行政学院南：成都最强“二圈层”来了

近期，成都楼市回归主城价值的逻辑依然十分明显，核心板块强者恒强，而“二圈层”板块表现却颇为纠结，不尽如人意。此前，被市场认为是“二圈层”头部板块的怡心湖板块、东安湖板块、十陵-青龙湖板块，均未能捍卫其龙头地位。

正是在这样的情况下，城东三环外，与锦江区三圣乡仅一街之隔的龙泉驿区行政学院南板块，横空出世。由本土知名房企仁和集团打造的仁和春天·银杏大道和国贸人居联合打造的海上蓉屿项目售楼部已经开放，还有即将入市的林语上城，为离核心主城最近的“二圈层”板块带来了全新的选择。

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为什么说行政学院南板块是成都最强的“二圈层”板块呢？

一般情况下，市场普遍认为，成都“5+2”周边的龙泉驿区、双流区、温江区、郫都区、新都区等紧邻的区域为成都房地产市场的“二圈层”。其中，龙泉驿区的十陵-青龙湖板块，东安湖板块，双流的怡心湖板块，又是近年来“二圈层”中关注度最高，品牌房企相对集中的头部板块。但是，随着市场的价值逻辑变化，这些板块较核心主城的差距也越来越大。

再来看行政学院板块，该区域以地铁二号线行政学院TOD为中心，此前聚集了万科（联合美的）、龙湖等头部房企，开发了万科高线公园、龙湖光年等大盘，承担了区域大部分新房供应，截至目前尚有不少房源在售。彼时，行政学院TOD板块开发主要围绕地铁周边进行，其与锦江区紧邻的地段优势并未全部体现出来。

不过，随着厦门国企国贸地产与本土平台企业兴城人居合作开发行政学院南侧6宗土地，也就是海上蓉屿和林语上城两个全新的项目即将入市，加之与锦江区一街之隔的仁和春天·银杏大道项目，以及兴城人居去年8月竞得的海上蓉屿项目南侧的约63亩住宅项目，今年夏天行政学院南板块将特别的热闹。以二圈层的地价和房价，享有主城锦江区的绝大部分配套，将是行政学院南的最核心的价值卖点。

目前，行政学院南板块的三个新项目，仁和春天·银杏大道，国贸人居·海上蓉屿和人居国贸·林语上城，正在积极筹备入市，它们的表现将决定行政学院南板块能否在成都楼市的走出“二圈层”的新高度。

我们注意到，上述三个新项目部分楼栋已经封顶，亟待入市。

仁和春天·银杏大道，位于成都东3.5环，紧邻银杏大道，与锦江区一街之隔，在约39亩住兼商土地上，规划有6栋住宅，其中两栋为建面约182㎡户型，四栋为建面约143㎡户型，还包括部分商墅和临街商铺业态。

以建面约143㎡的户型为例，该产品最大程度的增加了赠送面积，客厅阳台面宽7米，保留了厨房生活阳台，4个卧室均设计有飘窗，且主卧设计有双飘窗（据仁和春天银杏大道户型图）。其户型可圈可点，远远优于一街之隔，即项目对面锦江区的某在售项目。且据开发商透露说，该项目将由开发商完成封窗之后交付给业主，这一点也颇值得点赞。它不仅将减少购房者后期封窗的成本，更将降低一些不必要的重复施工及资源浪费。

行政学院南侧的两宗土地，国贸联手人居打造了海上蓉屿项目，正在如火如荼的施工。目前，该项目南侧的人居约63.26亩地块，尚未进场施工，而仁和春天项目以东的规划学校也还没有明确公布，有待进一步确认。

海上蓉屿项目占地近90亩，容积率约2.76左右，仅单个项目就可以算作主城大盘了。该项目北邻行政学院，西邻约74亩在建公园，南侧为人居约63.26亩地块及规划中的学校，据称将努力引进某知名教育机构，尚待官宣。该项目产品面积跨度比较达，临近锦江区及公园一侧的西地块，规划了建面约245㎡的观景楼王，接着是建面约173㎡的楼王户型，及建面约143㎡的改善户型；东地块规划有建面约173㎡、143㎡的改善户型，以及建面约127㎡和116㎡的2T3户型。

国贸人居·海上蓉屿西地块相对更加低密，其左侧紧邻约5万㎡市政公园，建面约143㎡-245㎡的3个改善户型，可以满足高改人群的居住需求。

相较而言，位于银杏大道西侧，近绿地468项目的人居国贸·林语上城，地段更加优越，可以说除了行政区域不在锦江区，其它诸般配套都能享受锦江区的资源（教育除外）。该项目由4个小地块组成，占地约73亩，容积率约2.5，规划打造了18栋17-26F的建筑，建面约129㎡-189㎡，基本上涵盖了仁和春天项目的户型。

整体而言，这三个即将入市的项目，均结合了所在板块的区域及资源特点，给出了偏高改的产品定位，其中人居和国贸尚涵盖了初改客户需求，特别是海上蓉屿建面约245㎡的大户型，给高改需求准备了颇具性价比的选择。

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前几年，行政学院TOD的开发，主要由两家龙头房企在进行，打造了两个知名度颇高的项目：万科高线公园和龙湖光年。

