打破租期边界，长租公寓能否迎来盈利第二春？

引言

长租公寓，以面向稳定的租户，以较长的租期命名。

而对于短租来说，涉足更多的是酒店和民宿行业。

但面对租赁市场租期需求变化，双方的边界已经不再那么清晰，长租公寓的经营模式也在发生变化。

酒店只能日租，长租公寓一定只能长租吗？

租赁市场在变化

这两年，我们和大家一同研究了行业政策、保租房、市场规模......

但结合市场宏观环境来看，经济发展开始走向低温，对于在城市打工的租房群体来说，自身的不确定性也大大增加。

企业裁员、工作岗位的减少、自身未来发展的不确定......种种原因造成以一线城市为主的流动人口规模的减少。

这种现象也直接反映在了租赁住房市场上。

流动人口规模的减少意味着市场租赁需求的减少，但面对过去一年长租公寓行业的快速发展，市场房源规模在持续增加。在这种此消彼长的拉扯下，逐渐形成了供需关系失衡的情况。

而在租赁住房市场上，最直观的反映就是租期缩短。

此前，据万科泊寓表示，泊寓平均租期从之前的9个月缩短至7个月，3个月内租期占比更高达40%。对此，泊寓对产品结构做出调整，推出长短租结合的业务模式，包括对B端客户推出随心短租，最短租期从一年调整成一个月。

而不仅仅是泊寓，自如、城家、恒泰星寓等越来越多的长租公寓运营商嗅到了租赁市场的变化，涉及长短租结合的业务。

那么，长短租结合的模式，真的那么“香”吗？

做短租的利与弊

提到短租，脑海中第一时间想到的是，那是酒店或者民宿的业务范畴。

但随着市场变化，租期缩短，长租公寓也被迫“卷”入了短租领域。

众所周知，从盈利角度来看，短租毛利高，回报率明显高于长租公寓，市场潜力也更大，但对于长租企业来说，冒冒然涉足短租业务，也意味着极高的经营风险。

这当中的核心问题是，短租和长租的运营模式天差地别。

首先，从获客渠道来说，长租公寓的获客渠道通常依靠自有渠道或中介机构，而短租经营以“间夜数”为单位，因此十分依赖OTA平台。

因此，对于长租公寓运营商来说，获得租客后，由于租期较长，只有能够保持稳定的续租率，就能够保持盈利。但对于短租来说，首先要明确OTA平台的规则，其次，需要固定的运营成本来投放广告获取流量，顾客群体也是流动的，这对于获客相对固定的长租公寓运营商来说是一种全新的运营方式。

其次，从运营成本来说，长租公寓的运营成本相对较低，尤其对于小体量长租项目来说，只需要一名管家、保洁、保安就可以运转一个小项目，但对于短租来说，需要一套完整的由布草、保洁、保安、前台等组成的经营团队，为租客提供从入住到离店的全周期服务。这对于长租企业来说，大大增加了运营成本。

另外，从风险应对来说，长租公寓优秀的抗风险能力无论从租赁市场及资本市场都得到了良好的反馈，但反观短租来说，短租的风险则需要对市场走势的精准判断。无论淡季还是旺季，运营商都需要对房间存量进行调整，以此来面对市场变化。因此，对于长租企业来说，短租无法变成主流，但可以作为一种辅助手段来辅助长租企业运营。

最后，从租期角度来说，长短租结合一直以来都是业内经常提及的话题，但是关于“多久算长？多短算短？”业内却是没有定论的。

城家以至少7天为限制界定短租日期；泊寓部分公寓可按日进行租赁；魔方、自如寓长短租结合，按月起租；雅诗阁、base等高端服务式公寓日租和长租结合是常规操作……各家似乎对长短租结合均有不同的解释。但值得注意的是，长租企业以日租为单位经营，相当于做起了酒店的业务，自然也需要酒店相关的经营牌照。

如何看待长短租结合

面对市场变化，越来越多的长租公寓运营商开始推出自己的短租产品，但面对长短租运营模式的差异，所长认为，长租公寓运营商可以以“长租为主，短租为辅”的模式尝试长短租结合。

展开来说，“长租为主，短租为辅”并不是简单的７０％房间做长租，３０％房间做短租。而是预留出一少部分房源，以“应急工具”的方式为长租公寓的空置率起到调节作用。

这两年，长租公寓市场快速发展，房源规模增加迅速，市场租金增长被抑制。作为需求端的租房群体，面对市场供给的增加，自己的选择也变得更多，这也造成了市场长租公寓空置率的上升。

虽然即便在疫情期间，长租公寓也表现出了良好的抗周期、抗风险能力，但在如今市场供需关系失衡的情况下，与其让越来越多的房源被闲置，不如以短租的形式面向市场，降低风险，提高收益。

因此，从这个角度看“长短租结合”，短租其实是为长租房降低空置率的一种工具，与其让沉没成本增加，不妨尝试新模式。

结语

过去的２０２３以及正在经历的2024可以说是变化复杂的两年，对于长租公寓行业来说，过去一年行业扩张迅速，市场规模快速增加，越来越多的玩家开始入局长租公寓。

但对于社会层面来看，经济下行让更多城市流动人口的生活增加了一丝不确定性，更换城市、工作变动，都造成了租房群体的租期在缩短。

短租作为这一阶段行业产品的补充，无论是日租或者月租，目的都是争夺客源降低项目空置率。

因此，随着行业变化，企业如何拿出应对的决策和决心，才是当前立足行业的根本。

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