约1.47亿元起拍！厦门老牌商场走向没落还是重生？

瑞景商业广场内部 陈家园/摄

随着时代的变迁，厦门商业正在经历新一轮洗牌！

近日，中房君从阿里巴巴司法拍卖平台获悉，莲前的老牌地标性商场，瑞景商业广场109套商铺突然被挂牌拍卖了。

109套商铺评估总价为20983.98万元，起拍价14688.786万元，首次拍卖按评估价的7折起拍。

该商场在2007年开业，距今已有16年，是陪伴了很多厦门市民的老牌商场，这次部分商铺拍卖着实令人震惊。不过值得关注的是，目前这一商场属于带租约拍卖，所有店铺仍在正常营业中。

老牌商场109套商铺遭拍卖

瑞景商业广场位于厦门思明区莲前东路288号，附近有华瑞花园、云景花园、瑞景新村、福满山庄、侨福里等众多居住区，周边居住人口逾三万。

2006年，昌宏集团成立厦门立德置业管理有限公司，开始涉足商业运营，并全面操盘瑞景商业广场。

2007年，瑞景商业广场正式开业，是岛内东部第一家集休闲购物、餐饮娱乐、酒店公寓、商务办公于一体的大型SHOPPINGMALL，且位于BRT（城市快速公交）洪文站一侧，开业之初周边没有与其竞争的商业体，之后沃尔玛、肯德基、巴黎春天百货、来雅百货等知名品牌陆续进驻，每逢节假日人流如潮，很快成为周边地区的地标性商场。

2010年，位于BRT洪文站另一侧（也就是瑞景商业广场马路对面）的加州商业广场开业，瑞景商业广场在岛内东的唯一性被打破，一路之隔的两家商场竞争激烈，客户开始被分流。但是，从另外一方面看，2个商场形成集中性商圈，在一段时期内区域吸客力有所增强。

随着城市更新速度的推进，厦门岛内东部迎来翻天覆地的变化。一方面瑞景商业广场周边多个城中村拆迁，大量居民搬离，客流明显减少；另一方面周边又新增了宝龙一城、古地石广场等多个新的商业综合体，且在地铁2号线沿线，交通、商圈出现迭代升级，居民生活消费方式发生改变。

商场外立面的莱雅百货尚未撤牌 陈家园/摄

在这样的背景下，老牌商圈及老品牌店铺运营压力不断增加，2023年年初，曾作为商场“招牌”店而存在的来雅百货撤场，进一步加剧瑞景商业广场的人气下滑。

7月16日，中房君前往商场实探，除了负一楼儿童游乐区、超市等区域人流较好外，其他楼层店铺普遍冷清，商场各店铺均正常营业。

商场负一楼超市、儿童游乐区 陈家园/摄

对于商场部分店铺即将拍卖的情况，二楼某餐饮店员工小杨说：“最近也听说了这个消息，但是对我们影响不大，只是商场换房东而已，我们店刚刚续约，如果需要撤店房东是需要赔付的。”对于商场的客流情况，小杨表示，该餐饮店已经在商场开业3、4年了，生意还可以，周末或者节假日饭点会满座。

据阿里法拍显示，这次拍卖的109套商业店铺建筑面积共计8331.06平方米。拆开来看，单个商铺的面积大小不等，小的有30多平方米，大的有120多平方米。

商场大门外张贴的法拍公告，图片来源厦门广电

根据商场大门外厦门市中级人民法院张贴的公告，拍卖清单上列明的店铺主要为商场地下一层与一层的商铺。

据商场管理方表示，瑞景商业广场业权较为分散，商场内355间店铺共有200多位业主，整个商场的经营管理是委托给厦门瑞德良景商业管理有限公司的。其中，即将被法拍的109套商铺其实是同一家业主，由于业主个人投资的原因，抵押给了厦门的5家银行，现在银行追债，通过法院拍卖。因此，此次拍卖只是部分商铺权属发生变更，不会对商场整体运营产生影响。

厦门城市级商圈快速更迭

虽然此次瑞景商业广场部分商铺拍卖不是商场整体行为，但是也引发了市民对于老旧商场的广泛关注。

加州商业广场及周边商业街 陈家园/摄

在周边商场的走访中，中房君看到一路之隔的加州商业广场明显人气更旺。除了商场更新、体量更大外，加州商业广场在跟随年轻人喜好和潮流方面做得更好，商场周边有特色商业街和不少沿街底商，业态更为丰富。在周边等待的外卖小哥说，这条街有很多特色小吃，很多人爱逛。

瑞景商业广场内部 陈家园/摄

此次瑞景商业广场109套商铺将拍卖只是导火索，引发大家对于老牌商场的重新关注。实际上，虽然此次只是部分商铺业主权属发生变更，但商场老化、业态陈旧以及店铺空置率高等问题现实存在，此次拍卖将令商场进一步走向没落，还是会重生，有待进一步关注。

实际上，除了瑞景商圈外，厦门多个老商圈都在走向衰落，如明发商业广场、禹洲世贸商城、罗宾森购物广场、乐都汇购物商场、蔡塘广场等，其中不乏曾经的城市级商圈，有的出现变更或改造，有的蜕变成社区型商业。

商业是建构现代文明的要素，商圈是推动城市变迁的重要力量。

随着厦门城市建设的快速发展，厦门很多老旧商圈逐渐走向衰落，同时，新商圈也如雨后春笋般冒出。

2022年，厦门海上世界、SM三期、万达鹭港、同安宝龙广场、首创奥特莱斯等7大商业项目开业，新增商业体量约85万平方米，创下年度商业新开体量最高记录。

2023年，厦门又有3个新商场开业，分别是星河COCO Park、招商花园城、特房觅光里，新增商业体量约31万平方米。

2024年，厦门大悦城、厦门和美天地、大明广场、爱琴海购物中心、杏林万达广场等商场也计划开业。

从近年厦门商业发展模式来看，城市级商圈仍以岛内为主，如万象城、SM、海上世界等，随着跨岛发展不断深入，大型商场开始同步向岛外新城渗透。

其中，即将于今年三季度开业的厦门大悦城，是岛外首个双地铁“TOD”商业综合体，未来可以通过地铁链接全市客流。项目聚焦青年消费群体，打造潮流、趣味社交空间，注重首店经济，有望成为厦门岛外首个城市级商圈。