从今年起，行政学院南的几个项目陆续入市之后，将改变此前的格局。

2023年7月19日，本土房企仁和春天集团，以成交楼面价12600元/㎡，底价摘得龙泉驿区行政学院TOD板块约39亩住兼商用地，住宅最高清水限价28000元/㎡。该宗地兼容20-25%的商业比例，仁和春天规划了商业街和商墅产品，并未全部引入其擅长的商业形态，可能与周边拥有伊藤和即将开业的龙湖天街有关。

随后，8月10日，成都本土房企兴城人居，同样以成交楼面价12600元/㎡，底价摘得仁和春天约39亩地块以东的一宗约63亩住兼商用地，与仁和春天地块之间仅隔了教育用地，地块容积率1.6，住宅最高清水限价28000元/㎡。这宗土地目前还没有打围施工。

而目前已经亮相的国贸人居·海上蓉屿和人居国贸·林语上城，共计6个地块合集占地超过160亩，总货值过百亿元。这两个项目由厦门国企国贸地产与本土国企兴城人居联合开发，双世界五百强的联合将给区域带来什么变化，还是很值得期待的。

2023年9月，兴城人居与国贸地产官宣，将联袂开发行政学院TOD片区6宗地块，共约162亩大盘。该合作源于8月7日西南联合产权交易所披露的《成都人居兴晟置业有限公司增资扩股项目》公告以及《成都人居兴驿置业有限公司增资扩股》的公告。

根据成交结果显示，银杏大道以西4宗约74亩土地49%的股权，以及银杏大道以东2宗共计88亩土地51%的股权，均被成都蓉悦贸城房地产开发有限公司摘牌获取。股权穿透之后发现，该公司为厦门国贸地产全资子公司。

从此次约162亩地块的基本信息来看，银杏大道以西的74亩地块，容积率2.5，兼容商业比例10-20%；银杏大道以东的88亩地块，容积率约在2.76，用地性质为纯住宅用地。

值得一提的是，国贸与人居合作的约162亩土地，系兴城人居于2022年竞得，其土地成交单价约14200元/㎡，较后期2023年仁和春天和人居摘得之地块，要贵1600元/㎡，且容积率也还略高一些。

据了解，目前国贸人居·海上蓉屿，人居国贸·林语上城，还有仁和春天·银杏大道均在准备取证入市，售楼部亮相以来人气挺高，预计精装单价大约在2.6万元/㎡-2.8万元/㎡起。该价格虽然低于几个地块的清水最高限价2.8万元/㎡，但是仍将创下成都“二圈层”最高的起步单价。

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三圣乡，这两年是成都最热的高端区域之一。

锦江大院、锦江赋、锦江上院等项目，将锦江区的高改属性体现得淋漓尽致。三圣乡板块崛起之后，锦江区成为了高改板块的集中地。三圣乡板块、白鹭湾板块、川师大TOD板块、金融城东板块，再加之金融城三期，让锦江区坐稳了成都高改市场的头把交椅。

然而，即便在这样的情况下，市场依然有另类。三圣乡板块的国锐·雲岭项目，据说最低的售价已经卖到了低于2.6万元/㎡，居然成为了隔壁仁和春天·银杏大道项目的竞品，也是让人哭笑不得。

如果与三圣乡板块在售的锦江上院、锦江赋来比较，行政学院南即将入市的几个项目，精装单价低了很多，最大的差价或接近约10000元/㎡；但是，如果与隔壁的国锐·雲岭比较，仁和春天·银杏大道等项目的单价又与之持平，反而突显了国锐·雲岭的价格优势。

那么，行政学院南这个“二圈层”的新晋天花板的价值到底有多高呢？

开发企业称行政学院南板块为“东部新城”的中心，从地理位置和城市定位上，对标了武侯新城、青羊新城、北部新城。而这个“东部新城”地处成都东南3.5环，与地处西南3.5环的武侯新城恰好对称。

仅从地段上讲，上述观点非常有见地，能够比较深刻形象的诠释行政学院南板块的地段价值。然而，与武侯新城最大的差别，即武侯新城属于武侯区，行政学院所在的“东部新城”则属于龙泉驿区，这也正是紧邻紧锦江区的行政学院南板块，为何被业界公认为“二圈层”的根本原因。

据国贸地产成都营销负责人介绍，行政学院TOD区域汇集了厦门国贸、兴城人居、万科、龙湖、绿地等5家世界500强企业，开发企业能级非常高。后续，随着绿地468的复工，龙湖光年天街的开业，以及区域内市政公园、引入学校的落成，板块的价值还将进一步提升。

我们也注意到，即将取证上新的仁和春天·银杏大道与国贸两个项目，在产品上均实现了自我突破，特别是涉及本土国企的项目，其实非常不容易。近一两年，多家本土国企的销售额呈逐年下跌的趋势，除了市场原因以外，很大一部分原因还是产品的因素，它们的产品几乎落后了一大截，而且因为各种原因短期很难改变。这次，人居引入国贸合作开发，拿出了不俗的产品户型，以期赢得市场的认可。

最后，成都“二圈层”的行政学院南板块，能否在当下的市场环境下，逆势杀出，近期就将有答案。