2024商业新变局：大Mall退潮，小店崛起！

REALESTATE REVIEW

图：上海愚园路

来源：小红书博主梵克Frankkie

2024年过去一半，盘点一下今年的市场感受，可以用四个字来概括，那就是“大”潮消退。

这半年来深入到上海、成都、北京、西安、合肥等各个城市走访和游学交流，发现整个城市商业领域的同学们，不能说不努力，大家都在拼命创造新场景，创造新业态。

但从行业大势来看，主要问题还是出在宏观经济上。受制于房地产市场持续低迷和地方财政的捉襟见肘，一些耗资巨大、风险高企新建项目或整体更新的项目，已经肉眼可见地快速减少了。而赢商网的数据也证明了这一点：2024年1季度新开业的商场数量相比2022年高峰期下降了50%。

整个商业市场陷入大潮退却之后的寂静之夜。你若只看这个宏观结论，似乎感觉不到希望。再加上现在社交媒体上各种“躺平”的舆论甚嚣尘上，让人心生焦虑。

但在很多人躺平的同时，另有一批人却干得风生水起。因为中国的商业生态系统，从来没有停止过演进，只不过是你没有看到新的演进方向。

从我们的观察来看，随着中国城镇化的结束，中国商业的下半场正式从“项目时代”过渡到“店铺时代”。

人工智能时代正在冲击我们。有了AI的加持，线上零售在商品的丰富性、准确性、性价比方面的优势只会越来越强。这样的科技大潮把我们快速逼近到了“孤独社会”。我们足不出户完全可以享受到最合适的商品，这点线上的能力无可比拟。

但物质充裕的同时，伴随而来的是情感和精神上的空白。面对这个我们越来越难以理解的现代社会，很多人都有一种失控感。我们在大城市的人海中，慢慢活成了一个个孤岛。

所以，我们要走出门，进入线下实体，去寻找我们情感和精神的解药。从这点看，线下的未来就是“情绪”、“社交”和学习“新生活方式”。而这样有这个高级复杂情感成分的、与人充分互动的场景，至少短期内没有看到人工智能替代的可能性。

图：《第五消费时代孤独社会》书封面

我们要宣告的是， “大鱼大水”的时代结束，更适合生态系统生存的“小鱼时代”正式来临。

其实在不知不觉中，大量一二线城市里的“老破小”项目已经重新走起了翻身之路。城市更新一时间成为星星之火，在老街巷、老旧商场里重新燃起城市新消费的火焰。

于是便有了“巨富长”（上海巨鹿路、富民路、长乐路一带）摇身一变成为最有上海腔调的生活方式目的地；爆改老商场，【THE BOX 朝外】一跃支棱起半个北京城的潮流；【REGULAR源野】带动起全国松弛感公园商业的潮流。

下面我们不妨打开思路，来一场“未来更新消费场景的面面观”。

需求变了！小店经济进入爆发期

从2023年的夏天开始，年轻人重返街区，citywalk成为流行的生活方式，让近10年更新酝酿的愚园路成为全国潮流行走的方向。小街、窄巷、小店、自然、漫游、social成为年轻人快乐生活的法门。

这一切的发展趋势，似乎在严格遵循【第五消费时代】的更慢、更小、更软、社交与可持续性的消费需求进行着。

图：第五世代消费需求

来源：房地产观察家总结

①消费节奏变慢

人们更倾向于放慢脚步，享受慢餐和慢时尚。这种消费心态的变化，体现了消费者对个性化、特色化的追求，而非大规模、工业化的产品、今年爆火的“村咖”就是最好的映照。

②偏好小规模的体验环境

相较于传统的大型购物中心，人们更愿意在自然环境中进行消费活动，例如街头小店、开放式街区，充满烟火气的市集或者开放式的小型社区购物中心，这些环境都在强调与自然和社区的融合。

图：成都芳华街的街头

来源：小红书博主是乐乐呀619

③消费行为更具社交性

社交成为人们消费的目的和主要内容，那些有可以聊天的场地，有可以提供讨论的商品，有可以随时发生活动的人，有产生共鸣的个性的店铺和场景，成为年轻人首选的消费场所。

④开始关注可持续性

环保和可持续变成了一种生活方式，这种消费需求直接催生出了一系列的生活方式品牌和可持续发展概念店这些新消费内容，也让同样以可持续为理念的城市更新和自然微更新场景成为消费目的地。

