马来西亚第二家园新规：强制买房背后的市场测评与挑战

ChatGPT 总结：「这篇文章主要讨论马来西亚的第二家园签证政策变动及其对房地产市场的影响。作者提到政策从只需存款到现在必须买房的转变，以及对申请人数和房地产交易量的影响进行了详细分析和比较。文章还涉及到政策变动可能带来的市场影响，包括对开发商和中小企业的影响，以及对客户服务和市场营销策略的挑战。文章结尾提到了对未来政策走向的思考和建议。」

正文开始

当一切尘埃落定，买房和定期存款成为办理第二家园签证的必要条件。

背景和政策变动介绍：

2024年6月14日 部长脸书公布了3个类别（铂金，黄金，白银）申请条件/资格

2024年6月15日 旅游部官网公布了马来语的申请条件/资格，增加了一个特区版申请条件/资格；以及新申请代办注册指南。

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主要变动在于过去申请第二家园并不强制买房，如今加入了要购买马来西亚住宅房产的 新条件。

这一周过去了，各造也对新版买房第二家园给出了看法，有赞有弹。

对比分析历年数据：

其中18号有媒体报道了财经版，灰常有趣的分析

标题为“第二家园正面效应，产业领域迈向新周期”

内容里的一组数据分析，很耐人寻味。

“分析员说，2018年（大马第二家园计划在2019年11月暂停前）一共5,610人获得MM2H的批准，同年，大马住宅产业市场的交易达19万7385宗，也就是说，获得批准的MM2H人数等于住宅产业交易的2.8%，也等于潜在的MM2H产业市场。”

