拆解“517新政”：后红利时代 楼市政策有哪些变化？

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道

自1998年房改以来，我国房地产市场经历了20多年的市场化历程。期间，市场经历了多轮周期波动，调控政策也频繁推出，从制度建设和市场运行等方面提供保障。

2024年5月17日，监管部门推出一系列调控措施，包括首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%；取消商业贷款利率下限；下调公积金贷款利率等。同时，央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

“517新政”似乎释放了一个强烈的信号，即政策层面对需求提供了强烈的支持。但这种解读显然只是表面。那么，站在更高的维度上，如何看待“517新政”？

近日，21世纪经济报道城市更新与大文旅研究院发布题为《信心修复与时代转折——楼市“517新政”深度解析》的报告（以下简称《报告》），对“517新政”的出台背景、信号意义、实际影响进行全面解读。

后红利时代的行业特点

房改后的约20年里，受益于人口、金融、土地等红利，房地产市场快速发展。我国人均住房面积不足的情况也得到明显改善。这期间，虽然偶尔出现房价上涨过快、投资需求旺盛的情形，但随着调控政策的及时推出，市场也很快企稳。

但近几年，市场发生了一些变化。《报告》指出，一方面，从总量上看，我国住房迈过供不应求的阶段，进入供求平衡期，但结构性的供需缺口仍然存在；另一方面，城镇化速度放缓，人口红利减退，新增需求规模有所下降。

这也意味着，在后红利时代，房地产市场发展正在从数量导向转变为质量导向。

《报告》认为，在这一阶段，楼市较难出现剧烈波动。无论是对过热进行降温措施，还是对需求的刺激政策，效果都很难像以往那样立竿见影。政策的作用机制，更多是通过各项信号的释放，影响市场情绪，改变供需双方的价值观，进而对市场带来潜移默化的影响。

这也是“517新政”的行业背景。

而在市场层面，2020年年中，“三道红线”政策推出，楼市去杠杆大幕拉开。2021年下半年，信贷政策收紧，市场出现降温，进而演变成深度调整。

到今年6月，本轮调整已持续36个月，时长、深度、广度均属空前。在这轮调整中，一批奉行“高杠杆—高周转”的房企遭遇资金链危机，市场信心受到影响，交易量出现降温。

根据国家统计局的数据，2023年全国商品房销售面积约11.17亿平方米，销售额约11.66万亿元，与2021年的峰值相比，分别下降了38%和36%。2024年前5个月，商品房销售规模仍有超过两成的同比降幅。房地产市场再度面临阶段性的低点。

“517新政”的力度有多大？

在“517新政”之前，监管层推出过类似的支持性政策。

《报告》表示，在市场上升阶段，楼市政策更多以抑制过热、控制投机为主要目的。但也有两轮对市场的支持性政策。

第一轮出现在2008年末，为应对国际金融危机和国内房地产销量下降的情况，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，首次对房地产进行大规模政策支持。信贷政策方面，自住型住房贷款利率七折优惠，降低贷款首付比，最低为两成。

第二轮出现在2014年至2015年。2014年9月30日，央行、银监会（后与保监会合并为银保监会）公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发文，将二套房商业贷款最低首付比例降至4成；公积金贷款首套房首付比例调整为20%。

《报告》指出，与这两轮政策相比，“517新政”在支持力度上，可谓有过之而无不及。

第一，“517新政”后，个人购房的最低首付比例将降至历史最低水平。此次调整前，经历了数次降息后，贷款利率已处于历史低位，调整后将继续刷新最低值。

第二，此次调整前，大部分城市已取消了“限购令”，且多实行“认房不认贷”。这有助于“517新政”最大限度地发挥作用。

理解新政的三个维度

综合时代背景及政策本身的力度分析，21世纪经济报道城市更新与大文旅研究院认为，政策的意义将在三个维度上得以体现。

第一，适应后红利时代的供需关系新变化。以增量需求支撑的第一轮红利期面临终结，楼市供需关系趋于平衡，市场运行趋于稳定，需求端的“枷锁”逐渐解除，是政策的大趋势。

“517新政”前，“限购令”已经大范围松绑和退出，传递出提振需求的信号意义。而新政的推出，使得信贷层面的限制进一步解除，也意味着楼市政策适应了市场的新变化，进入新阶段。

第二，本轮去杠杆大潮的终结。本轮楼市去杠杆大潮始于2020年年中，且供需两端都受到影响。近年来，且随着“三支箭”陆续释放，以及白名单制度推出，投资端的去杠杆措施正在解除。“517新政”后，销售端的信贷门槛也大幅降低。

《报告》指出，从这个角度来看，这既代表销售端去杠杆措施的取消，也意味着本轮去杠杆政策彻底终结。

第三，阶段性去库存的开启。由于前期投资规模较大，加之近期市场交易降温，房地产市场再度面临阶段性的库存高企。过去两年，在保交楼政策下，楼市去库存得到快速推进，但当前的库存规模仍然较大。

根据国家统计局的数据，截至5月末，全国商品房待售面积7.43亿平方米，继续处于7亿平方米以上的高位区间。《报告》表示，“517新政”对信贷门槛大幅调降，在促进需求释放的同时，也能在很大程度上消化市场库存。另外，设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构收购已建成未出售商品房的做法，也是去库存的重要方式。