楼市，最不为人知的秘密，房产税竟然……

长期征集

日子很难，生活不容易，每个人都有自己的苦，有苦说不出的感觉，受苦的人最懂。

和吃苦相比，有苦难言，无人问津，可能比苦本身还难受。

重生之后，叶檀老师变了很多，变得能吃苦，吃自己的苦，吃别人的苦。

她说，有苦我们一起分担。

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记住，这世界还有人，关心你，在乎你，理解你。

文/青城桢楠

楼市持续低迷，房地产税没了踪影。

不知道还有多少人记得，2021年楼市鼎沸之时，关于房地产税的讨论声量有多大。不少人言之凿凿，房地产税马上就要来了，甚至名单都已经拟好了。

3年时间，楼市从天入地，房地产税随之烟消云散，好像徐志摩的诗，悄悄的我走了，正如我悄悄的来，我挥一挥衣袖，不带走一片云彩。

3年不长，充满波折，回想2021年的市场，谁能料到2024年，楼市落得如此境地。

站在当前的时点，在楼市最脆弱的时候，谈房地产税，像是触霉头。从权威媒体到自媒体，大家像约好了似的，噤若寒蝉。

不说，就不会发生么？就不会来么？

房产税连续大涨，竟然无人讨论

6月24日，财政部公布了2024年前5个月的财政收支情况。结果不出意外，非税收入增速继续大幅高于税收收入。

据财政部统计，分税收和非税收入看，1到5月，全国税收收入80462亿元，同比下降5.1%，扣除特殊因素影响后可比增长0.5%左右；非税收入16450亿元，同比增长10.3%。

2024年5月16日，我们曾经写过一篇文章，专门探讨非税收入的情况，有兴趣的朋友可以回过头去看看。

税收收入增速下滑可以理解。

但在浏览各项税种具体情况时，我们赫然发现在土地和房地产相关税收科目下，名为房产税的品种，增速竟然高达20.1%，金额也达到了2086亿元。

在税收收入整体疲软，增速为负5.1%的情况下，房产税的增速竟能达到20%，有点匪夷所思。

这么快的增长速度，甚至是非税收入增速的两倍。

为了确保没看错，我擦了擦眼镜，揉了揉眼睛，反复确认，确保数字无误。

财政部网站

正如上图所示，确实是20.1%，没错。

我们回过头去查看了近期房产税的情况，结果发现，房产税高增速并不是从2024年开始的。3年前，也就是人大授权房地产税改革试点（为期5年）的2021年，房产税就持续高增长。

2021年，房产税3278亿元，同比增长15.3%；

2022年，房产税3590亿元，比上年增长9.5%；

2023年，房产税3994亿元，同比增长11.2%；

2024年，房产税2086亿元，同比增长20.1%。

连续4年高增长，几乎每年增速都在 10%以上，这速度远远跑赢什么GDP、收税收入、非税收入。

更让人匪夷所思的是，既然和房地产相关，从逻辑上来说，房产税应该和房地产市场正相关。

大家都清楚，从2021年到现在，房地产连续下行三年，从销售到投资是什么情况，一些地产商已经麻木。

这种情况下，房产税竟然能连续3年逆势高增长？

另外，根据财通证券的统计，房产税和土地相关的税收也是背离的，且背离的年份，同样从2021年开始。

此房产税，非彼房地产税

看到房产税这么特立独行，真是一个头两个大，脑子里全是问号。不是没有征收房地产税么？怎么房产税增速这么快？

为了寻找答案，我们花了不少功夫，厘清概念，用数据佐证。

在分析房产税之前，最重要的一件事，是厘清一个概念，房产税和房地产税的区别。

对于普通老板姓来说，大家最关心的，也是网络上媒体探讨最多的是房地产税，比房产税多了一个字。人大授权试点以及立法未来可能推进的，也是房地产税。

目前，财政部税收收入里面的房产税，和大家口中的房地产税，有重叠的地方，也有区别很大的地方。

先说重叠的地方。

2011年，上海和重庆两地，作为最先开始征收房地产税的城市，用的名义是房产税，这和大家热议的房地产税属于一个范畴，都是针对个人住房征收的。上海针对的是二套房，重庆针对的则是别墅和高档住房。