首先，2019年并没有暂停第二家园，第二家园是2020年7月才正式关停第二家园中心，转交移民局管理。

参考：

当年只是审批非常缓慢，大家可以参考

分析员会拿这个年份出来说事，大概率这是最多签发的年代，要知道当年申请条件的定存才需要15万/30万马币。

其实，要对比，应该用2023年数据对比。

公开数据，我们得知，截至2023年9月，100万存款的EMM2H共有1905份申请获批。

这里我们扣除2022年375份申请，1,905-375= 1,530

单纯拿9个月数据换算成12个月，1,530/9*12= 2,040

大家要记住，这是2023年为止，申请二家只需要存入定期存款，没有强制买房情况下的办理预计人数。

2018年就算有5,610人获批，也不意味，全部申请人都有意愿买房。

拿这些申请人数，当作购房潜力，有点勉强了。

要是我们换成2023年申请人数，2023年住宅交易量有250,586套,

2,040/250,586 *100%= 0.81%

按分析人员逻辑，2023年的申请人数，还不到市场交易量的1%呢？！

记住，同样，当年不强制买房。

如今，严格要求购房条件下，有意愿申请的外国人完全有可能直接砍掉一半，一年还有1,000份申请吗？

抑或如第一年推出100万存款的EMM2H时，2022年只有区区375份申请获批，这些交易量真的对马来西亚滞销房产有帮助吗？！

对开发商和中小企业的影响：

第二家园想要靠卖房来给马来西亚谋福利，可能无人受益！

因为如今的做法将会剔除传统中小第二家园代办公司/企业，让开发商独享市场。

在新的代办公司注册指南里，是注册资本20万马币，又要交上保证金20万马币，经过疫情后，艰难生存的二家小型企业，很少能经得起这次资本考验。

哪怕勉强完成40万的支出，接下来还得面对上市公司的挑战，在这么小众市场里杀出一条血路，中小企业会有胜算吗？

如果这次开发商为了卖房，自己成立第二家园部门来顶替过去传统的第二家园公司，那就悲催了。

首先，开发商对于签证服务，完全没有经验。

是的，他们可以委托一家较有经验的二家公司，一份申请给1,000马币辛苦费，初期从二家老师那边学习。

但现在不是过去森林城市野蛮开发时代，一年不再有5,000份申请。

我们提到 100万存款，两年平均才有2,000多份申请，都已经极限了，如今必须买房，不容乐观。

那这家开发商，算他很牛，占有市场10％份额，一年平均能卖出100套房子，这都是很很很理想的情况了。

而从开发商这买房办二家的客人，要清楚知道，从今往后，你们的第二家园后续服务，都无法自己上旅游部或移民局办理，只能通过中介，而且一定是这家开发商的中介来办理。

万一，开发商的专卖外国人项目封顶售完了，公司觉得这个第二家园部门不再产生收益，已经多余的情况下解散了该部门，试问今后谁来为这100组客人服务呢？

爱谁谁咯

这也是我们最担心的问题。

在疫情后，大批二家公司倒闭，遗留下很多问题，包括客人要办理二家业务时不知所措，找不到代办公司，不知道怎么换护照贴签，找谁解冻存款等。

同样的情况，当开发商不玩时，很大可能性悲剧会再次发生。

到时，将无人受益。

未来的挑战

我们并不反对增加难度，EMM2H时代，一百万存款大家一开始都很不满，痛斥当局不了解市场，这样的条件哪里有人来。

结果，当初内政部立下一年一千组的小目标，竟然达标了。

这次，新条件办二家必须买房发布后，立刻看到有人发出投票，问看大家要不要买房。

趁大家都有负面情绪时，用已经知道结果的事情，把大伙戏弄一番。

然后呢？发完投票，就算大部分都投不买房，不办二家。

玩弄完大伙情绪后，营销号还不是得接着吆喝，继续卖"第二家园"这个产品。

还有很多就只会批判，完全不了解当下情况是什么。

为什么要搞个特区版来救森林城市？ 其背后的原因路人皆知，埋怨有啥用呢？

目前最重要就开始分析如何见招拆招。

或者说，等一切条件明朗化后，开始做出分析和新方案，一步步往前走。

带眼识房

要推荐森林城市房产前，我们得面对一个已经知晓的巨大风险。

也就是，除非BGY把这个项目转给其他开发商，不然，已经多次违约的公司，可能都没法顺利交房。

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要知道，森林城市的平单价，是不输吉隆坡市区的。

在那高楼耸立的无人区里，继续填海造城，超高的风险，还不是由二家申请人埋单吗？

大家的钱又不是天掉下来的，这容易打水漂的高风险项目，怎么推？

当然，特区如果覆盖整个新山，那另当别论，后面就没森林城市什么事了。

四个类别里，很明显天平是倾向特区版本的。

特区版申请条件要比其他类别都低很多。

如此一来，其他的地方，比如吉隆坡和槟城，就不香了。

大量优质国际学校资源，商业资源，旅游资源都集中在雪隆（雪兰莪和吉隆坡）以及槟城。

不利用先天优势，反倒让人去柔佛清库存，我们是真没想到。

这就是我们代办需要给客人介绍的。

当很多人嚷嚷着那边是未来深圳，感觉很逗！‍

深圳和香港是一个国家，柔佛什么时候要加入新加坡时，那才能这么比喻。

真实情况是，新加坡是一个大吸铁，把人才都吸引过去，留给柔佛的，就是假日时，赚新币的过来消费，把当地物价抬高，就此而已。

别想什么新加坡房价高，他们搬到柔佛每天来回通勤会省钱。

建议先了解新加坡是全民居者有其屋计划，那每天柔佛新加坡，来回折腾的是什么群体居多！

作为未来深圳，为什么近年那边滞销房产一直遥遥领先呢？

对于专注于第二家园代办公司来说，推房产一直不是我们的专业，我们只要服务好客人的第二家园签证，提供有效，及时信息给客人，协助客人安居乐业，就已经足够。

现在，还得考虑怎么卖房，是个挑战。

简单一句话的xhs笔记

事已至此，我们也只能砥砺前行。

过去，因为二家客人得买保险，我们考了个保险经纪牌照，接下来，是不是得有房产中介资质呢？

谁懂？‍‍‍‍‍