上海的人口流动对租赁市场有什么影响？

上海的人口流动情况

近几年，一线城市的人口发生了一些变化。

2022年，北上广深等一线城市的常住人口出现下降趋势，上海人口出现首次下降，下降13.54万人。而人口的减少主要由于常住人口的减少。2022年，上海市户籍常住人口1469.63万人，同比增加了12.19万人；外省市户籍常住人口1006.26万人，同比减少了25.73万人。

而在2023年，上海常住人口数量虽然止住了减少趋势，但其中，外来常住人口只增长1.02万人。

通过对比过去几年上海人口数据我们发现，上海中心城区的人口开始向郊区转移。

中心城区中，静安、黄浦、杨浦三个板块常住人口变化最大，均减少超过10万人，普陀、虹口两区也出现3万人的人口缩减。但反观城郊区域，嘉定、宝山、松江、闵行均出现十分明显的常住人口增长2016-2023年四个板块常住人口增长近90万人，其中嘉定人口增量超过31万。

从人口变化来看，越来越多的人从中心城区开始向郊区转移，更多的人选择在市区或外围工作，但居住在外围。

人口流动的背后原因

关于上海人口流动的原因，主要体现在几个方面。

其一，产业的落地

上海的中心城区一直是上海的核心，但随着城市的发展，中心城区的城市功能开始超负荷。因此，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城开始承接中心城区外溢的城市功能，逐步从郊区新城演变为城市节点。并且，经过多年发展，各新城均已形成良好的城市功能和产业基础，已具备一定能级。

以五大新城的嘉定新城为例，近几年，随着嘉定的产业不断完善，产业的落地也意味着创造更多的就业机会，吸引更多的人才。上海嘉定工业园、嘉定汽车城等产业园开始大量吸收人才聚集，其中除了外省市的人才外，不乏由中心城区转向五大新城的人才。

其二，人才的落户

近年来，上海的落户门槛开始降低，在人才政策上出台了多项政策。在2023年，全年共引进海内外人才17.2万人、同比增长12%，全市人才总量超过675万人。

而人才的不断涌入，中心城区必然无法完全承载，而郊区则起到了完美接引人才的作用。

一方面，郊区产业结构不断完善，可以提供更多的工作岗位，其中不乏高薪职位，能够吸引一定数量的人才；另一方面，郊区房价相对中心城区更低，对于“新上海人”来说更加友好，置业压力相对更低，并且在职业前期的租房阶段租金价格相比中心城区更低，生活成本压力相对较少。

其三，城区人口的消费降级

回忆起2023，年度关键词一定有“裁员”、“降薪”、“经济下行”等词语。就业压力、收入减少，已经成为社会大环境所不得不面对的事实。

在巨大的就业压力下，不少的租房的年轻人对于“口袋”能不能鼓起来这件事持有悲观情绪，预期不乐观，收紧了口袋，从而更愿意租赁郊区的房源。另外，现在年轻人越发注重居住的舒适度，由此也促成了一批以通勤换居住品质的租赁人群。两种因素叠加，从而导致租赁人口开始由主城区像郊区迁移。

从人口流动看租赁市场

从上海的人口流动，我们发现了租赁市场的几个趋势。

其一，市区租金增长开始受到抑制，郊区租金保持平稳。

近几年上海保租房集中入市，并且受到二手房交易受到影响，大量二手房由售转租，因此租赁市场市场租金持续下滑。同时，需求端部分市区的外来人口开始向五大新城等郊区转移，这也导致市区租户数量开始减少。因此中心城区租金增长受到抑制，但由于以黄浦、徐汇等核心板块内高租金、高坪效的服务式公寓供给较多，因此短期内价格波动并不明显。但对于郊区来说，除松江、闵行、浦东等保租房供应较多区域外，其他区域租金价格均未出现下降趋势。

其二，郊区供给开始增多。

我们梳理了随申办上关于保租房的供给数据，其中，浦东、闵行两个板块面积较大，产业也更加聚集，自然催生大量的租赁需求，因此，区域内保租房供应数量全市领先。

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