房产案例：法院如何判断父母为子女出资购房属于赠与还是借名买房

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

原告诉称：

周某涵上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审的全部诉讼请求。事实和理由：我与赵某文之间系借名买房的法律关系，由于我当时不具备购房资格，故借用赵某文的名义购买。房款是由我出的，房产证也由我保存，我才是实际的购房人。

被告辩称

赵某辩称，不同意周某涵的上诉请求，同意一审判决。

齐某荣述称，同意一审判决。

法院查明

周某涵向一审法院起诉请求：1．确认周某涵与赵某文之间就北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）存在借名买房的关系；2．判决赵某向周某涵返还购房款的1/2，即2600000元；3．判决赵某向周某涵返还购房中介费用、税款及保障服务费用的1/2，即242200元；4．判决赵某向周某涵赔偿房屋增值损失的1/2，即3871445元；5．案件受理费及评估费由赵某负担。

一审法院认定事实：赵某文系周某涵、赵某尊之子。赵某文与齐某荣原系夫妻关系，二人育有一子赵某。赵某尊于2010年9月18日死亡，赵某文于2019年6月17日死亡。赵某文与齐某荣于2011年10月28日经法院调解自愿离婚。

2012年4月17日，张某亮（出卖人）与赵某文（买受人）经中介公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定赵某文购买张某亮所有的涉案房屋，房屋用途为公寓，建筑面积212．37平方米，房屋成交价格450万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价70万元。

同日，周某涵通过银行转账向张某亮支付购房定金20万元，并向中介公司支付居间代理费98800万元、向北京A公司支付保障服务费26000万元。4月25日，周某涵通过银行转账向张某亮支付200万元。5月30日，周某涵通过银行转账向张某亮支付300万元，并交纳了契税112345．43元、个人所得税37448．48元、营业税等209711．47元。

2012年5月30日，涉案房屋登记在赵某文名下，房屋性质为商品房，规划用途为公寓。

周某涵申请向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取的涉案房屋档案显示：周某涵作为赵某文委托代理人与张某亮签订存量房屋买卖合同，申请房屋所有权转移登记。

现周某涵主张其与赵某文之间存在借名买房关系，赵某、齐某荣不予认可，赵某表示涉案房屋是周某涵为赵某文购买并登记在赵某文名下。周某涵针对其主张的借名买房的事实提交如下证据：

1、房屋所有权证2本，用以证明周某涵名下已有两套房屋，因限购政策无购房资格，故借用赵某文名义在北京购置房产。赵某、齐某荣对证据的真实性认可，对证明目的不认可，并认为周某涵名下房产情况与周某涵为赵某文购买涉案房屋没有直接关系。

2、签约文件合订本（房屋交易保障服务合同、买卖定金协议书、链家地产签约提示、交易方留存信息表、北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议）、房产证，用以证明涉案房屋全部购房文件复印件及产权证原件均在周某涵处保存，且上述交易文件中赵某文的签字均为周某涵代签。

赵某、齐某荣认为签约文件合订本为复印件，对真实性不予认可，并表示在周某涵未提交原件的情况下无法核实赵某文签字真伪，对房产证的真实性予以认可。

3、与购房相关的税费缴纳凭证、电汇凭证、转账凭证、收据、银联刷卡单，用以证明周某涵实际支付了购房款以及与购房相关的税费，周某涵持有全部税、费支付的凭证的原件。

赵某、齐某荣对证据的真实性认可，对证明目的不认可，表示中介公司的两张收据显示客户为赵某文，缴费手续应为赵某文办理。

4、证人崔某到庭陈述：我是中介公司人员，周某涵之前经我介绍购买过位于望京的房屋，因涉案房屋的房主急于出国、低价出售，我向周某涵推荐了涉案房屋，周某涵没有购房资质，就用她儿子赵某文的名义购买，购房手续是由周某涵完成，房屋买卖合同是也由周某涵代赵某文签字。

