不敢对比！青岛楼市变化真大！

暑假到了。最近，忙着接待外地来青岛旅游的亲朋好友。

大家聊天过程中，自然会问到青岛房价，涨跌情况。

好吧，大致聊聊青岛几个代表性的板块和房价变动情况吧。

一个很残酷的现实：去年在青岛楼市抄底的人，今年上半年还是亏了很多的。

小编的个人建议：

现在的青岛楼市，只能说是那些自住需求，比如刚需或者改善，可以好好看看，择机入手。

但是想要抱着投机心态，手里有点闲钱，奔着高收益率去的，还是悠着点吧。投资有风险……

1、灵山湾的“弱不禁风”

西海岸本来就是一个有产业支撑的国家级新区，而灵山湾板块占据了比较好的资源。

这个板块，以星光岛、东方影都、融创茂为核心点，沿着滨海大道两侧，以海景房为主。先后诞生了多个知名楼盘，比如融创影都系列、星光岛多个地块、鑫苑御龙湾、龙玺等等。

这里面，割韭菜之王，非鑫苑龙玺莫属。一期龙玺最高卖到22000元/平。那时候，鑫苑还很“正常”，没倒下。

2022年，经过延期、减配之后，龙玺交付了一部分地块。昔日宣传中的高品质楼盘，号称离海不到一百米的海景房，价格呼呼往下走。

上个月底，龙玺二期152平的宽厅套三，成交价190万，就是单价一万二了。这可是现房，交付才两年，几乎就是新房。

要知道，这个户型，在四年前，总价得300万左右。

当灵山湾板块房价跌至特别低的时候，还是能吸引到一些想要来西海岸定居的购房者。

有人可能会问，190万会是抄底价吗？

答案：不知道。

2、长江路板块的相对坚挺

西海岸楼市，虽然上半年惨不忍睹，但也有不少品质小区，还是有不少追随者的。

比如，长江路附近的次新房—瑜公馆。

2020年前后交付，很多业主都是高点时候买入的，素质都很高。即使高价入手，交付之后也没什么怨言。

地段好、学区不错，房子质量尚可，银盛泰任老板在西海岸留下的、数得着的高品质小区。

今年，虽然市场不好，很多房东依然挂牌两万五的单价。

很多当地改善，还是心向往之的。砍个20%左右的幅度，基本就成交了。单价两万左右，改善置业者就往里冲了。

就像刚成交的这一套，140平的套四，三南卧，户型很流行，经得住时间考验。成交价呢，271万。

其他房东可以参照一下这套成交标准。楼层弱了点，但户型很好。

想卖高价，还想成交的房东，先歇歇吧。

3、老胶南的大盘，很有市场

胶南人比较关注的一个大盘，海岸万科城。

2020年首开热销，均价11500元/平。万科的牌子，在胶南还是很“好使”的。

买这个盘的，几乎全是胶南当地住户。2022年开始陆续交付，今年还有1000多户交付。

最早的那批买家，开始往外卖了，纯粹的次新房，几乎没住过的那种。

小套三80多平，单价8000–9000元。比开盘价低不少，不少刚需入手啊！

这么一来，期房就没有优势了。都是一个大盘，不一个地块而已。

先交付的，精装价格低。次新房成了成交主力。

4、浮山后老房子降幅挺大

浮山后一小区，整个市北浮山后板块比较老的一个小区。

但是位置不错，旁边就有小学、离商场也不远，出行便捷。都是多层的房子，现在价格是太友好了。

很多瞅准浮山后学区的家长，手里又没多少钱，基本都奔着这个老小区来了。

67平的套二，双南卧，总价跌破一百万了，高楼层，只有96.5万，单价相当于一万四千多。

这个价格，已经回到2015年前后了，几乎就是十年前的价格。

更别说2018年两万七八上车的那些冤大头了。

但是，谁又能保证现在上车的，不是新一批接盘侠呢。

这大概就是残酷生活。

5、蓝谷板块：“大哥”也得低头

聊即墨蓝谷楼市，绕不开鲁信和壁花园。

鲁信和壁花园是整个蓝谷板块的“图腾”，是蓝谷置业者的最高追求目标。

在蓝谷，你只要说住和壁花园，那很多人是羡慕不已的。

这个小区由46栋11层住宅组成，容积率1.5，层高3米，一梯两户，主力户型面积约116-136平，套三为主。

2017年—2018年，和壁花园的价格是1.8万/平左右，非常抢手。

2019年交付。据说交付标准很高，绿化景观深受业主喜爱。

2024年6月，鲁信和壁花园二手房陆续成交了几套，价格很“亲民”了。

134平，125万，单价约9000元，比开盘时候，相当于打5折了。

这真是不错的入手机会啊。交付只有5年，小区保持的非常好，价格又这么低。

就是苦了低价甩卖的房东了，估计得赔不少钱。

6、一万二三买高新区

青岛高新区，当地某平台公司独立开发的一个重量级楼盘，交付竟然拉垮了。

这个小区位于新韵路51号，6月30日交付。虽然是如期交付，但细节做的让业主们愤怒不已。

2021年的时候，这个楼盘开始做宣传，标榜着改善品质住宅，定价一万二三，还承诺不降价。

结果呢，后来偷摸降价还被老业主发现了。勉强撑到终于交付了，结果遇上青岛连续几天下雨，短板就此完全暴露出来了。

比如，绿化减配严重，有些绿植甚至已经死了一片，与当年宣传存在偏差；电梯漏雨严重，导致电梯停止运行；地下车库雨水哗哗流，隐患大；地下车库没有引导标识，部分道路不通，无法通行；物业费2.77元/平，物业管理混乱。

最让业主担心的是，公区消防设备里面是空的，没有消防设备，是摆设，这是如何通过交付验收的呢？

另外，公区楼梯破损严重，瓷砖上墙成了腻子墙……

总之，品质改善成了纯刚需小区。高价买房，最终名不副实。这个盘就是：高实城。

7、写在最后

李沧东部，到底是不是宜居板块呢？

如果是，为何最近半年降价如此猛烈？

真是矛盾体。7月初，融海启城也直接17000多了。扛了这么久，最终还是妥协了。

昆仑某盘、森林公园，再加上融海启城，都走一万七的路线了。

相杀的太惨烈了。

2021年，单价3万+买绿城的朋友，还好吗？

最后，再聊一下崂山楼市。现在，崂山随便拎出一个楼盘，就是高端产品系+豪宅属性，然后溢价。

问题在于：这些豪宅，能善始善终吗？

真不一定。2021、2022的热销品质大盘，佳源华府就是典型代表。

崂山首府（佳源华府）二期，终究还是延期交付了。

之前的停工传言，得到了证实。开发商备受资金周转的折磨，施工进展不顺。

在延期交付通知书中，开发商青岛领世华府地产有限公司把延期原因归结于：市场经济环境影响。

这个细节很有意思。环境因素，导致房子不好卖，进而影响施工进度吗？

可是崂山首府这次要交付的房子，之前已经卖了很多啊。

房款都去哪里了呢。