机构：国内消费REITs市场规模有望突破千亿

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

今年以来，消费类基础设施公募REITs正式启航，为商业不动产市场打通了“融、投、管、退”良性循环的通路，促进了商业不动产从“开发”向“经营”的转变，在有效盘活存量商业资产、实现资产精细专业化管理、提振消费信心的实践中迈出了重要一步。

近日，在戴德梁行年中发布会上，其北京估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝表示，中国有望在2025年超越日本成为亚洲最大的公募REITs市场，其中消费REITs的市场规模有望突破千亿元。

规模有望突破千亿

去年3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，明确将消费类基础设施纳入公募REITs试点范围。

《中国经营报》记者了解到，发行消费类公募REITs，一方面有利于建设培育更高质高效的消费基础设施，改善消费环境，优化消费场景，对扩大内需、提振消费起到积极作用。另一方面，对于企业而言，通过发行消费类公募REITs，完成投资-退出-再投资的资本闭环，资产流动性大大提升，得以加大资本性改造投入和增加产品线布局。

作为后起之秀，消费类公募REITs成为市场上的高频谈资。从去年年底至今，已有华润、印力、金茂、物美、首创与百联六单消费基础设施公募REITs正式申报，今年3月份，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT先后在沪深证券交易所上市；4月份，中金印力消费REIT上市；7月份，华安百联消费REIT正式发售；6月底，华夏首创奥特莱斯REIT正式获得准予注册的批复，并获得上交所无异议函。

据了解，这些已申报的消费基础设施项目所在城市基本面良好，消费活跃度高，未来宏观经济展望积极。同时，首批申报项目规模呈现梯度分布，项目定位有所差异，从千平方米的社区商超，到超40万平方米的城市级购物中心，能为消费者提供从日常生活到大型商业综合体的全方位购物体验。

对此，戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝表示，我国基础设施公募REITs成立三年来，呈现资产类型丰富、发展速度较快、未来发展空间大等特征。

从产品数量来讲，他认为中国有望在2025年超越日本成为亚洲最大的公募REITs市场。消费基础设施是公募REITs重要的板块，目前已上市及已申报的消费REITs资产类型包括购物中心、社区商业及奥特莱斯，长期来看消费REITs的市场规模有望突破千亿元。

零售市场持续提质升级

从市场发展趋势来看，提质升级已成为当前一线城市零售市场的主旋律。戴德梁行北区商业部主管孟祎以北京为例表示，从二季度北京零售市场表现来看，传统商圈及项目的改造升级是市场发展的主流，整体市场从商圈到项目再到品牌都在进行积极的升级更新。

据了解，今年二季度时，为优化消费有效供给，促进商文旅体融合发展，助力北京国际消费中心城市建设，推进首都经济高质量发展，北京市商务局出台了《关于征集2024年支持商圈品质提升项目的通知》，对于申请升级改造的百货、购物中心、专卖店等给予资金支持。在政策的支持下，北京零售市场提质升级在持续加速。

比如亮马河片区，作为迅速崛起的优质商圈，其对于北京市的整体商业建设意义非凡。位于该片区的启皓中心今年开启了焕新工作，据其总经理张力介绍，为适应市场和消费需求，启皓中心推出了“舒享工作，艺术生活”的品牌战略，将打造艺术馆、270展厅、河岸活动区等新空间，构建新产品生态，未来将建成一个集新型工作场所、文化艺术展示、美好生活方式于一体的新型城市社区。

孟祎表示，如今消费市场仅靠单打独斗远远无法满足消费需求，需要结合线上、体验、运动、艺术等元素。例如在与艺术元素结合方面，自2010年以来，商业逐渐形成更加多元的融合发展空间，与艺术正处于一个无界交融阶段。未来艺术和商业在空间、功能、理念上将会更加融合，推动商业创新发展，创造价值。

根据戴德梁行的报告，二季度，北京零售市场迎来昌平超级合生汇、西北旺万象汇等购物中心的开业，共为市场带来42.5万平方米的优质零售空间，全市购物中心总存量升至1545万平方米。

据了解，新入市项目虽位于城市非核心区域但周边分布着多个产业园及居民区，项目充分利用其较大的空间优势打造了多元化的体验式消费空间。如，西北旺万象汇打造了滑板公园和沐风广场两大主题空间；昌平超级合生汇除引入了多个区域首店外，还在项目周边建设了约3万平方米的户外广场，极大地丰富和提升了区域内的消费娱乐场景。

据孟祎介绍，二季度各购物中心引入的生活零售类品牌逐渐趋于高端化，休闲餐饮类新店开业依然保持活跃。

下半年，北京零售市场预计投放市场的项目均位于非核心区域，但周边产业及居民区都较为集中，将极大地便利和满足区域内居民的消费需求，提升区域内的消费环境。此外，据了解，今年北京将有三条地铁线路开通：12号线、3号线一期及昌平线南延一期。这三条线路沿线分布着多个大型购物中心，在为居民出行带来便利的同时也将带动沿线商业消费的活力。

（编辑：王金龙 审核：童海华 校对：颜京宁）