在上海和重庆两地的税收收入明细里面，很清楚地使用了房产税三个字来具体划算相关税收。

根据上海市2023年一般公共预算收入执行表，可以看到2023年上海房产税最终执行数是333.1亿，比年初预算高15%左右。

据澎湃统计，自从2011年上海房产税开征以来，房产税在上海整个税收盘子的比重就维持在3%左右。

2011年上海的房产税为73.7亿元，2023年是333亿，12年增长了260亿。

重庆方面，和上海一样，同样清晰的房产税名目来表征相关税收。

具体到2023年，根据重庆市一般公共预算收入表，当年房产税为104.5亿，2024年的预算数是110亿，增速在5%左右。

为了缓解两地的房产税负担，2024年上海和重庆分别采取了不同措施来降低税负。

重庆方面，据重庆财政局官网，从2024年1月1日开始，房产税做出五项调整，其中最重要的三项如下：

个人住房计税依据由“房产交易价”调整为“房产交易价的70%”，打了7折；

税率从0.5%、1%、1.2%三档税率，调整为统一的0.5%一档税率；

家庭免税面积由100平方米调整为180平方米；

能看出来重庆房产税调整，大方向是减负。

上海呢，则是从房价上着手，调整房产税。根据Hello魔都公众号，上海每年都会调整房产税征收标准，根据市场环境动态调整。

过去三年，楼市情况不好，但上海是房产税的征收标准却连年提高，这变相是在给房价相对低的群体减负。

上海和重庆的房产税从归属来说，完全属于地方，是地方独享税种。

说到这里，就有点意思了。

2023年，上海和重庆两地房产税合计437亿。同期，财政部口径，2023年全国的房产税是3994亿元，上海和重庆两地的房产税占比仅为十分之一左右。

也就是说，还有将近十分之九的房产税，不是在上海和重庆产出的，而这些才是大头。

那哪些环节还在征收房产税呢？

原来租房，要收房产税

说完房地产税和房产税重叠的部分，再来说一说有区别的部分。

根据银河证券研究院的报告，2023年房产税增速快，可能是经营性物业的回暖导致的。

因为，根据最早的1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》等几个条例中规定，无论是个人还是机构，凡是以经营为目的，都应该缴纳相应的房产税。

简单理解就是，租赁市场中，甭管是商用的写字楼还是民用的住宅，只要拿来出租，盈利的，都得缴房产税。

2021年7月15日，财政部、税务总局、住建部等三部委，为了支持租赁市场，还联合发布了完善住房租赁有关税收政策的公告，公告中明示：

对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

所谓减按，就是降低税率后，当前按照4%的税率缴纳。

具体到个人出租，在2021年7月15日之后，山东税务局专门有个帖子，回应房产出租中房产税的问题。

里面说到，如果是个人出租房屋，以居住为目的的，是按照4％的税率征收房产税。如果出租的是非住房，也就是写字楼或者底商之类的，要按照12%的税率计算缴纳房产税。一般企业，出租写字楼缴纳的税率一样为12%。

