上海五大新城，哪一个最抗跌？

从大涨到大跌，2020年以来我们已经历了一个完整的楼市周期。

现在上海五大新城的房价都怎么样了？哪个最抗跌？

为此我们分三个维度分别对比了五大新城的核心区和近郊、远郊板块。

结果可能出乎你的意料！

01

临港新城

很震惊！临港小区普遍跌幅在41%，最不抗跌：

临港跌这么大，是因为前几年涨得太猛了。

以万科金域澜湾为例，2017年开盘价普通高层2.46-2.88万元/m²，这是很便宜的“始发价”。

结果2019年临港大规划出来后，整个市场新房供应非常短缺，给了二手房飙升炒作的机会。

万科金域澜湾这波高点成交价杀到了5.47万元/m²，相对开盘价直接翻倍！

2019-2022年，临港很多小区都迎来了一波涨价表演秀，创造了临港楼市奇迹！

不过这两年回调下来，临港又跌惨了，很多小区接近腰斩。

标杆盘陆家嘴滴水涟岸2021年6月成交了一套单价高达6.52万元/m²的房子：

而今同户型挂牌房源已低至3.8万元/m²，如果以此价成交，那么接盘者账面亏损就高达346万！

可以说，临港房价经历过山车后，正在回归自住的价值体系，大家买房也理性了很多。

临港新房供应很大，根据临港新片区住房发展十四五规划，2021-2025年5年间新增住房供应1600万方，20万套。

其中商品住宅占比60%，约12万套，也就是平均每年2.4万套供应，这个数字很可怕：

2021年临港新房供应了1万套，2022年供应了1.41万套，因为不好卖，去年供应缩减到了6675套。

也就是说，过去3年临港新房只供应了3.07万套，还有8.93万套没有入市，更多新房在路上！

如此天量的新房供应，如何不把二手房市场击垮？

不过呢，如果不赌未来的升值，从自住角度来说，临港新城的房子放在上海郊区最值得买。

花300万买一个有大规划、有地铁的地方，城市界面新、没有老破小的影响，临港的优势是最大的。

当然住在临港也有劣势，不适合去市区通勤，一旦刮台风16号线就停运了。

经常有住在临港的朋友表示，还是太靠海了，比较潮湿，地板容易发霉，风也大，不怎么宜居。

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02

松江新城

松江新城也不抗跌，这轮回调已经跌了将近30%：

不过呢，誉品谷水湾、东鼎名人府邸只跌了15%左右，豪宅比较抗跌。

但是像这种CEO盘成交的少，不成交价格就不会下跌，所以跌幅较小。

整体来看，松江新城跌幅较大，其中一个原因是，新房持续供应，把二手房打下来了。

松江新城的新房不用抢，从不触发积分，稀释了二手房市场。

另外松江的实体制造业和外资企业正在调整，GDP出现了负增长，产业的变动对房价也有影响。

松江制造老早就出名了，但是以中低端制造为主，一些落后的产能要淘汰；

加上松江的台商比较多，一系列的变动受到了波及。

为此，松江提出了G60科创走廊的转型战略，努力扭转产业的颓势。

松江新城以本地区域客购买力为主，市场较为内生，来自市区的外溢都去往九亭和泗泾了。

松江新城离上海主城区太远了，除了9号线外没有进城的快速路，很吃亏，希望沪松公路加快改造。

比起一条9号线，松江新城非常需要东西向联络的轨交。

因为松江的产业区放在了新城的东西两侧，区域内的通勤大多是东西向的，而不是去往市区。

有轨电车太鸡肋，满足不了大家的需求。未来松江快线落地后，有望改变这一尴尬局面。

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03

嘉定新城、青浦新城

嘉定新城的房价普遍跌了25%，跌幅适中，与大盘共进退：

嘉定新城是距离上海市区最近的一个新城，而且11号线跑得又快，是最适合当睡城的一个五大新城。

其它新城一个比一个远，而且奉贤新城、临港新城与主城区有很大的断裂带，发展和市区关联不大。

嘉定新城非常宜居，房价水分小，新房依然还能触发积分，保持着不错的热度。

另外嘉定新城的豪宅西郊金茂府、金地世家、龙湖郦城跌幅在10%左右，比较抗跌。

青浦新城的房子平均跌了24%，跌幅不大，相对前面几个新城来说稍微抗跌些：

跌幅小，是因为青浦新城的房价没怎么涨过。

涨得少，自然回调幅度也小。

而且青浦新城的次新房成交不活跃，整体市场起色都不大。

这和区域的地理位置、背后的产业都有很大的关系。

青浦全区产业不强，以物流、会展为主，数字新产业还未成规模。

