环京楼市调查：北三县新房成交量“三连涨”！这些“刚需客”出手

文丨苏华 秦佳丽‍‍‍‍‍

编辑丨李壮‍‍

作为承接北京外溢购房需求的重要区域，廊坊市区及其下辖“北三县”房价逐渐筑底，房产交易月度环比实现“三连涨”。

环京楼市重镇廊坊市区及其下辖“北三县”，出现了久违的成交量升温趋势。据克而瑞数据，5月份环京地区新房成交面积环比上涨17%，这已是环京地区连续3个月成交量环比上升。在此过程中，房企积极去库存，“以价换量”推动楼房交易继续提升，其中，石榴置业自去年以来至今年前五个月，把持环京楼市“销冠”地位。

有房产中介人士认为，经历了价格回调和投资客退场，目前环京楼市开始逐步“挤完泡沫”。另有业内人士表示，环京的楼市库存彻底消化仍需要一定时间，如果当地交通布局及配套设施有较大完善，环京楼市有望进一步企稳。

投资客退场

环京新房“三连涨”

受益于“降首付、降利率”等楼市重磅政策，横盘已久的环京楼市活跃度开始提升。燕郊某房产中介公司经纪人周韦（化名）向本刊表示，目前环京楼市的购房门槛和购房成已经降低，廊坊地区最低首付比例调整到了15%、商贷利率降到3.35%。“从今年3月份以来能够感受到热度在回升，年初的时候一个月最多接待四五批客户，最近接待量明显多了起来，有时候都忙不过来。”

自今年3月份以来，环京地区的新房成交规模呈现环比回升状态。克而瑞环京投资决策系统显示，今年1—5月环京（含廊坊、保定、张家口等区域）新房成交面积仍在同比下降，不过，5月单月环京新建商品住宅新增供应面积25.9万平方米，环比上涨21.4%；成交面积34.5万平方米，环比上涨17.0%，这已是环京地区连续3个月成交量环比上升。

在“三连涨”背后，在周韦看来，近年环京地区始终存在一批刚需客户，即便相邻的北京不断打出提振楼市组合拳，也没有影响环京地区承接北京的外溢需求。 “这里往返北京和环京地区的通勤客户比较多；另外，最近我们接触到很多在北京上班、想让孩子就近上学的非京籍客户，方便孩子获得河北学籍。”

经历了早年的投资客炒作之后，环京房价逐渐理性回归，与北京通州区一河之隔的燕郊，今年房价变得越发“亲民”。周韦表示，与2016年至2017年高峰时期“4万+”的触顶价相比，现在燕郊新房最高价格大概2.7万元/平方米，常规新房价格则位于1.2万~2.7万元/平方米之间。

相比价格还算稳定的新房价格，燕郊地区二手房让价幅度更大。周韦介绍：“在燕郊，品相好一些的二手房均价在1.3万元~1.4万元/平方米左右，品质次一些的二手房均价大概9000元/平方米上下。也正因为价格便宜，大部分客户更愿意选择二手房。”

由于可选房源较多，在买方市场下，客户对房源的品相要求更高，“在燕郊二手房市场，面积小的、房龄超过15年的小区几乎没有客户，涌向三居室的置换型客户更多。”周韦介绍，“新入市的楼盘里，不同于早年间常见的90平方米以下户型，目前燕郊在售楼盘以大户型为主，比如燕达集团开发的皓月雅苑，户型面积150平方米至200平方米起步，面向改善性置换需求。”

周韦回忆，2017年廊坊启动限购以来，环京房价开始步入下行区间，叠加疫情期间通勤成本加大，能够明显感受到买房的客户变少。

不过，经历了价格回调和投资客退场，周韦认为，现在环京房价开始趋于稳定。“感觉已经没有什么泡沫了。”作为环京地区的房产中介人，周韦身边的同事也几乎已在燕郊购房，“身边很多同事其实是在前两年买的房，当时觉得房价已经筑底，几乎不可能再掉。不过大家都是刚需自住，涨点跌点无所谓，价格已经看淡。”

以价换量

环京楼价筑底

受北京副中心城市建设、产业转移外溢等利好因素影响，环京楼市被点燃可追溯到2016年至2017年。安居客平台数据显示，2017年房价高点时，廊坊楼市均价21735元/平方米，较2015年几乎翻了三倍。其中，作为承接北京外溢需求主力区域的北三县，彼时三河、大厂、香河的楼市均价也分别为28296元/平方米、21661元/平方米、19385元/平方米。

