代建半年报 | 合伙人制加快项目拓展 上半年代建中标同比增19.4%

本期关注：

湖南出台政府投资项目代建管理办法

湖南省省发改委于6月发布公告，向社会公开征求《湖南省政府投资项目代建制管理办法（征求意见稿）》意见。征求意见稿提出，以财政性资金为主要来源、总投资3000万元以上的非经营性政府投资项目，应当实行代建制管理。总投资低于3000万元的非经营性政府投资项目，鼓励实行代建制管理。

二季度城投拿地占比51%

2024年二季度城投拿地占比攀升至51%，较一季度增长7个百分点，为近三年同期新高。在土地市场交易冷淡之下，城投依旧是托底的主力军。

代建公司服务标准、数字化进程加快

二季度，金地管理发布《委托方驾驶舱2.0》，腾云筑科推出了全新的代建工具箱1.0版本。管理层面的“增效、增服务”成了多数房企应对市场竞争加剧的手段之一，以“修炼内功”、链接数字化为主。解决的是数据管理复杂、业务协同困难、运营效率低下等造成沟通成本不断增加的问题，另外，在防范风险的同时加深与委托方的信任关系。

旭辉建管发布外部合伙人发展计划第一阶段成果

旭辉建管于一季度末启动“千帆计划”——外部合伙人发展计划，意在发展在目标省份有深耕经验、有项目资源、有人脉关系的外部合伙人，在此计划的推进下，旭辉建管有效拓宽了代建项目来源渠道，一阶段取得较为显著的成果，5月份发布一阶段成果回顾中可以看到，仅进行2个月的千帆计划带来了8个新签约项目。

二季度代建中标项目创2023年以来新高

二季度代建中标项目122个，同比增加8.9%，较一季度增长3.3个百分点。进入2024年以来，连续两个季度代建中标项目数量保持高位，同时创2023年以来新高，可见代建市场持续扩张，房地产企业也在不断加大对代建的关注和投入。

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行业政策

政府代建制持续完善

代建模式助力保交楼

1、地方政府投资项目代建管理制度陆续完善，BIM 应用和信息化工作持续推进

2024年上半年有近13个省市出台了政府投资项目代建管理制度的相关意见稿、管理办法，明确政府投资项目的范围、规则，并按照一定的投资额鼓励实行项目代建制。多地在《管理办法》中均明确了奖惩监督机制，进一步完善政策法规。

此外，为了更好的推进政府代建制的落地，广东省积极修订BIM 应用和信息化工作，厦门则出台了政府投资项目代建单位行业信用评价办法。

另，洛阳、驻马店、辉县等地先后提出支持开展代建团购，支持相关单位与房地产开发企业协调代建、团购职工住房，且团购达成的优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围，以助力维稳房地产市场。

总体而言，二季度政府出台相关代建政策环比上一季度有所减少。

其中，省级层面，湖南省省发改委于6月发布公告，向社会公开征求《湖南省政府投资项目代建制管理办法（征求意见稿）》意见。征求意见稿提出，以财政性资金为主要来源、总投资3000万元以上的非经营性政府投资项目，应当实行代建制管理。总投资低于3000万元的非经营性政府投资项目，鼓励实行代建制管理。

值得注意的是，征求意见稿特别明确了奖惩与监督。比如代建单位未履行概算调整决策及审批程序，造成项目超概算的，超概部分从代建单位的履约担保中赔偿；项目竣工财务决算审核批准后，决算投资比合同约定投资有节余的，应当按照节余资金5%—10%的比例对代建单位实行奖励。

在自上而下的制度完善中，对于投资中细分领域的细则也在进一步的优化和修订。例如广东省，为全面推进代建项目管理局（简称“代建局”）BIM 应用和信息化工作，推动建筑信息模型的应用，印发《广东省代建项目管理局BIM实施管理标准2023修订版》《广东省代建项目管理局BIM实施导则2023修订版》。进一步提升代建项目信息化水平，提高代建项目的工程效率。

结合此前各省先后出台或修订代建管理办法来看，有助于推动代建行业的健康和可持续发展。随着代建行业的标准化程度提高，对于提升整个行业的服务质量和效率有正向作用。同时减少权责不清带来的管理混乱和纠纷，通过制度的规范，使得代建项目的风险得到更有效的控制。

2、保障性住房建设、城中村改造释放代建需求，纾困代建助力保交楼（略）

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土地成交

城投拿地近半、开工率仅22%

代建空间仍存（节选）

2024年上半年城投在核心30城参与拿地幅数占比达47%，为2021年以来同期新高，较2023年上半年增长16个百分点。由此可见，在土地市场交易冷淡之下，城投依旧是托底的主力军。

