你是楼市，最“重要”的决定！

号外号外，全体目光向此地看齐！日前，阳新县又将“带押过户”这一老招，重新提上日程了！

在救市二十条中，阳新县掷地有声地宣布：将要全面落实二手商品住房跨行“带押过户”！

呦，地方不大，口气倒是不小！那么，这一新政是否能有效疏通“带押过户”存在堵点？其背后还存在着哪些不为人知的问题？

这厢话音刚落，国内一线城市深圳就抢先通了“堵点”。

小县城的“大口气”

日前，湖北省阳新县官微“云上阳新”消息，该县出台了《关于推进以县城为重要载体的新型城镇化建设，进一步促进房地产能市场平稳健康发展的20条措施》，积极推进去库存。

《措施》包括内容有：实行购房契税补贴、生育购房补贴、保障多孩家庭购房、推进住房“以旧换新”等。

但全文浏览过后，有一条措施引起了房谈君的注意：积极推行“带押过户”，尤其是落实跨行“带押过户”。

该项措施宣称，将全面落实二手商品住房“带押过户”，疏通跨行办理二手商品住房“带押过户”政策堵点。探索推动新建商品住房“带押过户”。已办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房，在完成房屋带押销售、网签及竣工验收等事项后，可为当事人办理一手商品住房“带押过户”。

用大白话翻译一遍就是：“带押过户”甚至是跨行“带押过户”，将要在阳新县全面铺开了！

由来已久且如火如荼的现状

之所以这条措施惹人注意，绝对不是因为“带押过户”是什么救市奇招，恰恰相反，其最早推出时间可以追溯至2020年9月，珠海市不动产登记中心在全国率先推出二手房“带押过户”五合一模式。

该模式号称将过往繁琐的二手房过户流程以及高额“赎楼费”全部推翻，让二手房买卖双方在银行一次办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押五件事。

该模式在2020年的楼市可谓是一件极大利好的新鲜事儿，对于二手房过户流程的深度改革，让珠海注入了一股新鲜血液：据珠海市银行协会统计，2022年全年办理146宗二手房“带押过户”业务，发放按揭贷款2.17亿元（约为2021年的6倍）；2023年上半年办理784宗二手房“带押过户”业务，抵押金额约10.17亿，业务量超过去年全年，呈快速增长态势。

不过，珠海二手房“带押过户”业务的开展，只是中央探索这一模式对市场影响的开始。带押过户迎来真正意义上的转机，是在2022年。

2022年9月21日，人民银行广州分行对广东辖内分支机构和商业银行发文，鼓励推广二手房“带押过户”模式。

这份红头文件对业内的震动可不小，因为这是当时国内金融监管部门，首个省级明确鼓励推广“带押过户”的官方文件。广东省也成了全国首个推行“带押过户”的省份。

“带押过户”为何引起社会广泛关注，主要是之前模式牵扯“过桥”费用较高。有第三方机构对此进行过计算：按照一套房子赎楼200万计算，一天利息万分之1600元，正常资金“过桥”按15天计算，那就是2.4万的赎楼费。现在的“带押过户”，不仅可以简化流程，也可以减少这一笔天价开支，何乐而不为呢？于是，各地火急火燎地开始了该项工作的推进。

据克而瑞数据显示，2022年广州、西安、徐州等城均发文推广二手房“带押过户”模式；苏州、济南等16城已完成首笔二手房“带押过户”业务。

到底动了谁的“奶酪”？

从以上反馈来看，各地“带押过户”如火如荼，照常理来说这种利好买卖双方的利好政策应当颇受欢迎才对。但还真有人对于此政策持保留意见的，那就是银行。

如果真的是便民利民，不触及自身的好政策，银行肯定热情高，之所以“带押过户”在铺开过程中频频受阻，最大的问题还是动了银行的“奶酪”。

自“带押过户”在珠海的推行以来，已经过去了将近四年之久，目前在同银行间的推行已经普遍实现，但跨行办理仍旧存在堵点，导致目前推行不畅。

深究其中的根本原因，还是在于跨行办理“带押过户”业务，会导致原银行既得利益的流失，如果卖方选择在新银行办理贷款并成功过户，那么原银行将失去该笔贷款的既得收益，即面临贷款减少、存款流失的风险。

同时，跨行办理的程序相较同行办理的程序更为复杂，跨行办理带押过户需要不同银行之间进行配合和信息交互，操作流程较为繁琐。

也就是说，跨行办理“带押过户”业务会让原银行不仅要面临既得利益的流失、走不完的流程，还需要面对抵押物悬空，卖方买方纠纷不断的风险。在银行角度上考量就是一句话：出力还不讨好，没有人愿意干这样陪笑花时间还要倒贴钱进去的买卖。

此外，目前“带押过户”的登记程序全国尚未建立起一个统一的标准，各地推出的“带押过户”办理模式不一：如济南引入了“公证提存”保障资金安全；无锡推出普适性“带押过户”程序开创了政府监管和全程免费的先例；泰兴将预告登记引入“带押过户”避免银行抵押权落空。

各地不一的办理模式，虽然颇有几分因城施策的原因存在，但深思就会发现，当抵押权在变更空窗期期间出现问题时，很难有高效、统一的处理办法，去规避一房二卖的风险。

堵不堵？看专家们怎么说

难道就真的没有解决办法了吗？堵点问题就让这本是一项利好的政策成为一纸空文？

对此，专家们给出了自己的建议。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，政府方面应当完善相关法规，银行将“带押过户”业务流程落实到位，确保政策与流程精准。此外还应当加强资金安全保障，利用法律手段防风险。买卖双方需提高风险意识，核实房产信息，评估还款能力。多方协作，共促交易安全、高效、顺利，解决带押过户难题

国内首部地方楼市编年史《地产30年》书作者、福建省中房研究中心主任叶传杰则认为，跨行“带押过户”推行难，主要还是在于银行自身的既得利益流失的壁垒，至于操作层面的问题，都不成模式上的堵点。金融相关监管部门应深入考量买卖房双方与贷款银行之间的业务衔接，并强化各银行间的协作与配合。此外，需完善跨行“带押过户”的资金监管政策，确保业务制度的有效执行和信息安全保障，从而为参与“带押过户”的各方提供风险防控的有力支持，消除潜在的风险隐患。

正如专家所言，银行间操作层面上的壁垒，更多是人为的，是有办法规避的。不信，深圳就做出了榜样。

6月27日，深圳市住房和建设局官微消息，深圳市公积金中心在全国率先推出的二手房跨行“带押过户”服务首批业务，已陆续在各大银行顺利落地，跨行“带押过户”交易全程由深圳市公积金中心免费提供交易资金监管服务。

此举，意味着国内各地喊得很凶也很久的跨行“带押过户”的堵点，真的不是问题了。