上海西南格局大洗牌

　　7月9号，有一则好消息传出。

　　历经三年建设，青浦华为基地正式建成，命名为：华为练秋湖研发中心。

　　园区小火车路线，也已经出炉。

　　上海青浦的产业升级，真的来了。

　　前不久，2023年上海16区GDP排名也出炉。

　　青浦去以7.92%的增速排名全市第四，郊区增速第一。

　　在上海几乎没有存在感的郊区青浦，这是要崛起的节奏吗？

　　这一期，就给大家讲讲青浦区的发展历程和青浦最大的痛点。

　　看一看，青浦是否真有重塑郊区格局的实力？

　　弯路

　　实话说，青浦在上海几个郊区里面，存在感一直很低。

　　除了绿水青山的东方绿洲和徐泾别墅区有点花头以外，能夸的地方实在不多。

　　过去三十多年，青浦的发展，主要有三个阶段。

　　90年代初，上海有钱人流行在古北买西式别墅。

　　开发商看上了青浦徐泾便宜的地块，便有了一批西郊开头的别墅。

　　这一阶段青浦的发展重心在于建别墅，基本没有搞商业和产业发展。

　　2000年左右，想搞一个郊区CBD，加速商业配套发展，便决心开挖夏阳湖。

　　也正是这段时间，青浦的居民住宅楼群开始大批建设。

　　这一阶段青浦主要完善了夏阳湖主城附近的公共交通路网和服务设施。

　　直到2015年17号线开工建设，青浦的商品房才开始迎来第一波红利。

　　2017年通车后，青浦发展的主力板块格局基本确立，

　　沿着 17 号线，重点板块集中在：徐泾、赵巷、青浦新城、朱家角等板块。

　　在这三个发展阶段中，青浦实际上留下了不少遗憾。

　　比如，第一条地铁来得实在是太晚了。

　　17年才开通的17号线，比临港的第一条线路还晚了 4 年。

　　相较于同是郊区的松江，青浦的发展直接落后了10年。

　　松江积极抓住9号线的机遇，叠加大学城，早早就发展成西南重要的打工人聚集地。

　　如今，上海地铁都规划到26号线了，青浦硬生生地错过了地铁时代红利。

　　再比如，新城整体规划太慢。

　　2008年夏阳湖CBD计划失败之后，青浦迟迟没有找到发展的新中心。

　　直到 2021 年才重新划定了新城CBD的位置。

　　这中间犹豫不决的十年，又正好错过了上海楼市的黄金十年。

　　再比如，青浦之前在网络上被吐槽最多的是：

　　出门在外，根本找不到共享单车。

　　图源：小红书博主

　　现在萝卜快跑的自动驾驶汽车都出来，青浦居然连共享单车的投放都还不足。

　　你说，青浦这磨磨唧唧发展的性子，是不是该急一急了？

　　青浦的发展效率，真的是无力吐槽。

　　产业难题

　　青浦发展的慢悠悠，更应该吐槽的还是产业。

　　因为但凡发展慢的地方，要么是政策不够，要么是产业人群不足。

　　无论是轨道发展、新城规划还是公共服务，归根结底还是缺人缺钱。

　　青浦的产业发展有两大难题：

　　一方面，青浦的现有成熟产业，发展天花板较低，

　　另一方面，规划的产业，缺乏竞争力，定位模糊。

　　现有产业里面，唯一一个能拿的出手的也就是刚刚在 2020 年达到千亿产值的物流产业。

　　物流产业基本都集中在华新镇，中通、圆通、韵达等快递龙头企业都落户于此。

　　快速物流行业，是典型的人力密集型产业，且严重依赖交通，而交通又恰恰是青浦发展最慢的。

　　在十四五规划的产业中，包含当下 5 大风口产业：氢能、人工智能、生物医药、保税区、电子信息。

　　这些产业听上去都不错，但好像没有一个是青浦的强项。

　　氢能方面，嘉定安亭有汽车产业闭环，青浦没有一点比较优势，

