贝壳的野心已经不单单是聚焦新房、二手房业务

这几年，只要是买房、卖房都绕不开的一个公司——贝壳，如同滴滴打车之于出行，外卖之于美团、饿了吗，网购之于淘宝、京东、拼多多

最近这一年多来，对于贝壳的风评呈两极分化，喜欢它的人说它真实透明，不喜欢它的人说它垄断霸道，贝壳到底是树大招风还是店大欺客？

今天就带大家一起客观地了解一下这家中国地产交易的巨无霸

一

贝壳2023年业绩数据显示，23年全年总交易额达到31,429亿元，同比增长20.4%；其中二手房交易额20,280亿元、新房交易额10,030亿元，同比分别增长28.64%、6.65%，成为中国最大的房地产交易平台

不少朋友们可能对这个业绩没有概念，作为对比，选了23年的中国房地产销售冠军保利发展，其23年总业绩为4207亿元，贝壳31429亿这个成交额为保利发展的7.47倍！这个业绩几乎和中国房企前13名的业绩总和相当

要知道这个成绩可是在楼市深度调整，持续下行的时间里取得的，这更加凸显贝壳的强大，作为对比，中国房地产千亿房企规模在逐年减少

二

数据显示，截至2023年年底，贝壳门店数量达43817家，较上年增长8.1%；活跃门店数为42021家，较上年增长12.2%；同期，经纪人数量427656名，较上年增长8.5%；活跃经纪人数量397135名，较上年增长13.6%。

无论业绩还是规模，贝壳都在逆势扩张，那谁在收缩？

贝壳逆市扩张的背后，是曾经各地的二手交易巨无霸们的大溃败，而这些曾经贝壳的对手并没有消失，只是纷纷加入了贝壳

也就是说，如今大家看到的贝壳已经几乎完全成为了一个单纯的交易平台，而并非像当初链家那样以直营的形式存在，它的营利模式已经由直营改向加盟，贝壳公司自营团队主要以对接各大中介门店及签约中心等职能人员为主，房产经纪人几乎90%以上均为加盟

以厦门为例，目前贝壳的门店数量已经接近60%的占比，在湖里、思明、海沧这几个区贝壳的市占率更是超过70%以上，包括但不限于德佑、21世纪、链胜、怡屋等等，早已调转门庭，加入贝壳门下，目前厦门仅剩麦田还在苦苦支撑，客户想要卖房，基本上没有太多选择，城市化越高的区域越明显（同安夫妻门店多，贝壳市占率较低）

三

贝壳究竟有何过人之处，能让对手俯首称臣，能让房东失去定价权？

贝壳最核心也是最具竞争力的就是它的二手房源系统，其次是它对于新房开发商的绝对话语权（佣金定价权及收佣的确定性）

贝壳起家和老板左晖创立它的初衷，是因为左老板当时在北京租房子遇到了“黑中介”所以他决心要改变这个行业

左老板及他的创始人均为技术出身，叠加创立贝壳（前身为链家）的初衷，在短短10多年的时间里，贝壳以真房源、无差价等行为迅速扩张（为节省时间及文章篇幅，中间曲折的过程就不详细谈了，感兴趣的朋友大家自己搜索）

在云哥看来贝壳真正的竞争力同时也是它的护城河，那就是它的二手房源系统，短期内很难有公司能超越，这也造就了它强者恒强的局面，同时贝壳 利益分配及作业规则让各大经纪人像牛马一样日夜不停地劳动着

接下来云哥重点讲几个贝壳重点的作业规则，了解完这些规则大家就能了解贝壳究竟是店大欺客还是树大招风了，究竟它是屠龙少年，还是恶龙

二手房：

1、佣金分配房源方占55%，客源方占45%（各城市之间会有细微差异）

2、贝壳系统内房源以第一录入为原则，平台内其他门店、其他人无法再次录入（一定期限内），此房源只要在平台内成交，录入（维护）经纪人都能分到相当大比例佣金

3、差价规则，房源成交价若低于挂牌价5%~8%（房源总价越高比例越高）房源方经纪人有一定比例佣金将被扣除

一手房（新房）：

1、佣金不高的项目不做

2、佣金结算有风险的项目不做

3、不好卖的项目不做

4、开发商欠佣金超过一定期限及金额直接起诉

对应的产生的影响：

二手房的作业规则和利益分配模式让经纪人从过去抢客户变成了抢房源

成交价与挂牌价的价差规则的存在让经纪人的重点工作放在了让房东调价上，对于坚持不调的房东，只能打入冷宫了

二手房源系统让买家以前从匹配同小区及周边个别小区变成了需匹配全市同总价段一、二手房源，对应的作为房东而言，面临的房源竞争环境也呈几何式增长，对于经纪人而言，以前只需熟悉自己小区，还能利用一下信息差玩一点套路，现在已经几乎不太可能

一手房开发商更是成也贝壳，败也贝壳，不选贝壳卖不动，选择贝壳又需付大笔的的佣金，最后项目做完账算下来，可能还没贝壳挣的多，甚至是有些地段较差的项目主动找贝壳，贝壳还不一定愿意合作

四

尽量客观公正地点评一下贝壳吧

正面作用：

1、杜绝了中介行业过往吃差价、假房源等传统中介乱象

2、交易流程透明化、简单化，节省了客户的时间和精力，保障了资金的安全

3、破除了不同中介品牌和中介门店之间的信息壁垒，提升了房源和客户之间的匹配效率

4、房源信息化，让客户及房东能直观、时时了解市场行情

“负面”作用

1、房东失去了定价权，强化了价低者优先的原则，过去不同门店，不同品牌挂房源的主动权就此失去

2、经纪人及广大店东变成了如同滴滴司机一样的耗材

3、开发商失去了议价权，最后为贝壳“打工”

4、锄弱扶强，楼市下行锄房东，楼市上行锄买家

5、房源、价格更透明的同时叠加楼市下行因素影响，优质房源与劣质房源价差逐步缩小

最后

贝壳的发展主要是顺应了时代的发展的需要，一方面是网络的高速发展，一方面是二手市场的迅速成熟

如今贝壳的野心已经不单单是聚焦新房、二手房业务，已经将触手深入到家装、租房甚至是房地产开发领域，贝壳势必是想把衣食住行的住给全面垄断

随着左老板的离世，贝壳曾经让每一个链家人（贝壳人）引以为傲的价值观还剩下多少在执行，还有多少贝壳人在信奉这些价值观，关于这一点，客户和相关从业者自有评价

左晖语录：

坚持做难而正确的事，做对的事，一般开头比较难，但是做到后面就没有那么难了。

我一生的追求是让房地产从业者成为有尊严的服务者，可能我这辈子看不到了。但是我们不做，又有谁来做呢？

我们不赚取一分信息不对称的钱，所有信息都要去差别分享给消费者。因此，经纪人的核心能力在于，帮助消费者解读这些过载的信息。

我们的价值观就是我们不去忽悠消费者——碰到什么事就一惊一乍，忽悠大家赶紧买房子、换房子。

好的经纪人就要做到两点：一是职业操守，做到不骗人，所知尽告；二是专业能力、言之有据。