北京土地市场降温：十八里店哑火托底

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竞品分流了一部分置业客群，叠加此次起始总价门槛较高，地价上涨、房企利润空间被压缩，以及区域供应量过度集中，因此十八里店从火爆又回归平淡。

彭红侠/发自北京

6月25日，北京朝阳十八里店686地块开拍，金隅63.8亿元托底拿下该地块，楼面价50694元/平方米，销售指导价期房79000元/平方米，现房81000元/平方米。

根据挂牌文件，该地块土地面积约4.77万平方米，建筑控制规模约12.59万平方米。其中，1303-687地块为托幼用地，由竞得人代建后无偿移交相关部门。值得注意的是，此次金隅是第三次布局十八里店板块，或将继续打造云筑系列产品。

从2021年10月开始，十八里店开始集中供应住宅用地。金隅联合昆泰、住总开发金隅昆泰云筑、朝阳港云筑后，保利也联合上海成京通置业打造朝央和煦。

中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，以上三个项目月均流速尚可，整体去化率均过半，此次新项目入市或将为板块注入新动力，为板块内改善型需求提供新的选择，但周边几个项目产品类型存在同质化现象，存在一定竞争压力。

值得注意的是，今日通州永顺还有一宗F3多功能用地地块出让，该地块自3月20日挂牌，4月22日北京市规自委通知称因故延期至6月24日，昨日还是无企业报名，成为今年首宗流拍地块。

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十八里店“哑火”

2023年9月，十八里店成为北京土地市场的又一个热点。线上报价阶段就触达地价上限，“33摇1”的抢地大战一触即发，成立不足1个月的上海成通京一击即中，被业内质疑为“马甲的胜利”。

尽管拿地方式令待商榷，但十八里店的“火”是毋庸置疑的。然而热度并未持续多久，此次十八里店拍地再次爆冷托底成交。

张凯认为，十八里店热度两极反转，是因为去年9月十八里店地块竞拍时，北京新房市场热度较高，新房网签均价达到阶段性最高点的65020元/平方米，同时很多房企看到金隅的项目去化率较好因此积极参拍。然而此后，北京新房网签均价便一路下行，目前6月新房网签均价已下挫至54369元/平方米，较去年高点每平方米折价10651元。

市场成交下滑的同时，十八里店地价进一步上涨，房企利润空间被压缩。2023年9月供应的十八里店地块起始楼面价是4.5万元/平方米，此次地块起始楼面价来到5.1万元/平方米，时隔9个月地价涨幅达到12.4%。

“较高总价也是此次十八里店热度急转直下的一个方面。”合硕机构首席分析师郭毅认为，此次金隅拿下的十八里店地块总价达63.8亿元，是去年成通京地块总价的近3倍。同时楼面价也进一步上涨，此次地块起始楼面价近5.1万元/平方米，较去年楼面价每平方米上涨6000元，时隔9个月地价涨幅达到12.4%。

此外，17号线下一站北神树站的北京润府近期开盘，其在售均价与十八里店的在售项目相比，每平方米便宜了约1.5万元。“竞品分流了一部分置业客群，叠加此次起始总价门槛较高，地价上涨、房企利润空间被压缩，以及区域供应量过度集中，因此十八里店土地竞拍又回归平淡。”张凯补充。

从2021年10月，金隅昆泰联合体37.6亿元托底693地块，到2022年5月金隅住总联合体38.8亿元底价拿下685、694地块，再到此次金隅独立斥资63.8亿元拿下686地块，累计斥资上百亿元，金隅为何三次布局十八里店？

张凯认为，此次朝阳区和金隅谈的是托底，这种市场环境下，很难说金隅有重仓十八里店的信心。金隅再次出手托底，一方面区域内有地铁17号线十八里店站，另一方面金隅在周边有在售项目，多个项目集中推广，营销成本相对较低。

郭毅认为，金隅是十八里店一级开发商，通过一级开发微利可以反哺二级开发，这是其作为传统开发商利润考量的因素。企业职责之外，金隅还有市属国企帮助北京实现城市更新的责任。或许正是从此两方面因素考量，金隅再次兜底拿下十八里店地块。