图：安福路 多抓鱼循环店

来源：房地产观察家

⑤对软性元素的重视

硬件设施不再是流量的决定性因素，软性的元素如体验、文化、服务等才是关键，这些元素更能满足消费者对于幸福感的追求。

图：深蓝计划咖啡

来源：小红书博主日富一日

正是基于这种消费动机的转移，现在的网红商业有了一个新的衡量标准——【非标浓度】。

脱离“千篇一律”大商超主导的即买即走模式，年轻人倾向于通过结交朋友买东西、卖东西。在建立于社区、街道、友邻间的小店，再通过这种互动式消费，构建一份超大城市里的归属感和精神空间。

美团数据显示，2023年1-11月成都小店数量比去年就新增了25.7万家。

这些极度彰显个性化、人格化、社交化、不被定义的“非标小店”，正在成为一个个爆火的流量据点。它们也是一颗颗城市更新的种子，在向下扎根土地、抱团取暖的同时，也在试图长成大树与丛林。

场景变了！更加细腻的消费内容持续更新

更新业态的5大典型模式

接下来我们详细说说这些消费需求和“小店”都催生出了哪些更新业态。

1、微更新 X 社区 —— 日常非标商业

这类更新项目大部分都是基于日常刚需消费而进行的更新迭代。

社区商业是城市中各片区的基础生活消费重心，具有体量小、辐射范围精准，复购率强，穿透力强等特点。

伴随生活水平的提高，人们的生活方式、消费理念、商业价值观都越来越成熟，特别是这几年年轻人加入到了社区消费中，新的社区消费业态迅速爆发出来。

社区商业已经从“功能型”消费业态升级为“陪伴型业态”，更强调与区域人群的共同成长，情感联系与价值共鸣。

因此，一种以“为消费者提供生活便利”为核心，布局合理、业态齐全、功能完善、更加精致并具有烟火气的新商业体系逐渐形成。

图：上海鸿寿坊

来源：网络

【上海鸿寿坊】

这个被老上海人所熟知的“大自鸣钟菜场”，在一番改造后，摇身一变成了充满烟火气的精致商业空间。

在设计上，项目既保留了传统石库门的精髓，同时又融入了现代元素和环保理念，打造了海派风情的百年的石库门里弄商业，重新演绎了“市井文化”，解读了当代“沪派文化”。

仅1.5万平米的规模却未给人压抑局促之感。鸿寿坊巧妙地规划了沿街商铺与内街空间，让餐饮与生鲜品牌沿街开放，为过往行人提供便利美味。而内街则成为宠物与生活方式品牌的舞台，展示着独特的魅力与创意。

没有过于潮流和复杂的业态，汇聚的全是生活中最朴素的元素。鸿寿坊巧妙地融入小商业业态，打造餐饮零售混合的菜市场。颠覆了传统菜市场的刻板印象，将整洁与秩序赋予每一个角落，让人们感受到的只有日常的精致感、舒心感与真实感。

图：上海鸿寿坊

来源：小红书博主 NIKO吴简直

2、微更新 X 老建筑 —— “私密”社群

这些商业大多是将艺术生活与商业结合得非常融洽的翘楚。

在一个独立的老建筑或者是社区里的一片老院子里，主理人们会集合2-3种业态，可以是餐厅、酒吧，或者是古董店、零售、画室，无限多元，以一个相对私密的场景营造出一个商业、艺术、生活乃至对未来理想生活的理解追求的乌托邦。

这样一个新的融合，为人们提供了一个释放和社交的空间，也打造了更深层次的【精神社群】。

比起网红效应，这样的商业会聚集更多的“回头客”。这种由物质消费带来的精神层面的场景体验转化，会让人觉得即使是消磨时间，也是一种治愈，而这种情绪价值越消费就会越浓郁。

图：N29-3

来源：小红书博主糖乐乐

【成都·羊市街29号院 N29-3】

羊市街29号院，是一个以骑行为主题的小型商业空间。由一栋二层的小楼及环绕周边的小院共同构成。改造前是一个70年代的机关大院，整个改造空间不过600多㎡。

从场景来看，主理人保留了70年代的生活气息，肉眼可见的原址痕迹，刻意磨毛的墙壁，裸露的管线，复古的装潢.....新空间的粗粝感和老建筑的年代感完美地融合了。

图：一楼的商店

来源：小红书博主 远古飞行员

主理人将N29-3定位为几个好朋友品牌一起玩的品牌朋友之家。一层由三个与骑行和户外相关的品牌及一个来自北京的三口咖啡组成的复合型空间。这三个品牌分别是：GRC house骑行俱乐部、竹制自行车abusolutely、UPPER VOID二普纬度户外露营用品专卖店。二楼则是一个展览空间，将来应是活动展览并蓄的状态。

