2024变局中开新局，厦门楼市将迎来新发展格局

克而瑞福建区域

2024

前言· QIAN YAN

2024年已开局5个月，在过去的这5个月中，厦门楼市共计成交商品住宅约42.35万方，4089套，成交面积及成交套数较去年同周期均下滑约58%，整体开局成色不足，房地产市场仍在压力中前行。但通过克而瑞的深度观察也发现了2个与往年比较不太一样的市场现象。

现象①：2024年1-5月厦门轨道集团强势领跑，夺得厦门操盘及权益榜金额面积双料冠军，在短时间内实现“弯道超车”诸多老牌房企。

现象②：在最新的5月各区域单盘项目住宅销售排行榜中，厦门轨道集团旗下4个主力在售项目分别问鼎4个区域网签套数销冠，这是厦门房地产史上少有的一个房企在4个不同区域项目同时夺得月度销冠。

再换个角度来看，1-5月厦门全市普通住宅售出3917套，其中厦门轨道集团售出767套（权益），占比约20%，可以说每5个厦门购房家庭中就有1个选择厦门轨道集团旗下楼盘。5月的数据更为惊人，全市普通住宅售出943套，厦门轨道集团售出287套，占比提升至约30%，5月份每3个厦门购房家庭中就有近1个选择了厦门轨道集团。厦门轨道集团已越来越受到厦门市民和买房客户的认可和选择。

TOD为何逆袭？

2024蹿升厦门楼市房企销冠？

克而瑞给的答案是8个字：“三力合一，稳健登顶”!

01

企业实力

厦门轨道集团业绩的爆发与企业背景、企业实力密不可分。

尤其是在行业与房企陷入动荡的今天，“稳健”成为了购房者的重要关注点之一。

厦门轨道集团，是厦门市国资委出资监管的大型国有企业。其中厦门地铁上盖投资发展有限公司（简称“厦门地铁投资公司”，企业品牌标识“厦门地铁TOD”）系厦门轨道集团全资子公司，厦门地铁TOD聚焦“轨道+物业”、“轨道+产业”板块，开展地铁沿线TOD开发及运营。 但在当前国央企为主流的市场上，依靠国资背书做到“守正”远远不够，还需“出奇制胜”。

区别于其他普通开发商专注于地产开发的模式，厦门地铁TOD践行“城市综合运营服务商”理念，目前在厦门已形成住宅、公寓、商业、酒店、办公五大业态全运营版图，以TOD叠加多元业态，助力资源要素集聚形成了自身独特的竞争力。

02

投资及操盘能力

厦门地铁TOD在厦业绩的快速进阶，显然也离不开精准的投资布局与强大的操盘能力。

厦门地铁TOD在岛内各优质区域迅速插旗，目前主力在售项目均位于岛内外优质核心板块。如尽享五缘湾湿地公园景观的湿地公园TOD璞瑞，具备湖海双景与双十海附东屿校区双王牌的海沧中心TOD璞瑞、璞盛，坐拥千亿环东与黄金海岸的七星湾TOD璞盛，以及位于翔安南部新城核芯区，享千亿公建配套的双地铁口盘南部新城TOD璞安等项目。

厦门地铁TOD凭借企业硬实力与投资前瞻性，占据了岛内外各大资源倾斜的板块。在营销上，目前厦门地铁TOD也显现出了出色的市场敏锐度和洞察力。回看今年1-5月厦门地铁TOD的营销动作，做到了精准拆解节奏，踩准营销节点，搭配匹配市场的策略，适销对路，实现了声量与销量的双出圈。

用结果说话最为客观，从备案数据的维度来看厦门地铁TOD的各项目均表现不俗。

01

南部新城TOD璞安（翔安区销冠）

今年2-3月，在市场整体低迷的困境下，南部新城TOD璞安紧抓开年时机快速破局，通过适当的价格策略、分销渠道资源整合、搭配团购方案以及聚焦新城核心区和产品优势宣传等一系列的组合拳，实现了老盘的重新起势，创下了当月单项目认购超百套的佳绩。在备案数据的体现上，3月南部新城TOD摘获了翔安区普通住宅成交金额、面积及套数三冠王，且长尾效应还在持续，5月南部新城TOD再度摘获翔安区普通住宅销售套数冠军。

02

湿地公园TOD璞瑞（岛内销冠）

4月11日湿地公园TOD璞瑞实景展示区开放，4月30日项目新品取证，5月湿地公园2号地块趁热加推，实现了口碑与业绩的双丰收。加推当月，湿地公园TOD便摘获了5月岛内普通住宅金额、面积、套数三冠王，并且凭借5月的压倒性热销，助力项目荣登1-5月厦门全市普通住宅成交金额冠军。

03

七星湾TOD璞盛（同安区销冠）

七星湾TOD璞盛通过TOD大城和配套兑现的组合宣传，充分向客户展示了【滨海中芯TOD，未来都会样板】的时代人居场景。收获广泛市场认可的七星湾TOD同样一经加推就获得热销，二期产品4月30日取证，5月即登顶厦门全市普通住宅套数销售冠军。

