昨天合肥卖地53亿 伟星1.92万/㎡再进政务东绿城拿下董铺湖别墅地

6.27合肥土拍，7宗371.9631亩，总金额53.35亿元，伟星、保利、中海落子包河，置地再次布局经开，绿城董铺湖或将建别墅产品。

NO. 1｜壹

7宗371.9631亩，揽金53.35亿元

先来看下今天土拍的详细信息：

伟星竞得包河区BH202413号地块，地块位于包河区阊水路以南、合作化南路以西，成交单价2312万元/亩，成交总价85796.008万元

中海竞得包河区BH202415号地块，地块位于包河区南二环路以南、包河大道以东，成交单价1755万元/亩，成交总价79508.52万元

保利竞得包河区BH202416号地块，地块位于包河区龙川路以北、潜口路以东，成交单价1680万元/亩，成交总价122611.44万元

绿城竞得蜀山区SS202402号地块，地块位于蜀山区樊洼西路以南、半岛路以东，成交单价1300万元/亩，成交总价41752.1万元

安徽置地竞得经开区JK202404号地块，地块位于经开区繁华大道以南、松谷路以东，成交单价1855万元/亩，成交总价104483.15万元

高新股份竞得高新区GX202401号地块，地块位于高新区方兴大道以西、云飞路以北，成交单价1300万元/亩，成交总价90823.2万元

包河城市建设投资有限公司竞得包河区BH202420号地块，地块位于包河区花园大道以南、北京路以西，成交单价280万元/亩，成交总价8484万元

NO. 2｜贰

伟星、保利、中海落子包河，绿城董铺湖或将建别墅

从今天成交的6宗涉宅地块来看，除了包河13号地块报名热度较高外，其余地块报名热度一般般。整体来看，虽然目前频现利好政策，但从市场反馈来看，不仅仅购房者买房信心不足，开发商的拿地信心也不足。从成交结果来看，除包河13号地块和16号地块外，其他基本以底价成交，而蜀西湖作为热门板块，出让的高新01号地块以平台公司托底。

1、伟星竞得包河13号地块，成交单价2312万元/亩，总价85795.5456万元，楼面价19267元/平方米，溢价率24.97%。

包河13号地块虽然报名10家房企报名，现场也比较激烈，不过在伟星出价到2312万/亩以后，不知道什么情况，其他房企没有及时举牌，最终伟星比较幸运以楼面价19267元/㎡成交。对比伟星包河01号地块，即伟星天元成交楼面价21494.12元/㎡，更具有性价比，这也是伟星一贯的策略，进驻一个板块就深耕。

该地块位于包河区阊水路以南、合作化南路以西，面积37.1088亩，居住用地，容积率1.8。

地块临近政务板块，可承接政务外溢的产业客群，临近合作化路快速路和龙川路，交通便利。配备龙川小学和四十八中龙川路中学，靠近合肥体育中心、华润万象城、合柴1972等商业休闲运动场所，距离天鹅湖仅2.3km，整体来看不论是位置，还是学区以及周边配套都相对优越。

地块周边竞品较少，且周边有不少高端楼盘，比如已经售完的招商保利臻悦，未上市的政务伟星812和伟星天元以及红达28号地块，政务伟星812和包河红达28号地块均要求现房销售，伟星天元是伟星“元”系产品，曝光户型图面积约180㎡起步，均是大阳台、大开间造型。伟星再拿下该地块，周边就三个项目，后期伟星在该板块有主场优势。

2、中海竞得包河15号地块，成交单价1755万元/亩，总价79508.871万元，楼面价11965.90元/平方米，溢价率0.29%。

包河15号地块两家房企报名，中海和天阜，最终中海在起拍价上加了5万成交。

地块位于包河区南二环路以南、包河大道以东，面积45.3042亩，居住用地，容积率2.2。

这个片区整个地块有171亩，这次拆分上市了。该地块距离合肥南站约2公里，紧临包河大道、南二环路快速路，葛大店地铁站， 交通便利；临近罍街、包河万象汇（在建）等商业综合体，商业氛围浓厚；配备望湖小学、 四十八中祁门路中学。

