地方小房企围猎北京二环，河北鑫界3.4亿元拿下金鱼池地块，未来房价15.1万元/平

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 北京报道

7月3日，北京集中出让了3宗地块，分别是东城区的金鱼池地块、大兴新城物流基地地块、昌平土城新村地块。中指研究院发布的数据显示，3宗地块的总用地面积约13.64万平米，规划建筑总面积约28万平米，总起拍价则为44.02亿元。

最终，依靠着这3宗地块，北京一日揽金约44.70亿元，3宗地块1宗触顶改为摇号竞得，另外两宗则全部为底价成交。而在这3宗地块中，最受关注的便是东城区的金鱼池地块。来自石家庄的河北鑫界以3.375亿元的价格摇中金鱼池地块，该地块的溢价率也达到25%，销售指导价为15.1万元/平米，可上下浮动8%。

住宅建筑面积仅1700平米

众所周知，北京三环内能够出让的新地块数量已经是屈指可数，更别说二环。《华夏时报》记者了解到，金鱼池地块地处东南二环内，距离北京天安门只有约2公里的距离，距离夜景被无数游客打卡的天坛公园则是仅有350米。

值得关注的是，除了“少”之外，“小”也是金鱼池地块的特点。出让文件显示，金鱼池地块的土地面积为3027.63平米，地块建筑规模为5550平米，用地性质则为公建混合住宅用地。其中，住宅建筑面积仅有约1700平米，而商业建筑面积则是住宅面积的两倍有余，约3850平米，且企业还需要自持20年。

从地理位置上来看，金鱼池地块算得上是风水宝地。同时，这宗地块在挂牌后便备受市场关注。不过，行业对于这宗地块的兴趣平平，金鱼池地块仅收获了佳源投资、东营亚通置业和河北鑫界3家房企报名。

尽管报名的企业不多，且还是以地方的小房企为主，但3者厮杀相当激烈。在经历了5轮线上及31轮线下报价之后，金鱼池地块触及底价上限，进入摇号环节。最终，河北鑫界斥资3.375亿元成为斩获金鱼池地块的幸运儿。

溢价率达到25%

天眼查显示，河北鑫界成立于2005年，位于河北省石家庄市，是一家以从事房地产业为主的企业。从股权关系和对外投资关系上来看，并未发现其与一些知名房企存在联系。另一家东营亚通置业在2014年成立，是一家以从事商务服务为主的企业。值得一提的是，东营亚通100%持股的莱阳市营海置业目前已经是失信被执行人。

房地产圈还是藏龙卧虎，以至于金鱼池地块成功出让之后，网上类似“报名的房企都没听说过”的评论满天飞。河北鑫界有必须将金鱼池地块收入囊中的决心，连续出价后，金鱼池最终的溢价率达到了25%。

6月6日，北京土拍发布了溢价率分段指导政策，将土拍的溢价率分为3档。其中，溢价率低于15%的，住宅指导价为13.9万元/平米；溢价率位于15%—20%的，住宅指导价上调至14.3万元/平米；溢价率高于20%，住宅指导价则可以达到15.1万元/平米。

易居研究院研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，土拍溢价率分段指导政策是限价政策放开的重要体现。对于房企而言，无论拿地溢价率高和低，利润空间可以得到保证。同时，利润空间也不可能无限扩大，所以也可以保证房价总体平稳，

未来房价如何

“金鱼池地块附近有7号线桥湾站和8号线珠市口站，地块南侧则是九年一贯制的北京第十一中学，学区属性较强。这是近年来北京三环内罕见的迷你型地块，也是北京自2021年第二批次集中供地以来首宗突破15%溢价率限制的地块。”中指研究院土地市场研究负责人张凯对《华夏时报》记者说。

如此高的溢价率，在分段指导政策下，金鱼池的指导价也不低，对应销售指导价为15.1万元/平米，可上下浮动8%。“金鱼池地块比较特殊，住宅面积仅有1700平米，开发不了几套住宅。”一位房企内部人士对《华夏时报》记者说。

在二三环之内很难找到金鱼池地块住宅未来的对标产品。不过，距离天坛公园2.4公里的“神盘”中信城五期刚刚开售。根据中海地产发布的数据，中信城五期首开销售额为62亿元，开盘均价为17.5万元/平米。

在此次土拍中，大兴新城物流基地地块以21.46亿元的底价被大兴城建摘得，地块规划建筑面积为11.95万平米。张凯表示，该地块周边仅有在今年3月底开盘的改善项目兴城之星，目前去化率过半，新项目入市后存在一定的竞争空间，

昌平土城新村地块则以19.86亿元的底价被北京城建纳入囊中，地块建筑规模约15.55万平米，期房销售指导价为3.9万元/平米，现房销售指导价则为4.1万元/平米。“从此次北京土拍不难看出，在当前市场分化的大背景下，房企投资呈现‘缩圈’现象，但位置核心、条件合理的优质地块对于企业仍具有一定吸引力。同时，低总价、低门槛也能够为更多中小企业提供入场的机会，激活市场活力。”张凯如此认为。