只收固定利益却叫合作开发？最高法院这样判！合同名称不再重要！

合作建房纠纷办案依据

01未办理土地使用权出让手续等缺陷，但事后予以弥补的，所签合作开发房地产合同应为有效。

原则：

当事人签订合作开发房地产合同时存在无房地产开发资质、未办理土地使用权出让手续等缺陷，但事后对上述缺陷予以弥补的，所签合作开发房地产合同应为有效。

参考案例：

——深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2010〕民一终字第45号民事判决）

裁判要旨：

当事人签订房地产合作开发合同时，虽然双方均无房地产开发资质，且合作开发地为国有划拨土地，但双方与具有房地产开发资质的第三方签订三方合作开发合同，缴纳土地出让金改变用地性质，并取得政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文，使得双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，则双方之间签订的合作投资开发房地产合同为有效合同，对当事人具有约束力。

02不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同

原则：

合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

参考案例：

——陈全、皮治勇诉重庆碧波房地产开发有限公司、夏昌均、重庆奥康置业有限公司合同纠纷案（最高人民法院〔2009〕民申字第1760号民事判决）

裁判要旨：

当事人双方签定名为合作开发房地产合同，但约定提供土地使用权的一方当事人的主要义务是提供土地并办理相关手续，不承担经营风险，只分配固定利益的，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，应当认定为土地使用权转让合同。当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。

参考：

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）

二、土地转让权合同纠纷

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

03如何确认合同是合作开发房地产合同还是土地使用权转让合同

原则：

确认合同是合作开发房地产合同还是土地使用权转让合同，应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。

参考案例：

——长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2005〕民一终字第60号民事判决）

裁判要旨：

合作开发房地产合同，是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。

04合作开发房地产各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，公司未成立的情况

原则：

合作开发房地产各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。

参考案例：

——长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2005〕民一终字第60号民事判决）

裁判要旨：

如果合作开发房地产各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，合作各方关于房产的分配，并没有无论项目盈亏任何一方都不承担合作风险亦获取固定利益的约定，且合作各方均承担了实际的合作风险的，则无论项目公司是否成立以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均应认定为一方以土地使用权出资与相对方合作开发房地产合同，亦不影响合作开发房地产合同的效力。只是未经依法登记的合作主体，不享有开发土地及其上房产的物权。

参考：

《中华人民共和国物权法（2007）》第一百四十三条：

建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

本条涉及的规定不仅有物权法，还有土地管理法、城市房地产管理法、担保法以及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等其他法律、法规中的有关规定。在本条的贯彻和执行中要注意吸取已有规定在贯彻实施中的成果和经验。

05当事人将实质上以土地使用权转让为内容的合同，冠名为联合开发合同

原则：

当事人将以土地使用权转让为内容的合同冠名为联合开发合同，人民法院应当根据合同中约定的实际内容认定合同的性质。

参考案例：

——海南省三亚市亚龙工贸（集团）公司与海南省辽经贸易实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案（最高人民法院〔1998〕民终字第177号民事判决）

裁判要旨：

当事人双方签订名为联合开发土地的合同，约定一方将土地使用权作价交由另一方开发，另一方以垫资开发为条件取得上述土地使用权，且该土地上的建筑物由另一方经营，利润由另一方独自获得，同时一并约定了土地使用权的亩数、单价、总价和四至等。根据上述合同约定的内容，应当认定合同的性质不是联合开发，而是土地使用权转让。

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