赵某、齐某荣对证言不予认可，并表示证人所述的望京房屋是由周某涵长期居住的，望京房屋与涉案房屋距离较近，周某涵给赵某文购买涉案房屋，方便母子互相照应是合情合理的。

另查，一、关于涉案房屋的居住使用情况，赵某表示涉案房屋购买后一直由赵某文个人居住，并向法院提交了2017年赵某文就诊病历予以证明。周某涵认可该病历的真实性，但表示病历显示赵某文就诊时言语不清、意识昏迷，对病历所述住址的来源存疑。周某涵表示其名下有多处房产，涉案房屋购买后长期闲置，后于2020年4月由周某涵对外出租，涉案房屋的物业费、供暖费等费用由周某涵公司支出。

二、赵某另向法院提交了企业信用信息、赵某账户历史明细清单，用以证明周某涵、赵某文系多家公司股东、赵某文的经济来源为周某涵，二人未明确区分财务，赵某的抚养费亦是由周某涵代赵某文支付。周某涵对证据的真实性认可，对证明目的不认可，并表示这些公司均由周某涵一人控制经营，赵某文未出资也未参与经营，二人不存在财务混同支出。

经询，双方表示赵某与周某涵法定继承纠纷正在审理中。

一审法院认为，借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

本案双方争议焦点为周某涵与赵某文之间是否形成借名买房合同关系。民事合同的订立应当符合法律规定，可以书面形式，也可以口头形式或其他形式。周某涵主张与赵某文之间存在借名买房合同关系，赵某对此予以否认，故周某涵应当对产生借名买房的基本事实承担举证证明责任。

首先，周某涵与赵某文并未签订书面借名买房协议，且在赵某文已去世的情况下双方是否存在借名合意仅能通过现有证据进行判断；其次，周某涵提交的证据能够证明其支付了全部购房款并参与了涉案房屋买卖的缔约过程，但基于双方的母子关系，无法就此得出周某涵系基于自己取得房屋所有权的意思表示而购买涉案房屋，此外，周某涵为证明存量房屋买卖合同上赵某文签字非赵某文书写而提出的笔迹鉴定申请无鉴定必要，法院不予准许；再次，周某涵表示涉案房屋购买后长期空置，赵某文去世后由其对外出租，与涉案房屋有关的物业费、供暖费均由公司支付，赵某表示涉案房屋由赵某文居住使用并提交了赵某文就诊病历予以证明，该病历记载赵某文居住地为涉案房屋，因此，根据现有证据法院难以认定周某涵在赵某文生前占有控制涉案房屋；

第四，关于借名必要性，周某涵主张其因购房资格限制而借用赵某文名义，但其提交的一份房屋所有权证显示规划用途并非住宅，赵某、齐某荣主张因周某涵在其住所附近给赵某文购买涉案房屋，方便互相照料，亦存在一定合理性；最后，关于周某涵持有涉案房屋所有权证、购房发票原件等情况，因赵某文去世后房屋由周某涵控制，故该因素不能作为认定借名买房的因素。

综上所述，根据双方当事人陈述结合在案证据，法院不能认定周某涵与赵某文之间存在借名买房关系，周某涵依据借名买房法律关系主张赵某返还购房款、中介费、税款及保障服务费并赔偿房屋增值损失，均缺乏事实和法律依据，法院不予支持。需要指出的是，关于周某涵的出资债权问题，因赵某文已去世，继承人尚未处理遗产，且本案作为借名买房合同纠纷，审查重点系周某涵与赵某文之间是否存在借名买房的约定，故法院对于周某涵出资的性质不予进一步审查，周某涵可另行主张。

裁判结果：

一审判决：驳回周某涵的全部诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师点评

本案的争议焦点在于周某涵与赵某文之间是否形成借名买房的合同关系。根据查明的事实，涉案房屋登记的产权人为赵某文，周某涵主张其为实际的购房人，应当就此承担相应的举证责任。周某涵现主张购房款为其实际出资，且房产证由其持有，但考虑到周某涵与赵某文之间的母子关系，其提交的相关证据尚不足以证明其与赵某文之间存在借名买房之合意。周某涵主张的出资问题等，双方就此可另行解决。

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