最高院：地下车库移交物业公司管理后，其所有权是否归全体业主？

作者：周军律师

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实践中，开发商通常会通过与物业公司签订物业服务合同，将地下车库的管理和收费工作委托给物业公司。

那么，地下车库所有权是否会随小区项目土地使用权转让也即一并转移给全体业主所有？

最高院在《深圳市瑞征物业管理有限公司、深圳市元盛实业有限公司物业服务合同纠纷再审》案中明确：

开发商投资建设的地下车库在没有明确的产权归属约定和未计入容积率的情况下，其所有权和使用权归属于开发商。这是因为地下车库的建设费用没有被计入业主分摊的建设成本中，因此，地下车库并未随土地使用权的转让而转移给全体业主所有。

最高院再审认为，

第一，关于开发商元盛公司应否享有地下一层普通车位收益。

原审查明，依据深圳市规划国土局1999年出具的美加广场《建设工程竣工测量报告》载明，美加广场A-E栋用地面积12034.3平方米，总建筑占地面积2658.47平方米，总建筑面积46771.25平方米，建筑容积率3.89，地下＊＊6678.87平方米，地下＊＊7237.67平方米，不计入容积率。案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权。

元盛公司在原审中提交了深圳市规划和国土资源委员会档案室复印来的《分栋分户编制说明书》、《分栋汇总表》及《分户汇总表》和深圳市规划国土局出具的《建设工程竣工测量报告》中《房屋建筑面积分套（单元）汇总表》等证据，证明各户房屋的分摊公用面积不包括地下一、二层的建筑面积即案涉地下一、二层的建筑面积没有作为公摊面积销售给业主。

第二，关于开发商元盛公司应否享有地下二层人防车位收益。

根据元盛公司在原审中提交的美加广场（包括地下停车场）所占用土地征地的相关批准文件及出让合同、美加广场从规划审批到建设施工、竣工验收的相关文件、情况说明、广东省深圳市民防委员会出具的《深圳市民防工程建设意见征询单》和《民防工程验收证书》、美加广场停车场交通设施施工工程合同书、美加广场停车场自动管理系统及门禁“一卡通”设备供应安装合同、美加广场收费亭工程施工合同等证据，能够证实元盛公司作为美加广场的开发商即建设单位，美加广场包括案涉地下停车场系其投资和建设。

地下＊＊属于民防工程，战时作为一般城市居民掩蔽所，平时可作为停车场。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，元盛公司作为该工程的投资者享有相关的收益，即对案涉车位中位于地下二层的100个停车位享有收益。

综上，因案涉地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，因此不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主。

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