织，符合《矿产资源勘察区块登记管理办法》规定的探矿权申请人均可参加竞买。委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经陇南市中级人民法院确认。拍卖时间为2017年9月22日10时至2017年9月23日10时。2017年9月1日，季某涛向陇南市中级人民法院提交《委托书》，委托康县汇金矿业有限公司替其在淘宝网上司法拍卖及受偿。同日，康县汇某矿业有限公司向陇南市中级人民法院执行局出具《受托函》，接受季某涛委托拍卖事宜。且表明季某涛为康县汇某矿业有限公司法人（代表）及股东，在拍卖过程中的竞价为季某涛本人真实意愿。并请求办理康县汇某矿业有限公司在拍卖中无须缴纳拍卖保证金的相关手续。陇南市中级人民法院于2017年9月4日在网上办理了准许并免交保证金操作。审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十七条二款“申请执行人参加竞买的，可以不交保证金”的规定，季某涛为康县汇某矿业有限公司的法定代表人及股东，将其在本案中的应收取3020046.47元执行款的权利委托康县汇某矿业有限公司行使，且执行款的数额大于拍卖起拍价，不存在补差价的问题。康县汇某矿业有限公司和季某涛均向法院申请不予缴纳保证金，陇南市中级人民法院予以准许，并无不当。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

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本期主编

执行主编 黄绍宏 北京云亭律师事务所

责任编辑 法丽 微信号：17310145421

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