断供后，能保房8年？中介“骚操作”闪了我的腰...

今天，朋友圈一条广告，成功吸引了我的注意。

“全国保房”、“保征信”、“月供最低10%”、“无本续贷”......

每一个标语，都让人看得热血沸腾。

｜来源：社群广告

对这个广告感兴趣，还有另一个原因。

那就是，楼市君看到了一个数据，2024年1-5月全国法拍房挂拍量约27万套，同比增长86.23%。（来源：全国法拍房大数据分析报告）

问题来了，法拍房挂牌增速那么快，这种保房业务到底靠不靠谱呢？

壹

延期2-8年，不缴纳一分钱？

我们先来了解一下，所谓的“保房”，到底是啥玩意？

一句话总结，就是给即将断供（或已断供）的房子延长拍卖时间，在法拍之路上做“展期”。

保房机构根据房子所在诉前、诉中还是诉后，以不同方式延长保房2-8年，用时间换空间。

｜广州江景航拍

|广州楼市发布摄

楼市君在某书上搜了一下，关于“保房断供”的帖子，就有过万条。

这些博主打出的宣传点是：

能帮资金周转不过来的业主延期3年到5年，逾期债务到期后一次性结清。

期间不用向银行缴纳一分钱，也不需要给月供，业主还可以继续居住、甚至收租金。

｜来源：广州楼市发布社群广告

于是，我以咨询的名义，想提供“保房”业务的博主进行咨询。

这样的操作，有什么意义呢？

简单来说，业主正常断供3个月以上，银行会走查封房产流程，然后就进行拍卖。

而且拍卖的时候会低20%-30%，或者更低的价格拍卖。

一旦拍卖款不足以覆盖房贷本息的话，业主还得继续还剩余的差额部分，直至把所有欠款还清为止。

这样一来，很多业主前期首付投入，月供投入都得打水漂。

更别说拍卖期间的诉讼费、律师费、罚息这些杂七杂八加起来费用达到十几万。

这些费用，都要业主承担，业主的房子没了，还要欠一堆债务，甚至连征信都保不住...

|2021年起已启动二代征信，不良信息将保留五年

｜广州楼市发布 制图

但如果采用保房服务，可以延期到2-8年，房子或许涨了，自己也能活了。

这位博主告诉楼市君：今年这种情况的业主比比皆是，月供高、收入少，不得不断供。

“我们律师每个月接到二三十起委托，都是关于保房的。”

贰

停贷保房？到底怎么做

听到这里，楼市君并没有发现什么异样，于是接着问：

“停贷保房”到底需要怎么操作呢？

第一步，量身定制方案。

律师会通过业主个人的信用情况、房子情况、以及借贷合同的具体条款，给你制定保房方案。

具体能延期多久，就得看业主个人情况。

｜来源：楼市君聊天记录

一般来说，个人征信越好、逾期情况越少、没有房子纠纷的业主，甚至能延长至8年。

第二步，法务会根据业主的借贷合同，与银行提出书面申请延期还款。

银行对申请进行审核，评估借款人的信用状况、还款能力和申请理由的真实性。

审核通过后，银行与借款人签订延期还款协议，明确新的还款计划和相关条款。

｜来源：朋友圈

博主告诉楼市君：“与银行协商”是保房的初期。银行只有在债务人失联的情况下，才会立即起诉。

在这个过程中，这位博主还非常“贴心”地给出温馨提示：

1、尝试跟银行协商的过程中，可以表明自己正在努力把房子卖掉，卖掉房子就可以还债了。

2、学会分辨哪些是银行打来的电话，哪些是第三方催收公司打来的，面对催收员的恐吓直接挂断就行。

｜来源：楼市君聊天记录

第三步，如果已经走完司法流程，房子要被强制执行，他们“团队”也会找到办法继续拖延。

这时候，保房机构最核心的战术，就是提高价格。

在此之前，大部分法拍程序完成拍下后，进入接下来的交割、腾房、交付等流程。

|法拍房流程示意图

|广州楼市发布制

但是如果价格不够高，那么可能这个核销程序就会被推迟，甚至被迫重新拍卖；

而这个过程，可能就需要花费数月，甚至数年时间。

总而言之，就是一个展期节点到了，那就出另外一招，让你再续一口气。整套流程就围绕一点：将每个环节的时间拉长。

楼市君接着问：保房需要多少费用呢？

他回答：保房费用是按贷款余额收费的，100万元以内为5%；100万-500万为3%，500万以上为2%，即10万元。

｜来源：楼市君聊天记录

另外，还有其他保房机构采取不同的收费方式，会收取房产价值的5%，并支持分期支付。

以一套300万的房子为例 （没满五年），按揭余额在250万，贷款30年的情况下，购买“保房业务”会产生什么不同呢？

款项保房（5年为例）法拍
贷款250万 250万月供11863元/月 11863元/月手续费
7.5万

3万（网络拍卖平台费）

个税— 9万增值税— 15.9万
执行费用— 约3万
法辅费— 约1.5万律师费/诉讼费— 约5万利息约45万
按断供期计算花费总额约52万
约38万（未计利息）

这么一看，两者的费用都不低。

如果是房子断供一年后被法拍，所产生的利息要超过11万，加上法拍的总 费用后 跟选择保房5年 的费用，是相差不大的。

但保房 唯一可以算得上好处的，就是赌三五年后，房价上涨。

即使届时房子被法拍，也不至于拍卖款不够偿还房贷。

叁

注意风险！辨别真假“法援”

一顿交涉下来，楼市君总算是听懂了。

所谓的“断供保房”，并不是什么稀奇玩意，断供并非真正意义上的断供。

而是采取拖延战术，争取一个翻盘的机会。

它之所以会频繁出现，是因为近两年，房子断供人数增加，业主面临不少压力。

据穗和控股统计，广州法拍住宅房产逐渐增加，去年已多达2916套。

数据显示，今年5-6月法拍房中，广州11区里面增城数量最多，达到101宗。

|广州各区法拍放房源统计

|广州楼市发布制

数量虽然居高不下，但法拍房成交率并不高。

今年1-5月全国355城法拍房的数据：各类法拍房源累计32.4万套，累计成交约6.4万套，整体清仓率19.8%。

｜2022年—2024年5月全国355城法拍市场挂拍、成交趋势

｜来源：中指数据

那么问题来了，对于有意做“保房”的业主而言，风险点在哪里呢？

大家要清楚，保房业务执行前三年，机构每年都会跟银行协商还款计划。

三年后如果还不起前，基本不可能再协商，那就开始真正的断供。

在此期间，除了正常的月供款，房贷逾期产生的利息、违约金等都是需要你来埋单的。

到了这个地步，保房机构会卡法院的节点，用手段促使它终本结案，从新恢复执行又得一两年时间。

这样下来，才可实现5年保房。

｜广州航拍

｜广州楼市发布 摄

这种所谓的“断供保房”，就相当于给一个垂死之人插管，以延续生命。

如果病人自身的身体机能，也就是钞能力没恢复，最终该嗝还得嗝。

因为如果房子被法拍后，所得的款项还不足以偿还房贷，差额部分还是需要个人补钱给银行的。

综上，楼市君给大家提个醒：

与其出现断供危机之后，再来做垂死挣扎，为自己的房贷、房子上法拍做展期，还不如保守操作。

也就是老广经常说的那句：“有多大的头，戴多大顶帽”。

最后，你会考虑保房业务吗？欢迎评论区留言~