也正是环京楼市大火的2017年，廊坊市出炉严格限购政策，非本地户籍居民家庭在当地购房需要缴纳3年社保或纳税证明，直到2022年廊坊解除实施了5年的限购。

事实上，环京楼市成交规模在去年已恢复性增长。克而瑞数据显示，2023年，环京都市圈新建商品房成交482.6万平方米，同比上涨6.4%。其中，廊坊成交面积为251.3万平方米，同比增长14.59%；成交金额为308.37亿元，同比增长25.87%。

目前，环京楼市仍处于“以价换量”阶段。 本刊查询安居客等中介平台了解到，截至今年6月，廊坊市新房均价11196元/平方米，环比上月持平，同比去年下降2.38%（见图1）。

而在更为反映楼市供需状态的二手房市场，价格弹性空间往往更大。6月份，廊坊市二手房均价9328元/平方米，期间廊坊下辖的大厂、香河二手房均价分别为9883元/平方米、7570元/平方米（见图2）。

在位置稍远的永清板块，如今单价数千元就可以买到一套空置的二手毛坯房。比如，2018年开盘的永清融创城，目前在中介平台的二手房毛坯房挂牌均价多为5000元/平米上下。

中原地产首席分析师张大伟向本刊表示，“环京、环沪、环深等地区普遍依赖京沪深作为定价基础。就环京地区而言，过去主要依靠投资需求拉动，当地前期房地产投资比例较高，库存量超过市场需求多年，产生了大量的空置房，这种情况下，市场还需要时间消化。如果当地交通布局及配套设施有较大完善，环京楼市有望企稳。”

值得一提的是，作为承接非首都功能疏解的重要区域，近年廊坊正加快建设北三县与通州区一体化高质量发展示范区。官方信息显示，北三县与通州区地缘相接，构建互联互通的一体化交通网尤为重要，目前廊坊市已建成北三县与通州区连通高速公路3条、国省主干路7条、跨潮白河桥梁5座；引进北京公交25条线路，开通北三县至北京国贸、望京地区等定制快巴通勤线路11条。与此同时，廊坊市北三县正进一步疏解北京非首都功能，强化协同创新和产业协作。

另外，环京楼市重磅房地产支持性政策也在出台。今年5月，河北全域优化调整住房信贷政策，取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，拓宽金融机构自主定价空间。其中廊坊跟进执行最新信贷举措，首套房首付比例降至15%、首套房商贷利率降至3.35%，降低购房门槛。

本土房企成环京主力

石榴置业崭露头角

定位为三线城市的廊坊，目前不乏为一线房企的布局。据克而瑞发布的2024年1～5月环京新型都市圈房企排行榜，金融街、华夏幸福、荣盛发展、万科、绿地控股、北京城建、中海地产、金地集团、中国铁建等主流房企入围该环京销售榜单TOP30。

不过， 区域型中小房企正成为环京楼市的开发主力。 克而瑞数据显示，今年1—5月，石榴置业、保定市爱情地产、河北华中地产分别以23.99亿元、7.71亿元、7.54亿元的区域成交额位居环京新型都市圈销售榜单TOP3。

事实上，2023年石榴置业便以22. 91亿元的区域成交金额排名环京销售排行榜榜首。

而一贯重仓环京楼市并连续几年把持环京楼市销售榜单第一名的荣盛发展，在经历2021年、2022年亏损之后，终于在2023年扭亏为盈。2023年，荣盛发展营业总收入达589.6亿元，同比增长84.87%，归母净利润达3.85亿元，成功扭亏为盈。到今年一季度，公司实现营业收入、归母净利润111.14亿元、0.51亿元，同比增长81.56%、107.99%，盈利趋势得到保持。近一年来，荣盛发展将“保交楼，保民生，积极推进新能源业务”作为主要任务，公司一直试图通过并购重组形式跨界新能源赛道，据其2023年通过的关联交易的议案，荣盛发展拟以发行股份的方式购买荣盛控股及其他股东持有的荣盛盟固利76.45%的股权，目前相关交易工作仍在进行中。

房地产宽松调控主旋律下，近期环京核心板块开始增加供应。 就在今年1月，燕郊北部科学城区域内连续出让6宗住宅用地。根据今年三河市久违公布的供地计划，2024年三河市总计供地60宗，其中住宅用地17宗、总计530亩，集中于燕郊北部科学城。

（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）