深观察 央行年内第二次降息，存量房贷利率或还有下调空间

7月22日，据中国人民银行公布，7月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉，1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，一年期和五年期以上均下调10个基点。

南都·湾财社记者注意到，这已经是央行年内第二次下调5年期LPR，合计下调35个基点。业内分析认为，虽然今年央行已经两次下调5年期LPR，但新增房贷利率下降速度依旧快于与早期存量房贷，两者利率差依旧在增大，存量房贷利率或仍有下行空间。

减轻房贷负担，强化稳楼市

7月22日，根据央行公告，自2024年2月将5年期以上LPR下调25个基点后，央行年内再次下调5年期以上LPR，年内5年期以上LPR已累计下降了35个基点。

5年期以上LPR适用贷款期限大于五年的贷款，目前商业性房贷利率一般就是参考5年期以上LPR利率。据南都·湾财社记者测算，对新增商业性房贷而言，5年期以上LPR下降35个基点，按房贷本金100万元、30年期、等额本息估算，每月可节省利息支出约202元，30年利息总额可节省超过7万元。

不过，存量商业性房贷客户还要等待贷款重定价日。由于多数存量房贷的重定价日为每年的1月1日，也就是这些存量房贷要等到明年1月才能享受今年“降息”优惠。

东莞证券分析师吴晓彤认为，以LPR为定价基准的贷款利率下降，将刺激实体经济的融资需求。其中，房贷利率也将跟进下行，叠加5月17日房地产 “四箭齐发”重磅政策，有望合力强化稳楼市效果。

缓解提前还贷现象

自去年以来，部分居民提前还房贷的现象一直备受关注。

房贷LPR改革后，居民的存量房贷利率可以跟着LPR同步下调。但根据原先的规则要求，房贷浮动利率贷款以5年期LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。

由于加点数值在合同剩余期限内固定不变，这就导致存量住房贷款利率主要受到LPR利率水平的影响。

2024年以前，5年期以上LPR依旧在4%以上。据业内人士介绍，由于近年存款、基金、股票和理财等收益率下行，目前短期理财产品年化收益率能达到3%也开始变的稀缺；居民在缺少可投资产的情况下，出现了抛售波动更大的股票、基金，提前还房贷的现象。

此外，据介绍，早几年各城市房贷利率多以5年期LPR为基准或减点20-30BP，对比现在减点最高可以去到大几十个基点。同样是找银行借钱，前后利息差异可能超过20/30BP，这引发了一些借款人的通过贷款“以新换旧”即“房贷置换”的诉求。

去年，央行就提出，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。但部分银行为了自身利益不是很积极配合客户的提前还贷申请，甚至在手续和额度上设置一定的门槛限制借款人提前还贷。

央行整体降低5年期LPR，有利于缓解居民提前还贷、房贷置换的现象。

存量房贷利率或仍有下行空间

值得注意的是，虽然央行年内已经两次下调5年期以上LPR，但目前存量房贷利率与新增房贷利率的利差依然在走阔。

自5月17日新政取消房贷利率下限以来，全国多地房贷利率频频下调。以广州为例，据南都·湾财社此前报道，7月15日起，国有四大行工商银行、农业银行、中国银行、建设银行统一下调广州地区首套房房贷利率，首套房利率由3.4%（LPR-55bp）调整至3.2%（LPR-75bp）。

这也意味着，7月15日后，广州新增房贷利率单次下降20个基点；据南都·湾财社记者了解，今年以来，广州主流新增房贷利率已经下降超60个基点。但今年两次5年期LPR调降后，存量房贷利率仅下降35个基点。

存量房贷利率调降呼声近期高涨，但市场争议也一直存在。分析认为，一方面，在房贷利率取消下限之后，新的按揭贷款利率与存量房贷利率的利差再次攀升，可能推动部分居民选择提前还款，这不利于提振居民消费；但另一方面，考虑到银行利润考核、净息差等因素，存量房贷利率下调的确存在障碍。

“市场对于继续降息预期是存在的，因此除了刚需以外，其他购房需求可能会选择等待，特别是房价还在下跌且有下跌预期的情况下”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

李宇嘉表示，长债无风险利率下降，且低于按揭利率，导致居民贷款的积极性也受挫，因此降息仅利好刚需买房。目前各地呼声较高的存量房贷降息工作，其实更多是指下降基点，若目前新增房贷利率与早期存量房贷利率差持续增大，或将使得下半年降低存量房贷利率的工作提上议程。

采写:南都·湾财社见习记者 黄顺威