不同于前两次，此次拿下的十八里店地块格外考验金隅的产品定位能力，因为此前金隅云筑的三期项目中，各面积段各类型产品都有所分布。再次拿到12万平方米大体量新地块，打造什么样的产品才能与前期产品形成一定差异化，同时又能跑出相对较好的流速？

郭毅认为，可能需要朝阳区在产品规划条件的审批上给予更大尺度的放松，特别是结合当下环境下，各区对新项目的产品规划报规的支持，包括露台、飘窗、设备平台、防火挑檐等一系列的产品优化，提升实际使用率，让购房人感觉“物有所值”，才有可能让金隅通过前期产品和新地块的价格差、产品差，拉出不同客户的梯度，实现一定的销售流速。

“朝阳此前虽没有批过露台的产品，但是在飘窗外推交付、得房率拓展层面，有一些项目已经争取到了一些空间。比如中建璞园整体得房率可以达到93%左右，所以在十八里店项目上，我觉得朝阳还是会结合北京市，包括中央对于优化增量的需求，在产品实现度上给予更大空间。”郭毅说。

至于金隅新地块是否能延续十八里店此前的热度，张凯认为仍有赖于北京新房市场逐步企稳。

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土地市场降温明显

除了上述十八里店出让遇冷外，相比于去年白热化拍地，今年上半年北京土地市场略显冷清。

据中房报京津冀统计，截至6月25日，北京今年共有14宗土地拍卖，大多是以底价或较低的溢价率拍下，参与竞拍的企业也多以大型国企为主。

“从今年上半年北京土地拍卖市场来看，热度呈现‘前高后低’特征，二季度成交热度不抵一季度，同时，上半年整体热度不及去年，国企央企仍是拿地主力。”诸葛研究院分析师关荣雪分析称。

从近期拍地来看，4月30日北京城建以16.03亿元摘得房山区长阳镇一宅地。而在出让之前，该地块已第4次上架，起始价从17.8亿元减少1.77亿元至16.03亿元。据了解，该地块位于房山长阳板块，但距离地铁长阳站和篱笆房站均较远。另外，房山区新房项目近年来去化艰难，今年以来已有多个新盘开启“以价换量”。

5月22日，因仅有中海一家房企报名，最终其以57.5亿元底价竞得石景山区域首钢园区东南区1612-830、831地块、1612-763地块。该地块总建筑规模超过20万平方米，地块组团还带有不少配建，此次二度上架仍未引起过高热度。

6月4日，海淀区永丰南一热门地块正式拍卖，但因仅有2家国企报名，最终低调出让。

在永丰南竞拍同期，北京市规自委公布了2024年第二批次拟供项目清单，共涉及23宗地，土地面积约122万平方米，建筑规模约243万平方米。副中心和平原多点地区有14个地块，占比达到了七成。另外，有八成以上项目位于轨道站点周边等交通便利及配套成熟的地区。

在第二批次供地清单中，朝阳区永安里旧改项目地块关注度最高。据了解，该地块位于东二环和东三环之间的建外大街旁，紧邻地铁永安里站，西侧是双子座大厦。根据公布的信息，该地块用地面积3.47万平方米，建筑规模16.1万平方米。

据悉，这些项目于6月4日至9月6日供应。在当前楼市销售端遇冷的情况下，房企参拍热情尚待观察。

值得一提的是，北京今年推出来多幅巨额地块，6月4日海淀永丰地块79.17亿元成交，6月13日首宗住宅+商业+产业组合用地112亿元成交，朝阳十八里店地块63.8亿元成交，还有7月海淀永丰一宗起始价86亿元地块挂牌。

张凯认为，推出众多巨额地块背后，究其原因是央企国企实力雄厚，更能满足资金门槛，同时对于地块配套的商业、教育等配建有较强的开发建设能力，同时巨额地块相较于分散小地块来说，更有利于房企从容铺排营销计划和整体规划设计，减少分散出让后不同房企操盘相邻项目后产生的营销竞争。