分季度来看，2024年二季度城投拿地占比攀升至51%，较一季度增长7个百分点，为近三年同期新高。究其原因，一方面是因为核心城市供地节奏的放缓，尤其是优质地块供应较2023年大幅下降；另一方面市场的走弱导致企业现金流压力较大，即便是央国企也在年内放缓投资脚步，仅聚焦在核心城市核心地块，外围地块多由城投进行托底。

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企业洞察

合伙人制拓宽项目渠道

数字化、服务标准建设加速

1、旭辉建管“千帆计划”见成效，第一阶段新增8个签约项目

代建行业飞速发展的背景下，越来越多房企“下场”代建业务领域，在总体代建需求有限的情况下，如何通过加强合作拓展业务、提升市场份额和竞争力成为代建企业的重点工作方向。

旭辉建管于一季度末启动“千帆计划”——外部合伙人发展计划，意在发展在目标省份有深耕经验、有项目资源、有人脉关系的外部合伙人，成为有意愿进行长期的合作往来、能够收益共享风险共担的合作伙伴。

在此计划的推进下，旭辉建管有效拓宽了代建项目来源渠道，一阶段取得较为显著的成果，5月份发布一阶段成果回顾中可以看到，仅进行2个月的千帆计划带来了8个新签约项目。

图：旭辉建管“千帆计划”及一阶段成果回顾

通过合作来加强拓宽代建项目来源渠道，成为今年以来代建企业的主流，除了旭辉建管以外，金科金建管、复地管理在二季度也同样推出诚邀外部合伙人计划，提供专业的全周期、全产业链开发管理及产业赋能服务。

据不完全统计，上半年已有18起代建企业的合作业务在展开，一季度企业合作的动作更多，主要是与城投、国资平台合作，例如蓝城与淮安国联集团、远洋与陕建控股集团等；二季度则主要增强外部渠道的拓展，典型如旭辉、金科和复地。金科4月份开启的同路人计划后，截止上半年已经增加100+合伙人，推进项目30+，实际孵化项目5+，在短时间内取得了不菲的成绩。

2、代建公司数字化进程加快，行业服务标准建设有序推进（略）

3、绿城管理上半年新拓代建建面1746万平方米，同比增长1.1%（略）

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重点项目

纾困项目稳定运营

安置房项目提前封顶

1、原公司破产重整，绿城助力广州江府海棠项目稳定运营交付

2024年4月15日，法院正式受理申请广州鸿珺房地产有限公司（奥园集团子公司）进入破产重整程序，引发市场广泛讨论：其作为绿城·广州江府海棠项目的开发商，进入破产重整程序是否将导致项目的开发、运营再度受到影响。项目发展历程如下：

2020年5月，奥园集团22亿元竞得白云区江高镇中心城区政府储备项目住宅二期-1号地块，楼板价13066元/平方米，溢价率达到20.88%；

2021年4月、9月，项目两次开盘，认购均价分别为23000-26000元/平方米和31000元/平方米，去化率17%左右；

2022年4月，奥园出险停牌，项目一度停工；

2022年7月绿城管理介入成为代建方，项目陆续全面复工；

2023年项目更名为绿城·江府海棠，3月重启销售；

截止2024年5月绿城披露施工进度来看，项目3、4、5号楼均已结构封顶，进入精装施工阶段；6、7、8号楼结构已封顶，砌体至25层；多层住宅也已结构封顶。

鸿珺公司方面表示，本次破产重整基于对江府海棠项目后续的经营管理考虑，为更好地保障项目整体平稳开发建设及顺利交付，解决因原股东原开发商债务危机引起的相关问题，并不影响江府海棠项目的开发运营与建设交付。本次破产重整完成后，江府海棠项目会保持与绿城管理公司的合作，绿城管理将继续负责项目代建工作，确保项目施工进度的有序推进。

绿城管理表示，介入江府海棠项目代建工作以来，在项目各关联方的支持配合下，完成了包括工程建造复工、项目焕新重启、土地解封、已售抵押房源解押、重新入市销售等多项重要工作，江府海棠项目已逐渐恢复到健康的运营建设状态，第一期有望今年8月交付。

2、建发建管代建福建2024年省重点项目厦门湖里G22地块封顶（略）

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招投标

中标项目数量保持高位

48%项目位于长三角

1、2024年上半年代建中标项目同比增19.4%，二季度创2023年以来新高

2024年上半年，代建中标项目240个，同比增长19.4%。其中二季度代建中标项目122个，同比增加8.9%，较一季度增长3.3个百分点。进入2024年以来，连续两个季度代建中标项目数量保持高位，同时创2023年以来新高，可见代建市场持续扩张，房地产企业也在不断加大对代建的关注和投入。

2、项目招标方仍以国资为主，绿城、蓝城、龙湖等项目较多（略）

3、三四线城市项目占比过半，主要集中于长三角区域（略）

（来源：克而瑞代建测评）