北京
江小亭/发自东莞
近日，位于东莞万江的万科中天世纪水岸推出了“买一套‘送’一套”活动引起不小讨论。
活动具体内容即认购并签约万科中天世纪水岸建筑面积约140㎡及以上户型，即可免费获赠一套惠州万科双月湾的海景房公寓（指定房源）。参考公开平台信息，赠送房源的总价在20多万元。
从买房送家电，到送车送房，为加快去化房企们可谓花招尽出。据悉，万科该活动也吸引不少客户关注。
01
从“捆绑销售”到“免费送”
公寓上演去化难
世纪水岸的这次营销动作实际上也将市场存在感式微的公寓产品短暂拉回了视野，没有了专属的不限购优势，以及面对住宅产品的价格同样大幅下行且首付比例友好，公寓的去化困境加剧。
来自中原研究院的数据显示，2024年上半年东莞公寓产品的供应及成交都呈现大幅缩量，全市供应套数856套，对比上一年同期的3299套下降超7成；成交方面，上半年全市公寓共成交2051套，同比下跌35%。
值得一提的是，这已经是缩量过一轮的数据。如拉长周期对比2019年、2020年同期数据，彼时的公寓成交套数分别去到5871套和4624套，悬殊明显。
销售压力之下，除了常规打折降价/提高佣金之外，基于本就相对灵活的商品属性，变身“附属品”也成为部分公寓产品的“出路”。
且不仅是如今所呈现的“送”的角色，早于过去楼市上行期，万江个别项目为尽早回款，借由住宅的高热度，甚至还曾被已购业主爆出必须捆绑同项目公寓产品才能享有购买住宅资格，即“被捆绑销售”。
虽楼市周期在变，但公寓的整体去化弱过住宅的现状并未改变。
过程中，为打出更低价噱头，从最初的精装交付，拎包入住，到后续价格腰斩并调整至毛坯交付的情况也屡见不鲜。
02
库存压力大
房企寄望“商改住”
商办产品陷入的难题，还有“库存”压力。
参考瑞城搜数据，截至2022年底，东莞待售公寓套数去到约1.6万套，按当时的去化速度算，去化周期大约在30个月。结合近一年多来的实际去化情况以及新增供应，库存显然仍居高位，且周期或还在延长。
但市场方面正传来了一些积极信号。
一方面是新增供应的减少，包括在规划阶段就减少了商业指标，如去年东莞出让的涉宅地块中，普遍为纯居住用地。
另一方面，为助力公寓去库存，部分城市官方也已开始下场介入。
早于本月初，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局便联合下发了《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，官宣支持“商改住”，通知内容提到，一方面将在全市范围内停止新的公寓等类住宅项目规划审批，对于已完成总平面图审批，但开发、去化存在困难的类住宅商品房，则在满足特定条件的前提下可调整为住宅。
不止长沙，包括上海深圳杭州等在内的多个城市事实上也出现了诸如用地性质由商业商务金融变更为住宅用地的情况。如本月深圳填海区后海总部基地的两宗地块便迎来控制调整。
从早前的严厉禁止，到今年以来“商改住”的频频破冰，似乎也给了当前仍困于高商业比项目去化困境中的部分房企带来了希望。
聚焦东莞，据业内人士透露，继长沙发文支持商改住后，部分商业占比较大项目也开始了向当地政府申请换地或变更性质等动作。
不过值得注意的是，就目前东莞官方的态度来看，尚未有松绑迹象。且继2017年首次公开发出“商改住”禁令后，去年多部门还联合进行了再度重申。
03
仍有人在进场
与住宅的热度分化一样，也并非所有的公寓都无人问津。
降价幅度大，加上面积小总价低，部分位处核心板块，配套条件可圈可点的公寓项目还是交出了相对不错成绩。
如成交靠前的位于寮步站附近的保利金地领峯，该盘有着超千户的商办体量，过去销售单价在1.4万~1.8万元/㎡，目前在售均价低至9000元/㎡，一套小面积产品总价30万元左右即可拿下；
又如西平新地中心，该盘于2021年11月份开盘，因当时市场还未明显下行，项目销售均价去到约2.3万元/㎡，目前则回落至1.4万元/㎡起。
西平新地中心 中房君摄
社区相对较大且近地铁的东城华堂城市星光项目，开盘均价2.1万元/㎡（带装修），后腰斩至毛坯9998元/㎡，且该盘还推出过15%的高佣金，单套成交佣金一度可达10万元左右，高过部分住宅项目。
参考中原地产研究院发布的1~5月公寓成交排行榜，位居前十的项目共成交了近1500套。
“手上有三四十万元的客户，可选的公寓已经非常多了”面对低价突围的公寓产品，一房地产中介机构人士提到，据其进一步表示，目前出手的买家很多是买来出租，“像一些位置好的公寓租售比还可以，能去到1:200以上。
“也有一些做酒店或者酒管的公司会考虑，批量买入很多套，然后长期经营”其继续补充道。
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