目前的三个品牌都有固定的线上渠道，因此线下空间更侧重于社群活动和产品分享。

图：院子里的咖啡

来源：小红书博主梅梅大仙

3、微更新 x 微文旅 —— 新生活方式的聚集地

城市里总是有一些地方记录着城市的历史和一代人的记忆。这种极具在地文化和共同情感的旧址，为人们提供了精神消费和情绪价值，或老人故地重游或新人触摸历史。

在这种能够触发人们前往游逛休闲、旅游打卡的存量空间，多半是一些老园区、旧厂房。主理人通过旧建筑改造、功能布局优化、文化延续及新业态注入等手段，重生空间活力。

这些更新后的旧址往往会城市成立新文化和新消费的阵地。

图：带梦胡同

来源：小红书博主 Coisini

【宁波·带梦胡同】

带梦胡同的前身，是成立于1986年的宁波“白天鹅”毛巾厂，占地12亩，改造后建筑面积6,450平方米。

从一个破旧的厂房，变成一个白色梦幻般的院落，设计在空间重新塑造的过程中，发挥了重要的作用。

从外部道路进入带梦胡同的院落，三面围合的建筑环绕着一个经常举办活动的中心广场，80年代工厂大院的场景感骤然生成了。

在建筑更新上，带梦胡同保留了建筑原本的结构，以楼梯实现连通，连接每个单体建筑，动线从头到尾贯穿整个园区，每一个“胡同”都可自由通行，上上下下闲逛，会发现几乎所有的铺子都做到了“首层有花园，二层还有露台”。

在这看似简单的院落中，发掘出50多家小店来，一层有咖啡、餐酒吧、自营的DEMOLAB快闪策展空间、买手店，家具、绿植花店，上了二层，又有运动瑜伽、服饰定制、婚礼定制、儿童插画等。

巨大的院子，也成了宁波最网红的社群活动地和市集集合地。

图：带梦胡同成为生活方式的聚集地

来源：小红书博主梅梅大仙

4、微更新 x 老商场 —— 破土重生，潮流迭代

老旧商场的改造难度其实是微改造中难度最大的。首先是传统的内部结构不适合现代的游逛体验，改动起来动辄上亿。此处可以参考这有山。其实就是，即便大刀阔斧地改造后，仍然改变不了盒子式的消费方式，很容易事倍功半。

其实盒子的更新重心应该放在主题和业态上。成都的GOGO EGO就走出了商场更新非常好的一步。

图：爆改前后的GOGO EGO

来源：小红书博主 芋妮啵啵

【GOGO EGO】

春熙路商圈的EGO潮流广场，曾经是一代人的青春记忆，但是随着所处地段的商业式微及自身业态老旧没了往日辉煌。今年EGO潮流广场从品牌经营模式、装修改造等多个维度完成了全方位的换血，以GOGO EGO的形象重出江湖。从五月一日开业以来，一个多月的时间便刷爆小红书，再次成为顶流商业

从空间整个视觉氛围包装上来看，GOGO EGO确实做足了功夫，亮黄色的视觉主色分外抢眼，而黑色卡通腊肠狗ip在整个空间场景的反复运用，强化及迎合了年轻人的消费语境。

图：盒子的内部

来源：小红书博主 沉珍

商场的整个品牌运营模式也大爆改，1-5楼突破了传统商场与品牌合作的模式改为ego自营的潮流超市，集合了200多个创意品牌，这里更像是一个大型的潮流品牌集合店。

6、7楼的空间则为新增的特色区域KAKA巷，聚集了许多小的特色商店和展览空间。烈的多巴胺视觉冲击色系，搭配出不同的片场化场景。将曾经的商业空间让位于“沉浸式拍照打卡”。

图：多巴胺童话般的KAKA巷

来源：小红书博主梅梅大仙

5、微更新 X 自然无人区 —— 情绪价值爆棚的反向消费

社交平台在快速地改变人们的消费动机：从开始的跟随着种草，逐渐变成了开发者乐趣。新的社交和分享方式，大大地释放了所有人的探索欲望。这种乐趣不但让全国的city都在walk，也催生了wild walk。