淝河板块目前竞品还是蛮多的，但作为合肥热门板块去化速度也较高。板块竞品主要集中在淝河2.0板块，朗拾森屿、招商四季臻邸、中国铁建花语江南、保利海上瑧悦、轨道交通甘棠路TOD等项目，后期项目入市将面临不小的竞争压力。

3、保利竞得包河16号地块，成交单价1680万元/亩，总价122611.608万元，楼面价12599.99元/平方米，溢价率12.0%。

包河16号地块中海、意禾、保利和天阜4家房企报名，参考旁边中海臻如府项目成交楼面价14869.49元/㎡，地块溢价率14.86%，而最终包河16号地块成交楼面价12600元/m²。

地块位于包河区龙川路以北、潜口路以东，居住用地，面积72.9831亩，容积率2.0。

邻近政务文化新区，距离合肥南站仅500m，靠近宿松路、祁门路，紧邻龙川路，淝南地铁站和规划轨道8号线，交通便利；临近绿地大融城和罍街，距离骆岗公园1.5km，配套设施完备。

该项目周边竞品较少，主要竞品中海臻如府、伟星天元等，且周边二手房挂牌价整体较高，中海央墅、建发雍龙府、星澜湾挂牌价超3万/㎡。整体来说，该片区品质项目价格较为坚挺。

4、绿城竞得蜀山02号地块，成交单价1300万元/亩，总价41752.1万元，楼面价17727.26元/平方米，溢价率0%。

蜀山02号地块从网曝的房企名单来看，仅绿城一家，绿城有着丰富的低密、高品质住宅开发经验，也比较符合高端购房群体意向。

地块位于蜀山区樊洼西路以南，半岛路以东，面积32.117亩，居住用地，容积率1.1，地块处于净地状态。

毗邻董铺湖、植物园、大蜀山，周边自然景观十分丰富；临近地铁2号线天柱路站，交通便利。

该地块最大的亮点就是低密度，容积率1.1，绿城本次拿地有望打造低密度别墅产品。项目南侧即是晶宫山水拾光，东侧附近有招商天青臻境，两个项目都是高品质楼盘，期待绿城后期打造的产品。

5、置地竞得经开04号地块，成交单价1855万元/亩，总价104480.0185万元，楼面价12647.72元/平方米，溢价率0.27%。

经开04号地块2家房企报名，置地和亚伦，亚伦大概率后期与龙湖合作，但置地在经开区有绝对的优势。

地块位于经开区繁华大道以南、松谷路以东，面积84.2863亩（其中：居住50.9287亩、商业33.3576亩），居住商业地块，居住≤2.2、商业≤3.5。

该地块位于明珠广场板块，临近繁华大道、金寨路高架以及轨道交通7号线松谷路地铁站，交通便利; 周边有安徽国际会展中心、珠广场、正大广场、徽园等，配套完善，商业氛围比较浓厚，学区为168，整体来说地块优势较为明显。

明珠广场板块竞品主要是皖投项目，璟园已经尾盘，地块从报名房企来看，置地拿地是有优势的，在明珠广场板块置地已经打造一个住宅+商业项目汇金中心，同时离政务区置地项目也近。

5、高新股份竞得高新01号地块，成交单价1300万元/亩，总价90822.81万元，楼面价12187.49元/平方米，溢价率0%。

该地块位于蜀西湖板块，高新区方兴大道以西、云飞路以北，面积69.9亩，容积率≤1.6，居住用地。

地块周边教育资源有合肥市第七中学、合肥高新创新实验第三小学、合肥市永和学校、合肥高新创新实验小学教育集团第四小学等，地块东侧1.5公里是奥莱。交通方面，地块周边望江西路和方兴大道都是主干道，并且地铁4号线距离不足800米，交通便利。