　　人工智能、生物医药属于高新产业，需要大量的专业人才。但青浦最缺的也是人才。

　　青浦这里既没有松江的大学城的年轻大学生，也没有临港的国际人才储备。

　　想发展好高新产业，难上加难。

　　规划的产业，太过分散，很难产生产业合力。

　　产业没有合力，产业无法突破，就很难实现产城融合的规划。

　　产业跟不上，人口进不来，那商务区能否发展起来，还真的是个问号。

　　腾飞开始

　　好在交通、产业难题，青浦区这几年已经在着力解决了。

　　交通上，长三角新干线即将成型。

　　17号线西延伸、沪苏湖铁路、2号线西延伸，3条轨交都将在24年通车。

　　沿着G50走廊, 青浦东中西三大产业园也将串联起来。

　　长三角一体化的大潮下，苏州吴江、嘉善一体化示范区也将更好地和青浦联动。

　　产业方面，青浦这几年也在快速补齐短板。

　　大数字产业，已经引入华为、网易、美的等一批头部企业，推动数字产业链迅速发展。

　　“大健康”产业，已经集聚了青浦生命科学园、上海家化、妮维雅、安踏等企业和平台。

　　“大商贸”产业，2022年快递物流业营收1568亿元，占全市的85%，全国的15%。长三角金融产业园落户基金类企业和机构158 户，基金在管规模达1900亿元。

　　产业转型已经初见成效。

　　这里重点说说华为青浦基地。

　　这是华为在全球最大的研发中心，办公人员容量最大可以达到4万人。

　　青浦为了引进华为，还是下了血本的。

　　17号线的西延伸西岑站，专门为华为而建。

　　至此，上海拥有了两个华为基地。

　　一个浦东金桥基地，另一个是浦西青浦基地。

　　来源:公开数据整理

　　等到西岑的华为和徐泾的重点企业都发展起来，青浦的GDP更上一层楼，速度会很快的。

　　小结

　　关于华为的搬迁，

　　网络上还有不少人，在担心会影响金桥板块的房价。

　　从公开信息看，应该短期确实会有一些影响。

　　首要影响受到冲击的应该是附近写字楼的租金。

　　从公开信息看，华为金桥研发中心会留下预计3000-5000个工位，重点是集成电路、人工智能、自动驾驶相关业务。

　　也就说有接近1.5万人要从金桥搬迁到青浦。

　　这个体量是巨大的，这和前几年字节从漕河泾搬家到杨浦东外滩有点类似。

　　当时，漕河泾少了一大批有房补的程序员，板块租金直接大跳水。

　　金桥的房价，肯定多少会受到影响的，毕竟迁移的人数规模太大。

　　青浦华为附近的房价，多少会有利好的。

　　这个可以参考2018年华为把研发中心从深圳迁移到东莞松山湖的例子。

　　当时，华为斥资100亿元打造华为欧洲小镇后，松山湖附近的房价最少上涨了50%。

　　不过，青浦华为提供的人才公寓，可以容纳1.5万人。

　　所以，附近的房价完全依靠华为的人群，可能够呛。

　　更多的，是要看华为来了之后，到底能够带动多少真实的产业链人群聚集。

　　产业链的建设也是需要时间建设的。

　　青浦目前的基础还是比较弱的，总投资500亿的西岑科技园要到28年才能建成，其他的公司和企业入驻时间就更远了。

　　只希望青浦可别浪费了华为这张好牌。

　　不然，真的又要落后10年了。

　　如果，真的抓住了产业机会，

　　青浦远超奉贤应该不在话下的，

　　等到产业人群聚集之后，

　　青浦如果还能够学习松江那样加快引进好学校，让人才留下来，

　　那么和松江的差距，也就会快速缩小了。

　　到时候，

　　上海郊区的格局大洗牌，胜负就有变数了。

　　你觉得，

　　未来几年的上海，谁会是郊区最强呢？

　　欢迎谈谈你的看法。