思路敏捷，反应迅捷的朋友，说到这可能就反应过来了。

如果房产税的大头（90%）在租赁市场，连续多年高增长，会不会意味着写字楼景气度高，或者居住用的租赁市场蓬勃发展？

再说的直白点，如果房产税每年高增长，从逻辑上来说，应该对应实体经济或者就业市场连续多年都很旺盛，这是供需两旺应有的结果。

这跟现实中最近三年多数人的直观感受形成了反差，实体经济，就业市场，很难用旺盛来形容。

根据纬房研究院的数据，从2021年开始，全国主要城市的住房租金就一直在回落，到2023年四季度，住房租赁指数甚至回到了2020年，也就是疫情居家期间。

安居客租赁市场景气度指数也显示，最近三年租赁市场一直处于温冷状态。

租赁市场不冷不热，为啥房地产税还能有这么快的增长？

租赁市场的水温是供需关系的结果，也就是说，即便有需求，但如果供给增长太快，一样会是温冷。

站在房产税的角度看，只要需求增量更大，就可以提供足够多的税基。

实际情况是这样么？

据大学必备网的统计，2021年之后，每年高校毕业生都在1000万+，且2024年毕业人生达到1179万的历史新高。

这些额外长出来的租赁需求，确实是规模庞大，但恐怕还达不到10%以上的增速。

据国家统计局数据，2023年末，全国就业人员一共是74041万人。2023年，毕业生人数是1158万，占74041万的1.5%。

粗线条看，每年毕业生至多提供1.5%左右的租赁需求。这1.5%显然无法解释最近三年超过10%的房产税增速。

也许是写字楼够旺盛？

根据戴德梁行等机构的统计，中国几乎所有城市的写字楼，这几年都处于供过于求的状态。

以上海为例，2024年一季度，世邦魏理仕的数据显示，上海甲级写字楼空置率环比上升1.1个百分点、同比上升2.9个百分点至20.9%，为近20年来空置率新高。

其他城市的情况基本都差不多，空置率都是近些年的新高。

和租赁指数类似，空置率高并不代表没有需求，背后也可能是供给太大。

据第一太平戴维斯研究部的数据，以上海来看，每年的写字楼仍然是净吸纳，但新增写字楼的规模，远远大于供给，这是写字楼空置率上升的主要原因。

根据戴德梁行的统计，深圳、广州、武汉、成都、上海等地，未来3年，新增供给会占到存量写字楼的20%以上，深圳超过65%。如果这些写字楼都正常入市，未来中国写字楼的空置率可想而知。

但不影响房产税，从房产税的角度来说，只要每年有足够多的新增企业租用写字楼，数量规模够大，就可以达成10%以上甚至更多的缴税结果，无论空置率高低。

事实如此么？

我们查了从2020年到2023年，中国经营主体的数量变化，具体结果如下：

2020年，全国登记在册经营主体为1.3亿户；

2021年，全国登记在册经营主体为1.54亿户；

2022年，全国登记在册经营主体为1.69亿户；

2023年，全国登记在册经营主体为1.84亿户。

每年新增经营主体复合增速为12%左右，这个增速水平和房产税同期的复合增速几乎持平。

好了，现在该梳理上面的结果了。

上海、重庆的房产税+居住用租赁市场+写字楼（底商），三者合计构成了房产税的税基。

目前看，除了写字楼的增速，也就是以经营主体增速维度看写字楼需求，进而推导相关房产税变化，能够对得上，其他两块都跟不上。

考虑到，个人出租给租户的情况下，征收房产税的难度比较大，居住用租赁市场的房产税情况还得打折扣。

这个结果似乎意味着，除了需求增长之外，有额外的变量在起作用。

近期关于税的问题很多，多数是地方主动上门查处。合理推测，在房产税层面，可能也有类似的情况，即原本一些没有缴纳房产税的机构或者个人，这两年开始缴纳。

根据国投证券统计，5月份，地方财政支出增速-中央财政支出增速，剪刀差创后疫情时代新低。

这个结果意味着，地方有更强烈的需求，广开源，多创收，以填补弹药库；也意味着，央地税收再分配确实迫在眉睫。

行文至此，不禁感慨，举世皆知的房地产税，因为影响太大，不知要在抽屉里放多久，才能重见天日。

反倒是没什么人关注的房产税，正在黑夜里发光发热。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：叶檀财经团队 编辑：椰子

图片：来源于网络，侵删

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