南京江北变了

基本上网络层面大家对于南京江北核心区的认知还是停留在发展偏慢、人口少、严重依赖江南等，我们也反复强调对于新城区的发展，江北的速度已经很快了，重大规划的落成需要时间。不过最近我的想法有些变化，江北或许已经变了。

01 文化与服务

最近我有事去了长江之舟两次，还住了1晚，本来在我的印象里，这家酒店除了河对面的青奥体育公园，前后也没什么其他重要的能够吸引很多外部人口的娱乐设施，车行交通虽然方便，但公共交通不足，按理说这孤零零的一家酒店在江边日子并不会很好过。

但当我深入了解，并实地感受过之后，我必须更新我的认知了。人家日子过得其实挺滋润。这两天我时常看到一群一群的游客集体入住，电梯都得挤一挤，餐饮区也很热闹，餐食的品相也很不错。不仅团体游经常会选择这家酒店，演唱会、体育赛事期间这里的人气还要更旺。

之所以能有这么好的表现，我认为有两个方面的原因，一个是江北自身实力确实获得了非常大的提升，尤其是研创园、城南河一带。从科创研发到商贸酒店再到居住的综合城市功能带已经基本形成，再加上青奥体育公园因为演唱会、体育赛事等吸引来的超量外部流动人口，俨然形成了独具活力感的滨河滨江城市区。

随着这些年商业、企业、人口的不断累加，这一带的城市活力比很多人想象的都要高。另外城南河与七里河相通，横江大道相通、浦滨路相通、在建的地铁11号线也相通，隧道口东西两侧实际上资源一直都是共享的，整体聚合的实力与日俱增。而且过江交通也改善明显，除了早晚高峰平时真的已经很顺畅了。虽然整体来说江北的文化业服务业相对仍然是短板，但显然已经比过去好了太多。

02 评判参考点

另外我想说咱们观察城市发展的参考点也很重要，大多数人在观察城市的时候，经常通过行人，沿街商铺、路上车辆的数量等参考点，来判断一个区域的所谓活力或人气。

但是这段时间经过我更为深入的观察，实际上河西也好江北也罢，是不能通过上面那些标准来做出判断的，为什么？

不管是河西还是江北，都有着明显不同于老城的规划，路网的密度、规整程度都大幅度提升，平时除了个别几条主干路以及过江通道，这两个区域的大多数支路或次干路实际上很少发生车辆拥堵的情况。而导致这种现象的原因恰恰不是因为车少，新城区人可以少，但车是绝对不会少。而是因为路网的密度足够高，所以交通的压力很容易被疏散掉。当然学校和某些商业体的周边还是会在某些特定时间出现拥堵，这很正常，这一点新老城区都无法避免。

沿街商铺，江北的很多小区还真不一定有，有的话，大多也只是一边或两边，现在很少有新建区的项目四边都是商铺的，甚至连传统的菜市场都找不到。要么是底商的小菜店，要么就是盒马、大润发、山姆这种单独或嵌入在商业体内的商超。很多人都是采用单次大采购的模式，所以开车几乎是大多数的选择，靠两条腿也拿不动呀。

而大家的出行方式更多是目的地明确的点对点，到了地方之后，因为新城区的规格往往更高，大多数新建的设施都配备了容量较大的地下停车场，除了某些商业体周边可能会出现排队情况，平时大多数时候道路上并不会积压很多车。

江北新建区很多人的生活方式是一周采购一次，而不是每天都往小菜店跑。所以说想要在新城区找到老城那种熙熙攘攘，甚至人多到排队的氛围，还真不多见。不是因为没有人，而是从一开始的规划设计上，就是为了创造出一种全新的城市结构和城市生活方式。

或许这种热闹可能也不是新城区居民，尤其是年轻人当初想要的。所以我们不能将老城的氛围和热闹标准放到新城去对比，没有意义，看到的和实际情况往往存在严重失真。

03 外溢

还有一个原因和南京整体对于外界的吸引力提升也有很大关系，在中国城市海外社交媒体传播力指数TOP10中，南京的成绩非常亮眼。国际上都能有如此大的传播力，更何况国内。

前段时间端午小长假（6月8日至10日）南京共接待游客549万人次，外地游客占比65.4%，这必然导致相当一部游客外溢到江北。而更加宽松的环境，更好的硬件设施和相对还不错的交通，实际上也在吸引相当一部分的目标群体。再加上江北本身也有一部分旅游资源，围绕老山江北这些年可谓下了狠功夫，这一里一外，现在的江北在高端酒店方面其实有着非常不错的表现。

04 商务楼

我前段时间也在研创园看了看办公业态的情况，很多朋友很悲观，认为空置率很高，办公楼都是空壳，没有意义。但换一个角度来说，这其实是是一个错误的认识。

道路也好，办公楼也罢，本质上都是人、企业、资源的载体，没有路各区域怎么进行资源交换。没有楼，新的公司或者从外面引进的企业怎么快速落户？难道非得让企业先过来再盖楼吗？到那个时候黄花菜都凉了。

况且研创园那一带都是全新的大楼，很多都是最近才落成的，有些为了提高对于企业的吸引度还做了深度的定制化装修，打造拎包式高端服务，可不就有些耽误时间嘛。我看了一圈，之前落成的园区入住率都挺高的，内部公司很多，尤其是中小型、创业型的公司的数量，比大家想象中的多得多。

而越是后建的办公大楼，这硬件规格往往越是高端，在我眼里这一切都是很积极的信号。好的企业好的项目因为这些载体的落成很快就能进来。很多人路过看到园区，看到路上没人就判断都是空壳，老实说太片面，作为办公区员工都在楼栋里一间间的办公室里，怎么会到处在路上溜达呢，即使吃饭很多楼宇也有内部食堂，周末放假自然没什么人。

其实很多朋友一直生活在各自的信息茧房中，我建议大家平时还是要多实地感受，而这个感受不仅仅浮于表面，而是要多尝试走进去，这对于认知新城区的实际发展有很大帮助。