越南河内与胡志明市房价飙升，购房者争抢稀缺房源

在供应有限的情况下，越南河内和胡志明市的公寓价格（新旧）继续上涨。

自6月份以来，几乎每个周末，家住河内北慈廉区的阮碧玉（Nguyễn Bích Ngọc）女士都会去一些旧公寓项目看经纪人介绍的房源。阮碧玉女士的财务预算约为30亿越南盾（约86万人民币）（包括贷款），她决定只能在河东、黄梅、北慈廉郡等郊区购买两居室公寓。

“几个月前我去看房的时候，有一套房子我很喜欢，但因为犹豫，就被别人买了，或者一周后房主加价上亿。这一次，我下定决心了。”买它是为了摆脱租房子的处境。”她分享道。

河内西湖区的一系列公寓项目

阮碧玉女士的FOMO（错失恐惧症）心态与去年上半年的大多数购房者相似。这也部分反映在市场的交易量和价格上。根据越南房地产经纪人协会（VARS）的报告，尽管价格大幅上涨，但新开盘的公寓项目均录得良好的吸收率，尤其是在北部地区。例如，上周，河内西部一个均价近7000万越南盾/平方米（约2万人民币/平方米）的4000套项目继续接受预订，吸引了近2000名客户。然而，投资者只接受了900份预订，导致很多经纪人无法为客户拿到公寓。

房地产服务咨询公司世邦魏理仕越南（CBRE Vietnam）的数据显示，第二季度河内公寓增长6.5%，同比增长25%。该咨询公司估计，由于新增供应充足，越南首都过去6个月的公寓成交量超过2023年，售出超过12,200套。仅第二季度，首都就售出了10,170套公寓，比上季度和去年同期增长了5倍。一些项目有新推出（1,000 - 2,000 套），但已消耗掉80%至90%的库存。

经过年初的价格热潮后，越南河内二手公寓增幅连续5个月放缓。但市中心城区不少老项目仍在继续调整。水（Thủy）女士是一位专门从事纸桥郡和西湖郡地区公寓业务的经纪人，她表示，西湖郡的一些项目的价格比第二季度初贵了 5-10%。

在西部地区，南慈廉郡西姥坊一个项目的70平方米两居室公寓的业主玉明（Ngọc Minh）先生也不断接到经纪人的电话，要求出售他的房子。“经纪人要求我以 38 亿越南盾（约109万元人民币）的价格购买公寓。这比两个月前增加了约 1 亿越南盾，比 3 年前的初始价格增加了近 10 亿越南盾”玉明 先生分享道。

在胡志明市，第二季度一二级市场的公寓价格也呈上涨趋势。5 月，梅志寿街（守德市）豪华项目的主要来源提供了第一批近900套公寓，售价为每平方米1.46至1.55亿越南盾（4.2-4.4万元人民币）（含税费）。这一水平比同地区现有项目高出15-20%。

不远处——首添坊（守德市）的项目二期也开盘，要价为每平方米2.5亿越南盾（约7.1万元人民币），比一期开盘上涨36%。同样，老第9郡（守德市）的高端项目正计划重新启动，传闻价格（预计）约为每平方米1.27亿越南盾（约3.4万元人民币），比之前贵了近25%。

中端板块，部分二季度仍有库存在售的项目也调整了价格。Fiato Uptown项目（守德市）每平方米报价约5000万越南盾（约1.4万元人民币），比上一项目增加了200万越南盾。茹 县和平政县地区的两个项目也将库存调整为每平方米4700-5500万越南盾（约1.3-1.6万元人民币），而不是4500-5000万越南盾（约1.2-1.4万元人民币）。

据世邦魏理仕（CBRE）称，超过 70% 的新增供应的初级售价比市场平均水平高出 2-3 倍。二级市场上，公寓价格环比上涨4%，同比上涨3%。许多郊区项目过去曾经历过一波减亏潮，但现在又出现小幅增长。

与河内类似，胡志明市的二手公寓价格，尤其是内城区的二手公寓价格也有所上涨。例如，城市花园公寓（平盛郡）的平均售价为每平方米8500万越南盾（约2.4万元人民币），比去年同期增长18%。Antonia（第 7 郡）和 Masteri Thảo Điền（第 2 郡）项目分别增长了 11% 和 10%。

分析师表示，公寓价格持续上涨，主要是由于供应短缺。第一太平戴维斯越南公司（Savills Việt Nam）高级总监史玉姜（Sử Ngọc Khương）先生表示，房地产市场既缺乏经济适用房，也缺乏豪华住房。

“许多项目在开展建设时仍面临消除法律障碍的困难。此外，土地资金问题和项目开发成本也导致无论哪个细分领域房价都难以下降，”他说。

不过，第一太平戴维斯越南高级总监史玉姜表示，项目开发商还需要考虑市场流动性问题。因为，当价格上涨时，交易就会受到影响。“房地产企业的产品定位非常困难，因为价格太低，很难卖出去。许多投资者由于投入成本增加而无法调低价格，迫使他们高价出售”史玉姜先生评论道。

仲量联行越南（JLL Việt Nam）市场总监庄梨（Trang Lê）女士表示，公寓价格的上涨来自于房地产的巨大需求，尤其是胡志明市市场，而供应却紧张。因此，市场正在吸收前几个季度的库存。

根据世邦魏理仕的数据，胡志明市今年上半年的公寓供应率仅为40%，但与去年同期相比，流动性接近80%。今年下半年，市场预计将新增3800套新公寓，但投资者很可能不会一次性“推出”商品房，而是分多次“推出”。世邦魏理仕表示，在一手和二手供应都稀缺的情况下，胡志明市的公寓楼预计很难减少。

河内的供应前景更加光明。这家房地产咨询公司预计，今年最后6个月，越南首都将拥有9,000多套公寓，使全年供应总量接近20,000套。这是近4年来新建公寓数量最高的一次，因此公寓价格的涨幅可能会放缓。

与此同时，OneHousing表示，高端市场（每平方米5000-8000万越南盾）仍占河内未来新公寓供应总量的70%。中端市场（每平方米3000-5000万越南盾）仅占5%。到2025年，河内市场将出现更多豪华公寓项目，西部和北部地区的最高价格可达每平方米2.3亿越南盾（6.6万元人民币）。