高新区蜀西湖板块一直是购房热门板块，本次出让地块位置来说还不错，但最终是平台公司托底，目前蜀西湖竞品较少，在售伟星玖峯汇和新华城公寓，以及高速信达时代星河还有少量房源，旁边乐富强悦湖熙岸和金鹏麓山院二手房挂牌价两万出头，该项目后期销售压力也较大，看能否引入品牌房企合作，容积率1.6适合打造高品质项目。

另外一宗包河20号地块，位于包河区花园大道以南、北京路以西 ，规划商务金融用地，占地面积30.3亩，合肥市包河城市建设投资有限公司竞得，成交单价280万元/亩，成交总价8484万元，溢价率为0%。

NO. 3｜叁

结语

从土拍地块来看，14宗地块缩减7宗地块，其中12宗涉宅用地，缩减至6宗地块，其中位于省府北的包河12地块、瑶海大彭片区瑶海01、02和03地块，经开南艳湖板块经开02和03地块（原远洋地块）延期。

整体来看这6宗地块质素相当不错，尤其包河12地块、经开02和03地块，如今却落个无人问津延期出让。

包河12号地块从位置上来看位于省府北，紧邻骆岗公园，从客群来分析，定位太高，与省府板块重合，定位低与淝河板块有重合，同时项目周边多个次新房可选择，且旁边置地11号地块以底价成交，楼面价12000元/㎡，而包河12号地块起拍楼面价12500元/㎡，比置地11号地块楼面价高500元/㎡，置地11号地块在产品上对标杭州置地风起钱潮，如果房企拿包河12号地块，就要更加卷产品，楼面价又高，还要卷产品，开发商利润寥寥无几，这或许无人报名原因。

经开02和03地块，原远洋地块，位于南艳湖板块，同样也紧邻骆岗公园，位置上与包河政务东、高铁板块相邻，在产品定位上同样面临客群重复，板块之间竞争大。同板块的龙湖亚伦央璟颂楼面价13012.43元/㎡，而经开02和03号地块起拍楼面价14000元/㎡，贵了近1000元/㎡。另外，从购房者角度来看属于项目烂尾重建，蜀山城投鸿锦里就是典型案例，该项目还是双本部学区，位置没的说，但从实际备案来看，不太理想。开发商也怕影响口碑。

而瑶海大彭片区瑶海01、02和03地块要求建设立体生态住宅，也是合肥首批第四代住宅，关注度较高，合肥尝试通过第四代住宅看能否打开目前困局，如今延期出让，给市场带来不好影响。或因大彭片区作为新区，虽然紧邻东部新中心，远景规划比较看好，但具体落实需要时间兑现，在当前市场下行期，开发商求稳为主，都不愿意在一个新区做第一个吃螃蟹的。

再来看看本次参与土拍的房企， 在土拍前一天曝光仅保利、中海、金茂、天阜、绿城、伟星、建发、安徽观腾、南山地产、安徽意禾、置地、亚伦、高新城投13家房企，与之前的曝光的房企名单相比，少了华润、越秀、招商、万科、国贸、皖投、龙湖，整体来看，本次土拍国央企参与度降低，除了招商、华润、越秀、万科、皖投和国贸外，合肥本土的国企高速、城建本次也缺席。

如今，合肥新房已经全面进入改善型，尤其核心区域，产品越来越卷，户型越做越大，已经不是刚需购房者能承受的。

正如大V张弦所说，现在好位置的合肥的开发商只能迎合目前的大众观点，房子户型都大，大平层和洋房为主， 如果建刚需盘，拿的地价都比周边二手贵，开发商肯定破产，所以只能建品质住宅， 现在就是老板们缺啥房子，开发商就建啥房子，然后政府就供应适合这样房子的土地给开发商！