期待华为带头做大做强青浦，在长三角一体化的战略加持下释放出潜力。

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04

奉贤新城

你相信吗，奉贤新城竟然最抗跌，只跌了17.7%：

同样的道理，奉贤新城的房价涨得不多，所以回调起来也不多。

奉贤新城的二手房主力成交是2万元/m²左右的90年代的老公房。

如果把产品拉到2000年以后的商品房——价格上升一个档次3万元/m²，成交的就骤为减少。

至于房龄更新的4-5万元/m²的商品房成交的更少了。

龙湖天曜挂到5.5万元/m²，但是几乎没有成交的，有价无市。

其中一点在于，奉贤新城的新房供应一直不断，稀释了二手房市场。

奉贤新城本身发展不错，但是和上海主城区关联不大，市区外溢不到这来，以本地市场为主。

奉贤新城抗跌是一方面，还很抗涨。

以当地的超级大盘正阳世纪星城（文华苑）为例，2017年到现在成交价一直维持在2.9-3.2万元/m²，连翻倍的行情都没有，不大涨，也不大跌；

苏宁荣悦自从2017年卖到4万元/m²的高价后就开始回调，V形反转只涨到4.3万元/m²，现在又跌回去了。

买了奉贤新城的房子大涨行情下不会让你吃到肉，但大跌来临也不会让你亏多少，抗涨又抗跌！

上海有两百多个板块，分化十分复杂

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05

五大新城近郊板块谁最抗跌？

PK完五大新城谁最抗跌，咱们再来看看，五大新城所在区的近、远郊板块谁最抗跌？

为此，我们统计了一组数据。

嘉定近郊板块丰庄、江桥、南翔跌幅统计如下：

很明显江桥没有丰庄、南翔抗跌。

丰庄走的是普陀房价体系，吸收了不少市区外溢；

而南翔在嘉定最宜居，聚集了嘉定最多的富人，哪里富人多，哪里资产就相对安全。

江桥资源和环境都不如南翔，并且挨上大虹桥有炒作的水分，挤一挤也很正常。

青浦近郊板块徐泾跌幅统计如下：

徐泾已经是青浦最好的板块，位居大虹桥正核，各种利好加持+供求失衡前两年二手房涨得很凶猛。

随着新房供应井喷，那些高价二手房都被打下来了，正在进行理性价值的回归。

松江近郊板块九亭、泗泾跌幅统计如下：

泗泾没有九亭抗跌，其中一个原因也在于泗泾新房的稀释。

九亭新房稀缺，对二手房干扰不大，且是市区外溢松江的第一站，首先承受利好。

奉贤的近郊板块西渡、金汇跌幅统计如下：

南汇新城（临港新城）原先所在的是南汇区，我们选取了原南汇的近郊板块周康作为统计：

由此可见，周康是最抗跌的板块，跌幅仅约12%！

周康深受张江科学城南扩利好，第一时间承接了张江的产业与购买力外溢，板块楼市非常健康。

浦东发展主轴已经转向南，原南汇与浦东的交界处从边缘区变成了中心区。

张江南扩、金色中环、周浦东CBD、机场联络线等，对周康来说全是利好。

事实上，从周康一直到御桥这一带的房价都比较坚挺，我们继续看好。

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06

五大新城远郊板块谁最抗跌？

五大新城所在区的远郊板块我们也比较了一翻，谁最抗跌呢？

嘉定远郊安亭板块跌幅统计如下：

安亭房价的跌幅与涨幅一样，又回到了原点，房价长期涨不起来。

安亭一直在为嘉定新城输血，但是在城市资源配套建设方面却很落后，14号线更是迟迟延伸不过来。

全区最好的安亭黄金枢纽一直在被浪费，如果安亭高铁站能有苏州北站那样的运气就好了。

青浦远郊白鹤、朱家角、淀山湖大道跌幅统计如下：

其中淀山湖大道片区虽然也属于青浦新城功能区，但由于太远，我们把它列为了青浦远郊板块。

淀山湖大道、朱家角板块都没有活力，市场没什么起落，所以表现出了抗跌，同时也抗涨。

不过白鹤的几个小区建在了花桥边界，随着环沪的暴跌，身价也被拉低了，不抗跌。

松江远郊小昆山、车墩板块跌幅统计：

松江小昆山、车墩的新房、二手房市场都不活跃，也不抗跌，不建议入手。

奉贤远郊柘林、海湾板块跌幅统计：

柘林只跌了十几个点，同样是因为前期没怎么涨，回调的小。

不过海湾比较反常，在没怎么涨的情况下却大跌超过30%，最不抗跌。

原先是南汇中心的惠南地位下滑严重，如今成了两不靠的远郊板块，跌幅统计如下：

惠南动迁房跌幅较大，将近30%，次新房比较抗跌，浦东颐景园相对保值。

通过近郊、远郊、新城核心区的对比，上海五大新城你最看好谁？

▼以上为正文

编辑∣环线咨询