深圳楼市新政满月：顶豪3小时卖了100亿，二手房止跌砍价变难了

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

“5·28新政”满月，深圳楼市出现积极信号。

6月28日，深圳湾顶级豪宅中海深湾玖序正式选房，开盘三小时收金100.2亿元。据时代周报记者了解，中海深湾玖序是今年以来认筹表现最好的楼盘，共计516批购房者冻资选房，平均1.76人选1套房，冻资金额高达25.8亿元。

二手市场也有明显回暖。深圳贝壳研究院监测数据显示，“5·28新政”落地后一个月（5月29日-6月27日），深圳二手房签约量相比4月29日-5月28日增长26.2%。

深圳贝壳研究院院长肖小平向时代周报记者表示，“‘5·06新政’出台后，深圳楼市的热度上了一个台阶，‘5·28新政’出台推动市场热度继续上升。”

今年5月，深圳楼市政策密集出台。先是分区进行限购优化，接着央行三连发重磅利好，随后深圳宣布降首付、降利率，还有跨行“带押过户”资金免费监管，众多房企参与“以旧换新”活动。

肖小平同时指出，政策“蜜月期”已过，最近两周市场成交量有所回落，传统淡季也将到来。“一方面要看市场回落程度是多少，如果和历年正常值差不多，就不一定要出新的政策。如果回落程度比正常值要高，深圳的政策抓手还是有的。”

深圳一新盘售楼处 时代周报记者摄

深圳湾顶豪3小时收金百亿

位于深圳湾超级总部基地的顶豪楼盘中海深湾玖序是“5·28新政”落地的一个月里，唯一一个入市的豪宅项目，并交出一份不错的成绩单。

中海深湾玖序自诞生便备受瞩目。2023年6月30日，中海力压华润置地、招商蛇口、保利发展、越秀地产等房企，以125.32亿元、全年期自持租赁住房面积5.85万平方米的代价竞得T207-0060宗地，一举打破“70/90”户型限制以及销售价格限制。

今年5月，T207-0060宗地以“中海深湾玖序”的案名亮相，看房需验资1000万元，是最近几年深圳验资门槛最高的楼盘。展厅开放一个多月，该项目累计吸引上千批购房者验资参观。

6月21日，中海深湾玖序取得预售许可证，推出293套住宅，主力户型为建筑面积约196平方米、252平方米、328平方米的超大单位，和3套顶层复式，毛坯备案均价约13.2万元/平方米，套均总价约3462万元。

图为中海深湾玖序楼盘的示意图

另外，中海深湾玖序提供4种不同报价的装修方案供客户选择，每平方米分别为9500元、9800元、10500元和11800元，超出2021年5月深圳主管部门对商品住房和公寓装修费用6000元/平方米的最高限价。

6月28日，中海深湾玖序正式选房。时代周报记者获得的选房页面截图显示，开盘5分钟，该项目总价最贵的一套顶层复式即售出——2栋A座4101单位，建筑面积约549.1平方米，单价接近20万元/平方米，总价约10975万元。

开盘三小时后，中海方面宣布，中海深湾玖序劲销100.2亿元，“这个市场，需要挺身而出的英雄。”

“蜜月期”过后或有新政出台

不止是中海，政策窗口期打开，深圳开发商都卯足了劲儿出货。

位于南山西丽的汉园茗院是“5·28新政”后首个入市的新盘。

6月1日，汉园茗院开盘，推出419套住宅，备案均价约7.2万元/平方米，开盘当天最低折扣为85折，折后最低单价6万元/平方米，开发商还赠送全屋精装、价值约20万元的家电大礼包，部分单位还赠送价值20万元黄金。

据时代周报记者了解，因为按照“先到先得”的方式卖房，有经纪人凌晨便在汉园茗院营销中心排队等着帮客户取号。开盘一小时，汉园茗院售出61套房。

新盘的去化成绩与开发商主动让利有关，也离不开政策助力。政策组合拳有效激发置业需求，加上开发商借助政策东风积极出货，深圳楼市来访量、看房量上升，市场活跃度明显提升。

乐有家研究中心近期统计的深圳乐有家门店新增求购客户量与新增售房源量之间的比值（以下简称“新增客房比”）显示，5月深圳楼市政策频发，推动了新购买力的积极入市，新增客房比有所上升，从4月的3.9%增长至5.2%，是2022年2月以来的最高点，6月上旬略有回落至4.7%，但仍属于较高值。

降低首付门槛的“5·28新政”，推动一部分购房者前置了置业计划。

肖小平举例称，“有客户手里有60万元，原本打算买300万元的房子，还要再攒30万元，现在按照新政60万元就够了。第二类增量是，原先一直在看房但没有挑到合适房子的客户，往往是因为看上的房子超过预算，最常见的场景是——想买100平方米，但预算只够买90平方米，而90平方米只有一个卫生间，客户就会纠结，现在首付比例下调后，就没有问题了。”

“首付降低伴随的是月供上升，但分摊到每个月其实并没有大家想象中那么明显，一成月供对很多人来讲可能是增加一两千块。”肖小平表示，房地产市场经过数年的深度调整，更多购房者是以自住为主的需求，对月供的敏感度并没有投资客那么高。

密集出台的政策助攻购房者入市，深圳楼市成交量回升。

深圳中原研究中心统计数据显示，“5·28新政”前后一个月，中原一手房成交量同比增长27.5%，二手房成交量同比增长70%。全市一手住宅网签2800套，环比增长37.8%；二手住宅过户4702套，环比增长19.4%。

二手业主信心缓慢修复，议价空间收窄。

深圳中原研究中心监测的83个片区中，挂盘均价开始上涨的片区共28个，占比33.7%。涨幅较高的几个片区分别是：大鹏上涨8.5%，龙岗平湖上涨8%，宝安福永上涨4.2%。

“5月新政频发，促使市场活跃度增强，议价率也回归到10%水平——一套挂牌价500万元的房子，最终成交价在450万元左右。”乐有家研究中心表示。

不过，随着政策“蜜月期”结束，最近两周深圳楼市成交量已有所回落。

深圳中原研究中心表示新政的效应已经在减弱，图为深圳街景资料图

“按照我们的观察，‘蜜月期’是政策出台的一个月或21天，对市场的影响非常明显，消费者的情绪、对政策的关注度都处于高值，成交量大幅上升。”肖小平表示，“蜜月期”过后将会进入平淡期，加上传统淡季7月、8月即将到来，成交量有所回落是正常的。

“目前来看，政策效应已经在减弱，市场成交在逐步下降。当然，市场冷下来后，新一轮的提振政策又有望到来。”深圳中原研究中心表示。

“未来一段时间又将迎来房地产政策出台的小高潮。”中信证券研报表示，各地在限价、落户、利率、财政补贴等方面，仍有广泛的政策出台空间。