北京买房：理清思路，购房建议1234

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我想咨询下卖房问题。目前我挂牌了在六里桥东，太平桥西里小区28号楼的4层没电梯，南向一居明厨明卫，44.89平米。现在我挂牌265万，有买家出210万，我比较纠结该不该出。

目前这个房子今年租金有下滑，目前租到4600元/月，租售比大致在2.63%。我目前没有置换需求，但鉴于市场行情，考虑是否要做资产变现。

A：

1、2.63%这是年化租金收益率，租售比是456或者38。北京的平均租售比是700，收益率是1.5%左右。所以这套房的收益算高的，甚至有些太高了。北京老房的租售比一般在600左右，550就算非常高了。而这套房能到450，那就两种解释，或者是房价低估了，或者是租金要高了。

这看政策救市的效果吧，如果有效果就是抬高房价，稳住经济。没效果就是连房价带租金一块儿跌，重走日本崩盘的老路。我是看好中国经济和北京发展的，看自己的判断了。

2、没有置换需求，那就看有没有更稳妥的高息理财渠道呗，如果有就卖了套现去投资别的，持有房子的都是没有其他渠道的普通百姓，不懂投资也没办法的人才留着房子呢。

或者说是只追求稳妥收益的才持有房子，但凡有更高追求的谁留着房子啊？看看首富们投资都是什么，有一个靠囤房子发财的吗？全中国最高调的炒房客是欧成效，一年的收益吹破天了不过是一个小目标，说明什么？说明房子的收益太低，跟创业投资理财炒股什么的没法儿比。

3、所以这看自己的投资追求吧，图稳妥的才留着房子，比如我这种老屌丝，没什么本事还胆儿小，只能抱着房本儿天天反思为什么受穷。有理想的聪明人都卖了房子去追求更大的收益和抱负，人生能有几回搏，再不疯狂就老了，梦想必须有，万一实现了呢！

仅供参考。

二

Q:

我在北京已经有两套房子了，这不孩子上学，还得租房子，估计在这片至少还得住4年，所以就想是不是买个房子。刚好这段时间房价在下跌，目前看中了中关村区域的立方庭和长远天地的房子，感觉这俩比周边的纯住宅价格低不少。

孩子已经不需要学区了，您看这个时点可以上车么？还是再观望一下？反正买房的话，资金成本肯定是大于租金的，所以没想好是一直租房，还是买个房子按照自己的想法装修住着，也许孩子大学后还可以住这片。

A：

1、房子是用来住的，有需求就买吧。我认为没什么下跌空间了，如果成交量下降或价格走低，那北京市大概率就该有地方刺激政策了。反正北京是所有城市里筹码最多的，就看他们用不用了。

2、观望也行，一是等政策，二是看成交量。再有大政策就基本是靴子落地，都踏实了。成交量如果持续上涨也就不会出政策了，那就做准备吧。不过立方庭和长远天地都是公寓形式的，跟普宅的走势未必同步，所以还是看自己的需求吧。

3、资金成本大于租金，对啊，全世界所有国家几千年来不都是这样儿吗？或者说自从有了土地和房产交易，资金成本从长期看就必须大于租金，否则都去买房子置地了，谁还留钱啊？那房价还不得上天？

中国这三十年来之所以一直争论“买房和租房哪个划算”吗？就因为在大多数时期都是存银行的收益更高，所以租房在短期看是永远划算的。之所以很多人过去没买房，就是因为会对比利息和房租，而买房的都是不会算计的，稀里糊涂的就买了。

4、另外既然是要买公寓，那其实买不买的意义也不大。只是居住而已，也不太考虑投资保值什么的，那租房从经济角度更合适。而且虽然是公寓，但土地是70年的，所以和普宅有同等比例的学区溢价，至少差不多。也就是说，承担着更高比例的风险，但却得不到同等的居住体验和保值，那买不买的就看自己喜好了。

5、简单就是这种情况，公寓的优劣势都非常明显，看自己看重什么了。短期看大多数时期都是租房划算，尤其是学区房和公寓形式的。

仅供参考。

三

Q:

