1.3亿元拆迁款未付，村民拟市场价7折拍卖广州一项目现房

富云山项目实景图。吕颖雅/摄

村民纷纷自救。

吕颖雅/发自广州

近日，一则关于广州市白云区黄石街陈田经济联合社（以下简称“陈田联社”）的通知在网络上传开。

通知提到“经成员代表会议决议，同意联社通过公开拍卖的形式处置融资A区A1、A2栋部分在售房源”。而这些房源位于广州市白云区富云山项目。

事情的缘由并不复杂：

2023年8月21日，陈田联社收到地产开发公司的一纸承诺书，内容是如果在2023年9月底之前未能支付2250万元的小学设施设备购置款和1.3156亿元拆迁补偿款，陈田联社可自行处置融资A区A1、A2栋共21套在售房源。

随后的2023年10月12日和2024年3月26日，陈田联社两次函告地产开发公司，要求其配合处理这批房源，但未获得回应。

现在，陈田联社拟委托广州产权交易所等平台，以5万元/平方米起拍价，通过公开拍卖方式处理这些房源，所得资金用于解决拖欠村民拆迁补偿款。

此次事件引发了两个关键问题：

1. 广州多个旧改村存在临迁费发放延迟问题，村民这种自救方式是否可行？

2. 富云山周边有多个一二手高端项目，如中国铁建西派云峰、粤海云港城、龙湖天奕、保利云禧等，价格7万~10万元/平方米。如果项目以5万元/平方米起拍，相当于市场价的7折，是否存在捡漏的机会？

带着这些疑问，我们先来认识一下富云山的项目背景。

富云山起源于陈田村的旧改，该村曾是中国最大的汽车零配件集散地。

该项目预计历时8~10年开发，总占地面积62.6万平方米，建筑面积约200万平方米，规划涵盖10个组团，包括住宅、公寓、商业及学校等多种业态。

富云山项目沙盘。吕颖雅/摄

由于地处白云新城CBD，靠近白云山，景观资源优越，周边生活配套成熟，项目定位为“白云山西麓顶峰标杆之作”。

简言之，富云山这个项目底子很好。因此，2022年富云山正式对外开放，吹风价高达8万~9万元/平方米，最终开盘价定在7.5万~8万元/平方米，并且保持了一段时间。

但后来由于广州楼市的下行趋势，以及房地产行业流动性紧张的影响，最终导致开篇这一幕。

回到解答关键问题。

实际上，村民自救行动已有先例。

今年5月，广州市海珠区沥滘经济联合社召开会议，决定将沥滘20号（即九社鞋城）融资地块交由政府出售处理。政府计划向沥滘村改造项目公司支付6亿元，待地块出让后再进行相应补偿。

那么，陈田村的做法是否可行呢？

广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师表示，关键在于是否有公司章程的相关约定。如果没有明确规定，原则上持股51%以上股东可通过股东会表决处置资产，小股东如不同意可向公司提出股权回购。大股东在处置公司资产时不能损害公司、其他股东或债权人合法权益，否则处置行为可能被视为无效，或需对公司、其他股东承担损害赔偿责任。

近日，中房君到访富云山了解到，融资A区的A1、A2栋已是现房销售，占据头排山景景观，产品包括约120平方米的三房和180平方米的四房，最低价格约为6.5万元/平方米。对于村民要求以5万元/平方米起拍卖部分房源的问题，楼盘销售人员表示这不太可能，因为地产开发公司不会同意。

一位从事法拍房工作的业内人士透露，地产开发公司反对是预料之中的，因为如果拍卖成交价过低，可能会影响后续正常商品房的销售。村民若要求法院进行强制拍卖，必须先取得法院的胜诉判决，然后才能在平台上进行拍卖。由于地产开发公司可能会对法院判决提出上诉，整个过程耗时超过一年。此外，如果村民自行转让，他们只能拍卖所占有的55%股权，而不是完全产权，这在市场上可能难以找到买家。

不过，富云山也有“5”字头的房源在售。

根据相关信息，今年3月，富云山推出了A5栋的团购活动，得到了广州市白云区政府指导、黄石街道及陈田联社的支持，以及白云城投的组织协助。当时，该批单位还承诺一年内降价可退房，一年内涨幅不足5%也可退房。

据楼盘销售人员表示，A5栋是期房销售，户型包括约123平方米的三房和约140平方米、192平方米的四房，价格仅5.3万元/平方米起，但装修标准会相应降低，交房时间预计为2025年年底。

言下之意，按照富云山最初8万元/平方米的定价，如今的价格相当于打了6.6折，可以捡漏吗？

有位资深中介经纪人表示，富云山周边有几个同类项目在售，例如中国铁建西派云峰、中海麓府、粤海云港城等，这些项目均由央企或国企开发，具有更稳妥的交付保障。但“5”字头买白云新城吸引力很大。

比如，与富云山相邻的中国铁建西派云峰，140平方米起步户型的门槛超过1000万元，富云山同等面积的产品售价只需700多万元，价格相当有竞争力，最终选择取决于买家对风险的偏好。

据中房君实地观察，目前富云山复建区C1至C10栋已达到交付条件。融资A区的A1、A2栋已是现楼状态，其余楼栋已建至30多层（楼高47层），但园林部分尚未完工；融资B区目前仍处于基坑阶段；九年一贯制学校（小学部）和幼儿园已落成。

陈田村复建区实景图。吕颖雅/摄

根据阳光家缘数据显示，富云山目前A1、A2栋网签了87套，A4栋网签1套，A5栋网签5套，共计未售套数573套，去化率14%。