一些小众的探索型情绪消费目的地成为网红。

不同于城市更新，这类项目是对大自然的微改造，在一整片绝佳的自然环境中，植入一个小小的时尚业态，营造出一种深度的沉浸感和野外的趣味性。

这类项目主打一个“反向操作”。位置往往选择在核心景区不远的“无人区”，不太通畅的交通甚至会增加探索的情趣。

《桃花源记》里“林尽水源，便得一山，山有小口，仿佛若有光”便是这类项目的意象境界。

图：深蓝计划

来源：深蓝计划

【深蓝计划X·孤独咖啡馆】

深蓝计划的改造能有多“微”？看看它的结构就知道了：

一个水泥厂废弃石灰石矿坑蓄水而成的湖，深度约为108米，面积300余亩；沿湖观光带，石子铺就，遍置椅子；一个不大的咖啡馆，因为面积太小，其中美式咖啡只好在另一处取；一栋至少有四十年历史的水磨石地面红砖墙面的二层小楼，二楼是一个叫“In Tai”的餐厅；一个观景台，以及其他用创意重塑的旧房老屋甚至残垣断壁。

但正是这种极度自然的野性和非常city的咖啡一结合，让人喝出了一种蕴含自然和乡村风情的“特调”。如此独一无二的体验，让深蓝计划成为2023年中国最火的咖啡。

这些商业不再执着于传统商业装修的精细化“P图”，更在意能否提供给特定消费者想要的氛围感“滤镜”。

打法变了！微更新业态的打造要点

1、需要更加精准的选址策略

微更新的魅力在于其独特的唯一性，要打造的是“城市独享版”的定位策略。

一方面需要足够的流量以确保广泛地吸纳自然流量，这是所有商业的根本，微更新业态也不例外，另一方面还需要深厚的土壤能够容纳如此个性化的商业和内容的存在并且生根发芽。

①城市核心区，这些黄金位置不仅经济活动频繁、商业氛围浓厚，且文化底蕴深厚，更易于与周边业态协同，共同构建起具有强大聚合力的商业生态圈。能够迅速捕获城市广泛的注意力流，实现客群的快速聚集。

②人口成熟区，微更新业态通常面向具有特定兴趣和需求的小众市场，成熟的人口聚集区除了有更多的客群，最重要的是有更为固定的目标客群，能更加精准捕捉人群的个性化需求。

③城市微度假热点区域，拥有丰富文化遗产或独特历史背景的文旅区域或者是自然条件绝佳的微度假区域，如古街老巷、度假区，甚至寺庙，本身就拥有流量，同时浓厚的文化底蕴和故事性，通过对原有业态和环境的微更新，可以深度融合和放大在地文化的体验感和故事性，达到1+1>2的效果。

④城市公园，每个城市公园都是一个自带流量和自带场景的商业圣体。在全国掀起公园拆围开放和局部商业改造的风口之下，公园消费场景会成为最火爆的更新业态之一。

2、寻找到与在地文化和消费习性契合的创新业态是关键

这些更新后的新业态，小而美，更像是一种生活的艺术，是一种人文的温度，它让人们在繁华的都市中找到了一片属于自己的温暖天地，而对于商业经营者来说则是“越小越要细节”“越小越要温情”。

因此，去深入捕捉城市文化、区域范围内的人群生活惯性，才能更加精准地筛选出契合的业态。

简单点说，就是先生活在这里，再了解这里，最后改造这里！

3、在手法和内容上切忌贪多贪足

在微更新领域中，以文化和群体需求为导向的项目往往比以流量为导向的项目更有生命力和竞争力。

城市更新，要对原址和原址之上的文化负责的。在更新项目中，设计应当服务于功能，而非形式；业态应当服务于生活，而非流量。

浮华的背后，还是要提供独一无二的价值主张和情感满足，不能试图什么都要，才能避免消费者的喜新厌旧。

克制的更新，是手法，是策略，更是更新主理人需要修炼的心态。

最后

未来，在城市发展换挡和新消费驱动的背景下，城市更新项目如雨后春笋，各地都在探索着城市更新策略和项目。

而那些拼了命地想走出传统消费死圈的商业和品牌们，重新翻红了，也带红了很多品牌，不断地推出新的生活方式。

在未来，以低成本、多元内容和艺术为核心，以情绪与社交为内容的城市微更新项目不断地出现不断地更替，并成为城市里最蓬勃有力的终端商业神经元。

商业项目

华东地区-上海：///////////

杭州：/| 苏州：|合肥：|福州：

华北地区-北京：///////| 天津：

华南地区-广州： | |深圳： / |台湾：

西南地区-成都：////// |重庆：//

华中地区-长沙：

西北地区-西安：/

东北地区-吉林：

文旅城市

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住宅

文旅项目

华东地区-南京： |合肥：/ |莫干山：

华南地区-江西：/

西南地区-云南：/ |昆明：|眉山：

东北地区-大连： |

西北地区-宁夏：

华北地区-北京：// |秦皇岛： |承德：

华中地区-郑州：

西北地区-西安：

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