04

海沧中心TOD璞盛（海沧区销冠）

5月海沧中心TOD璞盛新品入市，项目前期通过宣传海沧CBD地段价值和产品升级等核心优势，广泛虹吸市场关注。在新政出台当天，快速启动预约锁客。前期的充分宣传与紧跟市场的营销节奏，最大限度的抢占了新政红利，实现了超高转化率，落位当天重现了厦门多年未见的抢房场景。

6月截至目前，璞盛已备案了146套，远超第二位92套的显著优势，位居厦门全市6月1日-6月16日普通住宅成交金额、面积、套数三冠王。

03

产品力

在买方市场下，各房企在产品打造方面加速“内卷”，产品力的重要性被推至了新高度，不仅成为项目入市突围的关键，也是企业能否长远发展的根基。在产品方面，厦门地铁TOD也不断对内革新产品体系，感知客户的需求，优化客户产品体验，打造出了自己的四项核心竞争力。

①立体无风雨归家体系

归家体系可以说是TOD住宅产品的核心。相比传统居住区只做到车行无风雨归家，厦门地铁TOD打造了地上+地下归家风雨无忧系统。

在地下通过社区专属归家通道与地铁站厅联通，在地上打造社区大堂前场的无风雨落客，实现了无论是开车出行、地铁归家亦或是接送落客，每一种归家方式都能做到风雨无忧。

其中，地铁无缝衔接社区，更是TOD项目的独特优势， 并且厦门地铁TOD打造的地下专属归家通道不只有基本的“通行”功能。在地下通道的打造中，通过休憩区等多元功能的植入；利用水景、绿植营造出自然的环境、加上无障碍的人性化设计，使通道成为一个有温度的、丰富多元 的专属空间。

②人文艺术自然与商业结合

厦门地铁TOD区别于传统住宅开发商的另一个特点就是，厦门地铁TOD站在区域或城市运营者的角度，开发了众多活力商业。

厦门地铁TOD多数项目都自持大型商业体，如七星湾TOD璞盛自持约8.8万㎡潮流购物中心、海沧中心TOD璞盛自持约6.5万㎡商业综合体、翔安后村TOD璞安自持约4000㎡商业街…..活力商业一方面为自身小区业主提供了高质量的商业配套，另一方面也提升了片区整体商业品质。

其中最有代表性的是五缘湾湿地公园TOD璞瑞引进的K11 Select。K11自2008年创立以来，主要落子于香港、上海、广州等高能级一线城市，此次落子厦门是“全省首个TOD成片开发示范项目”联手“全省首个K11Select”。在传统商业充满困境的环境下，K11以独特设计融合顶尖的艺术和文化创意，为厦门带来了更具文创魅力的商业体验。

③更具松弛感的TOD景观

生活节奏越来越快，焦虑过剩的当下，偷得浮生半日闲的“松弛感”愈加显得难能可贵。在湿地公园 TOD璞瑞的实景示范区中，我们便能切身感受到这一份闲适与惬意。

在园林里可以看到叠水、涌泉、观景池等大面积的精致水景搭配普拉达绿和爱马仕灰质感的进口天然大理石，以及排列整齐的国王椰和从巴厘岛移植的古桩鸡蛋花树，“度假感”的细节和精髓，都凝聚于此处。

同时为了营造更惬意的氛围，湿地公园TOD璞瑞在园林里设置了大量的休憩区，并将园林绿化延伸至架空层，使得园林不仅具备观赏性更具备互动性与功能性，将自然融于生活。

在这样“既精致又松弛”的新加坡微度假景观风格园林里，归家即是度假的开始。

④不断迭代的收纳体系

5月海沧中心TOD璞盛的现象级爆盘也可以从侧面体现市场对于厦门地铁TOD产品力的认可。海沧中心TOD璞盛除了拥有立体无风雨归家体系、活力商业等优势外，作为厦门轨道集团最新开发的项目，其在产品力上也不断精进。

在收纳空间方面，厦门轨道集团通过专业的收纳设计理念和对住户习惯的大量研究，打磨出了符合人性化需求，具备实用性和审美价值的收纳体系。在收纳容量方面也做了提升，以海沧中心TOD璞盛为例，设计的收纳容量在套内占比达到约15%，相比常规约12%的收纳空间，高出了约25%。

在美观度方面，厦门地铁TOD利用了 S型墙体，在“挖出”收纳空间的同时，保证了整体墙面的平整，做到了收纳空间隐蔽化。

综合以上，我们看到了厦门地铁TOD这匹黑马的逆袭并非偶然，他们抓住了城市轨道成网的发展趋势，深研轨道+物业、轨道+产业的开发领域，汲取世界一线典型TOD项目的开发经验，再结合厦门本土的城市地貌特征，打造出厦门特色的TOD模式。

同时在园区景观和户内设计上，也不断与时俱进，感知客户需求，优化客户体验，不断对内革新产品体系。可预见的是，在接下来的2024半年度厦门房企及单盘销售排行榜，还是在未来全年的厦门房企及单盘销售排行榜，厦门轨道集团或将持续稳居在厦门一线领军房企阵营，厦门楼市终将迎来新的发展格局。

免责声明

本文对项目特点所做的介绍，项目效果图、展示图等仅供参考，所提及的项目规划、配套、建筑用材等，不可作为交易和服务的根据，最终以开发商实际交付为准。

读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，样板房的非交付标准明示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。

文 | 克而瑞福建区域
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