上海
联发嘉悦里
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联发嘉悦里丨集美极核配套
户户边套丨多飘窗丨高得房
88-138㎡
最近，位于集美新城核心区的联发西亭项目已公布案名—嘉悦里。在中粮云玺壹号开盘前期，也开始借助自媒体造势。
从更早之前联发西亭地块公开的项目规划图来看，规划了87～138平3～4房中小户型，与中粮云玺壹号户型面积段相当，定位同样偏刚需。
不过，那个位置也的确不适合做改善定，你懂的！
联发嘉悦里前身为去年底最后一场土拍中岛外8大地块中的2023JP04、2023JP05两宗商住用地，联发以33.9亿竞得2023JP04和05地块，详情详见《厦门岛外大规模供应优质地块，岛外巿场瑟瑟发抖！》。
楼面价2万/平，计价建面16.8万㎡，容积率北地块3，南地块2.8，楼面价2万。
从规划图可知，联发嘉悦里为纯高层设计，2梯3户和2梯4户。从公布的户型图来看，抄兄弟公司建发的作业，跟云启东方、五缘鲤的户型高度相似，主打飘窗等高赠送概念。
在这个节骨眼上，释放降维打击的产品信息，明眼人都知道，项庄舞剑，意在沛公。
在地段远远不如云玺壹号的情况下，意图通过产品力吸引潜在客户，而且放风先推出的是位置更好的南地块。
但是，明眼人都知道，仅仅依靠产品力想要与云玺壹号掰手腕，肯定是远远不够的。
所以，虽然联发在中粮开盘前开始通过自媒体之口主动出击，但并没有打算与中粮正面PK，只是通过放风低价格尽量留住一些客户，待中粮风头过后才会姗姗来迟。
这就是为什么嘉悦里低价放风的目的。
联发其实早在3月份就放风3.5万的价格，就撰文《如果联发西亭均价3.5万！那么集美的第一张多米诺骨牌也倒下了……》分析过。
随着市场继续低迷，随后又再次放风，靠近海翔大道的子地块，均价会定在3万左右。
目前，西亭内部二手房，位置更好还有景观的中C、莲花一些房源成交的已经2.5～3万了，隔壁邻居定位豪宅位置更佳也有景观的莲花首岸3万出头。
相比中粮、中C和莲花，在地段上的劣势还是肉眼可见的。
首先，嘉悦里两宗地块位于西亭边缘位置，特别是2023JP04就在海翔大道旁边，参考莲花新城三期，海翔大道噪音很难避免，由于海翔大道大货车较多，可能会带来震动，这是将来购房者必须要慎重考虑的，即使2023JP04地块也建议先去体验一下。
其次，相比周边的二手楼盘中航城C区、莲花新城、云玺壹号部分楼栋有集美湖景观资源，嘉悦几乎没有任何景观可言，未来基本上无景观溢价可言。
第三，学区存在不确性。相比云玺壹号与五五中的距离，嘉悦里还隔着外国语集美分校，对于注重学区的厦门人而言，重要性不言而喻。
厦门岛内最大的黑天鹅五缘湾三大竞配建房岀来砸盘，是这一波楼市内卷大战的导火索，从厦门楼市天花板开始内卷，引发厦门楼市多米诺骨牌效应。
除了以上劣势以外，如今厦门房地产市场的价格也在重塑中，中粮只剩尾盘可以慢慢卖，还不一定能代表板块价格。
同等岛外天花板地段的东屿海沧中心TOD的2.8万起、3.3万均价，给出了一个市场认可的价格参照，但是TOD拥有一线湖景优势。
错失良机的马銮湾芯自在海不自在地给出2.5万的价格，市场并不买帐。
那么，大家认为嘉悦里的价格应该多少？
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