半两财经 | 新老房贷利率差了80基点 下调存量房贷利率呼声再起

在“5·17”房贷新政出台后，国内大部分城市都取消或下调了首套和二套房贷利率的利率下限，不少新购房的客户享受到了史上最低的房贷利率。但此次政策调整没有惠及存量房贷，一些在前几年利率高位时购房的老客户贷款利率依然不变，与新房贷利率的差距也越拉越大，最高能相差80个基点。北京青年报记者发现，这些客户基本集中在北京、上海、深圳等一线城市，购房时间多在2019年至2023年之间，去年存量房贷利率批量调整时也没有调整。最近，这些客户通过各种渠道积极发声，期盼银行能下调存量房贷利率，切实减轻自己的经济负担。

一线城市新老房贷利率最多能差80基点 百万30年月供能差400多元

近日，上海和深圳都根据“5.17”新政的内容调整了当地的个人房贷政策，都将首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR（贷款市场报价利率）-10BP（基点）调整为LPR-45BP。目前，5年期以上LPR为3.95%，调整后，上海、深圳首套房利率下限降至3.5%。

而上海是在2023年12月15日才将首套房贷利率从LPR+35BP降至LPR-10BP。2021年7月24日至2023年12月14日期间内，上海的首套房贷利率下限一直都是LPR+35BP，按现在的LPR水平计算是4.30%，比现在新发放的首套房贷利率高80个基点。以100万元30年期的存量房贷利率计算，如果利率为4,30%，月供是4948.71元 30年累计支付利息78.15万元。如果按最新的首套房贷利率下限3.5%计算，月供只需4490.45元，每月少支出458.26元，30年累计少付利息16.49万元。

深圳的情况也类似。2023年9月29日，深圳地区首套房贷利率下限从LPR+30BP降为LPR-10BP。从2019年10月8日至2023年9月28日，深圳地区的首套房贷利率一直都是LPR+30BP，比最新的利率下限要高出75个基点。

“5.17”新政出台后，北京暂时还没有随之调整房贷政策。但去年12月15日，北京也下调了新发放的个人房贷利率下限。调整后，城六区首套房贷利率政策为不低于相应期限LPR+10BP、非城六区首套房贷利率政策下限为LPR。从2019年10月至2023年12月14日，北京首套房贷利率下限一直是LPR+55BP，比现行利率下限高出45和55个基点。

目前，北京城六区首套房、二套房利率下限分别为4.05%和4.55%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为3.95%和4.5%。以100万元25年期限的首套房贷为例，如果按照4.5%的利率，等额本息还款，每月支付本息5558.32元，累计支付利息667497.43元；如果按4.05%的利率，月供会减少252.3元降至5306.02元，累计支付利息也会减少7.57万元。

目前官方没有表态会调整存量房贷利率

“请求能够将降低贷款利率加点的政策扩展至2019年10月到2023年9月买房的存量贷款用户。”近日，在某权威媒体网站的留言板上有深圳网友这样留言。

该网友称，2019年10月至2023年9月买房的居民不仅房价买在了高位，利率也在最高位，且本轮没有任何调整，这个时间段的存量贷款用户无法享受到利率降低的好处。

不过，深圳市住房和建设局在6月3日对此回应称，按照因城施策原则以及关于调整优化个人住房贷款利率下限的有关规定，结合深圳实际，该市从2024年5月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。下一步，该局将结合房地产市场实际情况，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

在北京、上海等城市的银行人士也表示，没有接到有关调整存量房贷的通知。

提前还贷有所反弹

北青报记者了解到，既然等不来银行批量调整，北京、上海和深圳等城市的存量房贷客户开始积极的“自救”行动，提前还贷潮最近有卷土重来之势。

王先生2020年在北京朝阳区买了一套小两居作为婚房，房贷利率是LPR+55BP，当时是5.2%。看着北京现在城六区的首套房贷利率已经降到4.05%，而自己还在以4.5%的利率还款，王先生悔不当初。更让他窝心的是，不仅背负的利率高，房价也站到高点，比当初买时缩水了50来万。为了降低利息成本，也为了减少心理压力，王先生和妻子选择了提前还贷。“现在我们的生活主题就是攒钱提前还贷，有多少还多少。”王先生说。

6月5日，北京市民白女士刚在建行提前还款30万，当天就预约了7月18日继续还清剩下的26.5万元。白女士当初购房的利率是4.75%，期限是25年。她表示一定要“加油搞钱，远离大冤种利率。”

像王先生和白女士这样的存量房贷客户在一线城市有不少。某国有大行一家网点的房贷业务人士透露，今年该行提前还贷量在春节期间曾出现一波高峰后，平稳一阵后，4月份又迎来一波反弹，据该人士了解，这与一些公司是在4月底发放年终奖有关。尽管最近的提前还贷无法与之前的峰值相比，但仍处于相对高位。“不少存量房贷客户对自己的利率很不满，但我们也没有办法。”

这些利率高位“站岗”的客户到底有多少呢？有媒体根据二手房和新房成交情况测算认为，仅京、沪两地在执行房贷利率加点期间的购房人，就涉及大约160万户。

专家呼吁尽快下调存量房贷利率

中原地产首席分析师张大伟近日发文呼吁再降存量房贷利率，特别是北京这样的城市。张大伟指出，全国主要城市的平均首套房贷利率由2019年10月的5.5%左右降到了2023年底的不到3.9%，一些城市前些年超过6%的存量房贷利率在2023年9月均调整到了LPR（当时为4.3%）的水平，下降幅度超过150BP。北京在这次存量房贷调整政策中受益却十分有限，2019年10月以来的购房人仅仅随着LPR下调享受了45个基点的降息，在去年存量房贷利率调整中，除了少数“二套转首套”的购房人以外，北京大部分在此期间购房的存量房贷客户都没有受益。

在北京，4.5%的存量贷款利率要比现在新增的首套房贷利率最多高55个基点，100万元30年期限的贷款累计利息就要多11.5万，如果按照当下上海等城市的房贷利率3.5%计算，利率相差100个基点，100万30年期贷款的累计利息差更是高达20.7万元。

张大伟认为，再次降低“存量房贷”利率的时机已到。存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及到多方面的利益和市场预期，当下房地产市场最缺的是信心，稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点儿，普通老百姓每个月就可以有更多钱去消费。

也有业内人士认为，在当前商业银行息差降至低位的情况下，再次调降存量房贷利率需要全盘考量，统筹安排。

有人建议，可以有节奏地调整存量房贷“LPR+加点”定价模式中的加点部分，直至与目前贷款利率水平相近为准，这样可以降低高利率购房者的还贷压力。

还有专业人士建议引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。花旗集团大中华区首席经济学家余向荣曾建议，引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。住户部门在利率大幅下降的背景下，应该要有这样的权利或机会，与银行重新议定按揭合同，或者通过引入一个新的按揭合同来替代原有的高息合同。

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文/北京青年报记者 程婕

编辑/田野