您对别墅市场有研究吗，主要就是北京的，现在算是入手的好时机吗？禁墅令已经十年了，到现在应该把存量土地消化完了吧？那今后是不是就该进入投资的稀缺时期了，也就是没有增量新项目入市，只能是存量二手房市场了？

A：

1、我对别墅没什么研究，这在北京有专业的机构在做，圈子不大，属于小众市场，和普宅可以看做两种产品，价格走势和投资回报都不太一样。这要不咨询专业的吧，网上好几个呢，年头儿长的几个都行。

2、不过别墅谈不上什么时机，自住为主的产品，或者说是消费为主，什么时候入手都行。房子是用来住的，别墅更是如此，想住了就买呗。投资的话也无所谓，涨跌幅度都不大，不太算投资品。

3、禁墅令可不是十年了，如果以1994年的“限墅令”开始算的话都30年了，以2003年明确的“禁墅令”都20年了。之后的2007、2012、2016、2019年都出台过强调或收紧的政策，这“十年”是从哪儿说起啊？

这所谓十年是售楼处或中介说的吧？别太当回事儿，禁止的是纯独栋，容积率低于1.0的，但联排叠拼和综合规划的小区没什么限制，都各有各的道儿。

4、以后是不是稀缺我不知道，反正到现在为止不稀缺，还供大于求呢，至少是供需差不多。这上网搜搜就知道了，每年都有新楼盘上市，郊区的土地也有的是。很多地块根本就不适合开发普宅，只能开发别墅类的，所以以后也很难谈什么稀缺，新房都有的是，二手的大部分升值都略落后普宅大盘，短期内不好逆转。

5、总之还是咨询专业的吧，我不太懂，好多年都不怎么接触了。或者说房子是用来住的，多考虑自住角度吧，其他方面别期望值太高，不是大众产品。

仅供参考。

四

Q:

目前我孩子在泰国读国际学校小学二年级，一年生活成本至少50万。我们全家都是北京户口，但一直没在北京买房，最近考虑在北京读个类似人朝或清朝的国际部，将来走国际路线，不知道有没买了房可以直接就读的房源。

A：

1、只有公立校才学区划片儿呢，也就能靠房子对口入学，小学为主，顶多到初中。民办校的小学部有部分摇号的，大多数都是自己报名，这就跟房子无关了。高中不是义务教育，就算公立的也只看学籍或户籍，跟房子没什么关系。

2、人朝有国际部吗？我印象中国际部是人朝分的吧，是民办高中校。清朝好像也没有国际部吧，奥园的那个是清华附中的国际部，这都跟房子无关，直接报名就行。

3、人朝和清朝的公立校是可以靠房子划片入学的，转学的话最好先去咨询教委和学校，有学位且愿意接收的话再买房迁户。如果小升初转学直接买只有中学对口的就行，这样就没有学区溢价了，人朝的有部分溢价也不算高。

仅供参考。

五

Q:

请问北京东三环这边哪里保值出手好点，刚需住房，预算在240万左右，想找个两居明厨明卫南北朝向的房子。

A：

1、东三环哪里保值出手好，如果不看预算，那肯定先是太阳宫，然后是团结湖和双井了。是否好出手也看价格，便宜了都好出手，价格要高了都时间长。

2、但240万预算，这是首付还是总价啊？首付的话还好说，总价在7/800万左右的能买到，但未必多宜居。总价就没什么选择了，基本都是带硬伤的老破小，就算价格低也不好卖，保值普通，商品价格是由供需关系决定的。

3、两居明厨明卫南北朝向的，东三环，大哥您要是许愿的话最好去东岳庙，全北京财神最多的地方。但我这儿只有现实的苟且，不谈理想。就算是800万预算，想在东三环买到这种房，而且还得是保值和流动性好的，选择极少，几乎没有。

4、这还是现实点儿吧，现实是很冷酷的，市场只认钱。另外最好别跟中介聊这么高的理想，他们或是不理你，或是拿有硬伤的忽悠，黄鼠狼是专咬病鸭子的。

仅供参考。

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